“Ma trận” thủ tục hành chính bất động sản

Tại buổi Hội thảo với chủ đề Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam do Nhà đầu tư tổ chức, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group chia sẻ: “Thực tế, khi phát triển bất động sản, chúng tôi cho rằng có 3 yếu tố: Đất, năng lực pháp lý, và tài chính doanh nghiệp. Muốn dùng đất để xây dựng thì phải thực hiện đúng quy hoạch. Về nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp quan tâm các dự án thực hiện ở địa phương như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương… nhưng để tiếp cận thì không đơn giản. Doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội doanh nghiệp đa phần đều lỗ, không hiệu quả, việc quyết toán nhà ở xã hội rất khó khăn”.

Tương tự với các dự án nhà ở thương mại. Khi thực hiện thủ tục pháp lý, không thể bỏ đi bất cứ mắt xích nào. Vấn đề là thời gian giải quyết mắt xích là bao lâu thôi.... Như chúng tôi thực hiện 1 dự án bất động sản ở Bình Dương. Dù được ủng hộ, nhưng vẫn mất đến 2,5 năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý, nó không đơn giản doanh nghiệp đến sở rồi sẽ có công văn, nhưng thực tế thì phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến, thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí doanh nghiệp.

Cuối cùng là năng lực tài chính doanh nghiệp. Mọi người nói doanh nghiệp cần ưu đãi thuế, hỗ trợ vốn. Thực tế, doanh nghiệp có gì có lợi thì sẽ làm. Điểm mạnh nhất của doanh nghiệp là dùng nguồn lực vốn làm kinh doanh. Vấn đề lớn nhất với họ là quỹ đất và thủ tục pháp lý.

“Doanh nghiệp rất muốn tăng cung, nhưng gặp nhiều khó khăn trong với vấn đề pháp lý dự án. Tôi cho rằng các địa phương cần tạo quỹ đất để doanh nghiệp tham gia làm dự án. Tôi tin một khi tìm thấy cơ hội thì doanh nghiệp sẽ thực hiện ngay thôi”, ông Phúc nói.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cho hay: “Chúng tôi có thực hiện một dự án tại Bình Chánh (TP.HCM), dự án đấy từ khi có được chấp thuận chủ đầu tư, thì phải đến 4 năm mới hoàn thành thủ tục pháp lý.

Nếu mỗi năm mất 10% về lãi vay thì chúng tôi phải mất 4 năm trả khoản lãi vay đó. Với Asian Holding, chúng tôi tiếp cận dự án thông qua môi giới bất động sản chuyên môi giới các dự án”.

Tuy nhiên, hiện nay, từng tỉnh lại có doanh nghiệp lớn và hầu như những dự án có vị trí đẹp, đắc địa, hầu như tỉnh sẽ ưu tiên doanh nghiệp lớn của tỉnh, còn chúng tôi tiếp cận các quỹ đất cực kỳ khó, thậm chí, với những dự án có pháp lý sẵn, chúng tôi phải chấp nhận mua giá cao, chấp nhận lãi ít đi, chỉ có cách đó mới tiếp cận được dự án.

Về tiến độ pháp lý, câu chuyện này là muôn thuở, tốc độ pháp lý của các dự án được phép mở bán chỉ khoảng vài chục dự án mỗi năm, chúng ta thấy rằng thủ tục pháp lý hiện nay rất khó khăn. Tôi mong muốn làm sao đó để doanh nghiệp tiếp cận với quỹ đất nhiều hơn còn tài chính chúng tôi sắp xếp được.

Ở tỉnh hiện nay, từ khi chấp thuận chủ trương đầu tư đến chấp thuận đầu tư đến khi nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đến khi ra sổ cho khách hàng chúng tôi mất 1-2 năm, còn ở TP.HCM trung bình mất khoảng 5 năm nếu thuận lợi, còn không thì mất nhiều thời gian hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đặt ra câu hỏi, quy trình xử lý đất đai tại sao các tỉnh là 1-1,5 năm mà TP.HCM phải 4 năm? trong khi quy định là quy định chung? trong khi nhà đầu tư nói TP.HCM thủ tục kho quá, dạt ra các tỉnh để đầu tư? Đầu tư bất động sản là lĩnh vực đa ngành, không 1 ngành giải quyết được, liên quan nhiều ngành nên hoàn thành hồ sơ bất động sản để yên tâm làm còn nhiều thủ tục không chỉ là kinh tế còn là xã hội, môi trường, an ninh.

“Trong khi chúng ta chia ngang các quyền, không có hệ thống thống nhất nên mỗi ngành có thủ tục riêng. Chúng ta không thể làm song song thủ tục này với thủ tục khác. Xây dựng thủ tục khác, đất đai thủ tục khác, phòng cháy, chữa cháy, môi trường khác”, ông Khởi nói.

Theo ông Khởi, liên quan tới dự án bất động sản không thể nói nhanh được, vấn đề là bao nhiêu. Có cái cải tiến thủ tục, có cái song song, giản lược được nhưng chúng ta cũng phải nghĩ tới hậu quả, thà làm chắc trước còn hơn hậu quả về sau và có những cái không thể hậu kiểm. Nhưng đúng là cần nhìn nhận lại vì Trung ương quy định thủ tục là chung.

Vậy tại sao 1 số tỉnh nhanh, 1 số tỉnh chậm, cần xem xét kỹ. Rồi vấn đề trách nhiệm tập thể là một thực tế, khuyến nghị các địa phương cần phải mạnh bạo hơn để làm, chịu trách nhiệm ở từng bộ phận. Trong thủ tục đầu tư tới đây phải tính toán, ghi cụ thể, rõ ràng, đầy đủ.

“Khi chúng tôi thống kê quỹ đất, vẫn có đất cho nhà ở xã hội nhưng nhiều doanh nghiệp đề xuất không làm dự án cho nhà ở xã hội, có quỹ đất nhưng nhiều chủ đầu tư không muốn xây. Có những chủ đầu tư muốn làm nhưng thành phố không đồng ý. Tới đây cần nghiên cứu lại về thủ tục cấp phép nhà ở xã hội, nên chăng nghiên cứu bớt đi thủ tục không cần chặt chẽ như nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu thêm trong quá trình sửa luật”, ông Khởi nêu.