Kinh tế khó khăn, ngành F&B vẫn chiếm lĩnh mặt bằng đắc địa ở TP.HCM

Liên tục “thâu tóm” các vị trí vàng

Mới đây, hệ thống Nhà hàng Rạn Biển đã thuê lại khu đất số 2-4-6 Hai Bà Trưng, phường Sài Gòn và đang trong quá trình thi công, cải tạo mặt bằng. Đây là mặt bằng có vị trí “vàng” tại trung tâm TP.HCM với 4 mặt tiền đắc địa.

Việc hệ thống nhà hàng nói trên chiếm lĩnh được vị trí vàng rộng hơn 6.000 m² cũng là câu chuyện được bàn tán xôn xao. Ở những vị trí đắc địa như vậy, chi phí thuê mặt bằng có thể lên đến hàng tỷ đồng/tháng.

Hiện nay, dù nền kinh tế đối mặt nhiều thách thức, biến động, nhưng những mặt bằng đẹp với giá thuê cao vẫn được các thương hiệu F&B săn đón.

Điển hình là mặt bằng 11-13 Hàn Thuyên, có diện tích sử dụng 210 m², được chủ nhà đưa ra mức giá 750 triệu đồng/tháng. Sau 8 tháng bỏ trống, thương hiệu Adoré – World Coffee đã quyết định thuê lại để kinh doanh.

Trước đó, vị trí này từng do Starbucks khai thác. Tuy nhiên, do không đạt thỏa thuận về giá thuê mới, thương hiệu cà phê Mỹ buộc phải rời đi.

Mặt bằng 2-2A Trần Hưng Đạo cũng đang được gấp rút thi công để chuẩn bị cho sự trở lại của McDonald’s trong thời gian tới. Đây từng là địa điểm đặt cửa hàng của thương hiệu này suốt 10 năm (từ 2014). Tuy nhiên, đến tháng 9/2024, cửa hàng phải tạm đóng cửa do hết hợp đồng thuê. Sau một năm gián đoạn, tháng 9/2025 McDonald’s mới tiến hành sửa sang, cải tạo lại mặt bằng để tiếp tục kinh doanh.

Mặt bằng số 2 Đồng Khởi nằm ngay ngã tư Đồng Khởi – Ngô Đức Kế cũng đang được hệ thống Casa Cafe thi công, sửa sang lại để khai trương vào cuối tháng 10 năm nay. Mặt bằng này có diện tích sàn lên tới 800 m² và nằm ở vị trí vô cùng đắc địa. Các môi giới bất động sản tiết lộ, giá thuê mặt bằng này không dưới 1 tỷ đồng/tháng.

Đối mặt với sức mua giảm, giá mặt bằng cao

Dù ngành F&B luôn chiếm lĩnh những mặt hàng đắc địa để kinh doanh nhưng không phải thương hiệu nào cũng may mắn tồn tại.

Nhà hàng Kissho nằm tại số 14 Nguyễn Huệ từng được biết đến là nhà hàng Nhật rộng nhất TP.HCM với diện tích 1.000 m² ở giữa trung tâm thành phố. Tuy nhiên, nhà hàng này đã phải đóng cửa hơn 2 năm qua vì kinh doanh khó khăn. Đến nay, mặt bằng số 14 Nguyễn Huệ vẫn “cửa đóng, then cài” và chưa có người thuê mới.

Mới đây, thương hiệu cà phê Monkey in Black cũng đã đóng cửa hàng cuối cùng trên đường Sư Vạn Hạnh, phường Hòa Hưng sau 10 năm hoạt động. Ông Trần Thanh Tùng, nhà sáng lập thương hiệu cà phê này thừa nhận, chi phí mặt bằng cao, biên lợi nhuận mỏng không đủ bù đắp cho những rủi ro. Hiện nay, lĩnh vực F&B đang gặp nhiều thách thức và ông chưa có dự định quay trở lại với ngành này.

Ông Nguyễn Nhật Nam, chủ một nhà hàng cao cấp gần phố đi bộ Nguyễn Huệ cho biết, ông đang thuê mặt bằng có tổng diện tích sàn gần 900 m². Mỗi tháng, chi phí mặt bằng lên tới 750 triệu đồng.

Theo ông Nam, kinh tế khó khăn, lượng khách đến nhà hàng giảm mạnh. Trong khi đó, chi phí mặt bằng cao, không có dấu hiệu giảm. Chính vì vậy, nhà hàng của ông buộc phải cắt giảm nhân sự để duy trì hoạt động.

“Lượng nhân sự của nhà hàng đã được cắt giảm 50% so với thời điểm cách đây vài năm. Đây là phương án bắt buộc phải thực hiện trong giai đoạn này”, ông Nam nói.

