Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng tới sinh kế

Luật Đất đai 2024 sẽ được sửa đổi theo hướng ban hành bảng giá đất 5 năm, theo loại đất, khu vực, vị trí và kèm theo hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.

Thông tin trên được ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết tại hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số" do Tạp chí VietTimes phối hợp Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) tổ chức ngày 20-8.

Theo quy định trước đây tại Luật Đất đai 2013 (đã hết hiệu lực từ 31-7-2024) thì bảng giá đất được ban hành mỗi 5 năm một lần. Còn tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 đã quy định về bảng giá đất như sau: UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1-1 của năm tiếp theo.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng việc phải xây dựng bảng giá đất hàng năm và ban hành để áp dụng ngay từ ngày 1-1 của năm sẽ tốn nguồn lực, thời gian. Ông Võ Anh Tuấn cũng thừa nhận việc này và cho rằng có thể địa phương phải "loay hoay" để ban hành được bảng giá đất hàng năm.

Do đó, trong dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, theo ông Tuấn, HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1-1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì UBND cấp tỉnh quyết định.

Trong quá trình tổ chức thực hiện áp dụng bảng giá đất, Chính phủ có thể linh hoạt, chủ động bổ sung các trường hợp cần áp dụng bảng giá đất; địa phương chủ động bổ sung bảng giá đất trong năm để đáp ứng tình hình thực tế.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), cũng nhấn mạnh nếu ban hành bảng giá đất hàng năm, thì các địa phương "cứ lo làm giá đất" để kịp ban hành, rất bất cập. Ông Hiệp quan tâm đến phương án ban hành bảng giá đất 5 năm, kèm hệ số điều chỉnh. Song ông lưu ý, hệ số này cần được tính toán bằng các phương pháp khoa học, đảm bảo tính phù hợp.

Nói về giá đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng, PGS-TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ NN-MT) cho rằng giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Theo ông Thọ, Bộ Tài chính cần xác định hệ số phù hợp để tính nghĩa vụ tài chính của người dân. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi thực tế cho thấy có sự sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất thị trường và giá đất trong khung giá Nhà nước quy định.

PGS-TS Nguyễn Đình Thọ lấy dẫn chứng năm 2011, giá đất cao nhất tại Hà Nội và TP HCM được xác định ở mức 160 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đến thời điểm khảo sát năm 2019, giá thị trường tại khu vực quận Hoàn Kiếm (cũ) ở Hà Nội) đã lên tới khoảng 1,12 tỉ đồng/m², trong khi tại một số khu vực trung tâm TP HCM giá khoảng 1,18 tỉ đồng/m².

Cùng thời điểm, khảo sát tại các khu vực khác cũng cho thấy giá đất thực tế dao động từ 780 triệu đến 820 triệu đồng/m². Mặc dù vậy, khi ban hành khung giá đất năm 2019, Chính phủ cân nhắc nhiều yếu tố như lạm phát, tốc độ tăng lương, thu nhập bình quân đầu người và GDP, nên quyết định mức điều chỉnh không vượt quá 20% so với năm 2011. Vì vậy, giá đất tối đa của Hà Nội và TP HCM được nâng lên khoảng 192 triệu đồng/m². Con số này vẫn thấp hơn 5–6 lần so với giá thị trường thực tế.

"Sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường đã ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp. Thực tế thời gian qua, tại Hà Nội và TP HCM, nhiều hộ dân gặp khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất , bởi nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá đất quá cao. Điều này cũng gây áp lực lên chi phí sản xuất - kinh doanh, ảnh hưởng tới sinh kế và môi trường đầu tư"- ông Thọ nhìn nhận.

Vì vậy, ông Thọ nhấn mạnh cần đặc biệt quan tâm đến chính sách tài chính đất đai, bảo đảm nghĩa vụ tài chính của người dân ở mức hợp lý, đồng thời có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp. Một trong những điểm mới dự kiến là việc điều chỉnh các khoản nợ thuế, bảo đảm không vượt quá khả năng chi trả và phù hợp với điều kiện sản xuất - kinh doanh.