Theo ông Nam, giá cả nguyên liệu đầu vào tăng, giá mặt bằng cũng tăng theo từng năm, trong khi giá bán không được thay đổi vì sợ khách hàng “quay lưng”. Do đó, nhà hàng quyết định phải cắt giảm nhân sự dù không muốn nhân viên của mình thất nghiệp.

Ông Nam chia sẻ, cắt giảm nhân sự, tối ưu hóa hiệu quả hoạt động chính là phương án “sống còn” của ngành kinh doanh dịch vụ ăn uống trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức.

Ông Lê Thái Hoàng, chủ chuỗi nhà hàng 32 chi nhánh tại TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng nhận định, giá thuê mặt bằng tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng 5 - 15% trong vài năm qua, đặc biệt là khu vực trung tâm thành phố. Tại các khu vực cận trung tâm và có mật độ dân cư cao, giá thuê cũng đã tăng 10-15% trong những năm qua.

Theo ông Hoàng, các thương hiệu F&B nên tối ưu không gian thuê, giảm diện tích và tập trung đẩy mạnh kênh bán hàng online thì mới có doanh thu, lợi nhuận cải thiện.

Cũng theo ông Hoàng, trong ngành F&B, 3 loại chi phí cần được theo dõi sát sao chính là: mặt bằng, nhân công và giá vốn. Tổng 3 loại chi phí này thường chiếm từ 65 – 75% doanh thu, tùy vào mô hình và địa điểm kinh doanh. Do đó, biên lợi nhuận thực tế chịu nhiều sức ép từ những chi phí này, đặc biệt là chi phí mặt bằng. Người kinh doanh phải quản trị hiệu quả, tối ưu từng mét vuông mặt bằng để có lãi.

Ông Trần Thăng Long, chuyên gia kinh tế tại TP.HCM nhận định, ngành F&B dù vẫn có nhiều triển vọng nhưng cũng đối mặt nhiều thách thức. Đầu tiên là chi phí thuê mặt bằng ngày càng leo thang, khiến nhiều thương hiệu lớn buộc phải rời bỏ vị trí “đất vàng” vì lợi nhuận không đủ bù chi phí. Bên cạnh đó, biến động giá nguyên liệu và nhân công tạo áp lực lên hoạt động vận hành, trong khi khách hàng vẫn rất nhạy cảm với giá bán.

“Thị trường cũng chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt khi hàng loạt thương hiệu mới mọc lên, menu dễ bị sao chép, khiến sự khác biệt dần bị xóa nhòa”, ông Long nói.

Chuyên gia này đánh giá, tốc độ tăng trưởng của ngành F&B được dự báo sẽ chậm lại trong năm 2025, thấp hơn nhiều so với giai đoạn “tăng nóng” 2024. Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn về quản trị, tối ưu chi phí và xây dựng chiến lược dài hạn, thay vì chỉ trông chờ vào đà tăng trưởng tự nhiên của sức mua.

Theo nghiên cứu của iPOS, mức chi tiêu của người Việt dành cho những loại đồ uống trên 50.000 đồng đang giảm mạnh. Gần 84% người Việt chọn mua đồ uống dưới 50.000 đồng. Những dịch vụ ăn uống cao cấp, xa xỉ có lượng người dùng giảm mạnh.

Trong ngành F&B, chỉ có gần 15% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu tăng, hơn 85% còn lại chịu áp lực từ chi phí nguyên liệu, nhân công và đặc biệt là mặt bằng.

Tại trung tâm TP.HCM, nhiều thương hiệu lớn phải chi từ 350-500 triệu đồng/tháng cho một mặt bằng rộng 100 m², trong khi doanh thu đạt 1,2 - 1,8 tỷ đồng. Biên lợi nhuận thực tế nhiều nơi chỉ còn quanh mức 10%, thậm chí thấp hơn.

Thị trường cũng chứng kiến sự dịch chuyển trong hành vi tiêu dùng. Khách hàng chú trọng “giá trị thật” – ưu tiên món ăn, thức uống chất lượng, giá hợp lý, thay vì xa hoa. Các mô hình mới như nhượng quyền, kiosk nhỏ gọn, cloud kitchen (nhà hàng ảo) hay dịch vụ giao hàng bùng nổ, giúp doanh nghiệp tiết giảm chi phí và tiếp cận người tiêu dùng nhanh hơn.

Tuy vậy, tốc độ tăng trưởng năm 2025 được dự báo sẽ chậm lại so với 2024. Giới chuyên gia nhận định, giai đoạn này ngành F&B không còn “ăn may” nhờ tăng trưởng nóng, mà đòi hỏi sự tinh chỉnh trong vận hành, lựa chọn mô hình phù hợp và chiến lược dài hạn.