Nhà đầu tư bất động sản “hết tiền” kéo thanh khoản sụt giảm?

Thông thường, thời điểm cuối năm là “mùa gặt” của thị trường bất động sản, bởi nhu cầu mua nhà đón Tết và đầu tư tăng cao thúc đẩy thị trường nhộn nhịp. Tuy nhiên, năm nay thị trường xuất hiện những diễn biến “lạ”, người mua thắt chặt hầu bao, cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, dù giá bất động sản ở nhiều khu vực đã giảm mạnh.

Càng về cuối năm, thị trường tràn lan các sản phẩm giảm giá, cắt lỗ nhưng người bán vẫn chật vật tìm khách mua suốt thời gian dài cũng không được. Theo khảo sát, tại các khu vực từng là điểm nóng vùng ven Hà Nội, chủ đất đã chấp nhận giảm giá từ 20 - 30%, thậm chí nhiều hơn, tùy thuộc vào vị trí.

Cụ thể, tại khu vực như Thạch Thất, Quốc Oai, Thanh Oai, Sóc Sơn, Sơn Tây,... thời điểm đầu năm các mảnh đất phân lô có giá rao bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2, thì nay đã giảm còn 13 - 22 triệu đồng/m2. Hay tại khu vực Ba Vì, nhiều mảnh đất có diện tích rộng trên 1.000 m2 (trong đó chỉ có một phần là đất thổ cư còn lại là loại đất khác), thời điểm nóng có giá từ 2 - 3 triệu đồng/m2, thì nay còn khoảng 1,5 - 2 triệu đồng/m2, thậm chí có những mảnh ở vị trí xấu đã giảm tới 50%. Còn tại các tỉnh từng xảy ra sốt đất như Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh,...giá đất đang có mức giảm chung khoảng 20 - 30% so với thời điểm đầu năm 2022.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đầu năm 2022, dòng tiền dễ đổ vào thị trường bất động sản khiến số lượng các nhà đầu tư F0 tăng mạnh, nhu cầu, nguồn cung hiếm đẩy giá bán lên cao. Lực cầu F0 hướng tới các phân khúc cao cấp, biệt thự, villa, shophouse ở các dự án mới phát triển. Tuy nhiên, cuối năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng "cắt lỗ" bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế.

Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường, thời điểm quý II/2022, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và 45% cho biết giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn. Bước sang quý III/2022, có đến hơn 43% tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch) và quý IV/2022 đã có 62% môi giới xác nhận sự sụt giảm mạnh giao dịch.

Theo anh Quang Thành, chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, giá đất nền tại nhiều khu vực hiện nay đã giảm sâu so với thời điểm đầu năm nhưng rất khó để tìm người mua. Nguyên nhân không phải do nhà đầu tư “hết tiền” mà tâm lý đang có sự xao động.

“Tôi nhận thấy việc khó tiếp cận room tín dụng tác động lớn với các chủ đầu tư nhưng với nhà đầu tư các nhân không bị ảnh hưởng quá nhiều. Bởi, trong những năm qua, những nhà đầu tư tham gia thị trường thường xuyên cũng đã thu lợi khá lớn, sức khỏe tài chính cũng đã tốt”, anh Thành nói.

Anh Thành cho biết, những ngày cận Tết nhà đầu tư vẫn gọi liên hệ để tham khảo giá đất và hỏi về diễn biến thị trường. “Vấn đề lớn nhất để nhà đầu tư cân nhắc xuống tiền thời điểm này là giá cả và lo sợ thị trường sẽ có những diễn biến xấu đi. Có thể, sau Tết Nguyên đán những diễn biến tích cực xuất hiện nhà đầu tư sẽ tiếp tục mua bán, thị trường sẽ có thanh khoản trở lại”, vị này nói.

Thực tế, thời gian gần đây, lãi suất cho vay ngân hàng liên tục tăng cao, song giá bất động sản có nhiều hướng đi xuống. Nhiều nhà đầu tư sẵn tiền mặt cũng có tâm lý e ngại, nếu mua vào lúc này giá có thể tiếp tục giảm.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, tâm lý nhà đầu tư là khi thấy thị trường bất động sản đi lên, sợ bị mất cơ hội nên phải mua vào bằng được. Còn khi thị trường bất động sản đi xuống và nhìn nhận tương lai không sáng sủa, họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này đã dẫn đến việc thanh khoản trên toàn thị trường giảm mạnh.

"Nếu nhà đầu tư muốn hạn chế rủi ro nên quan sát thêm đến quý II/2023 để nắm bắt được xu hướng của thị trường. Đối với nhà đầu tư có sẵn tài chính thì không nên quá e dè. Nhà đầu tư không nên tìm kiếm dàn trải mà nên tập trung vào các loại sản phẩm sát trung tâm nhằm hạn chế rủi ro. Ngoài ra, nhà đầu tư nên chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng thương lượng, mua vào giá tốt", ông Quang nhận định.

Những động thái quyết liệt của Chính phủ sẽ giúp thị trường sớm lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và người mua. Đồng thời, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực để hồi phục trong năm 2023. Do đó, nếu các chủ đầu tư dự án bất động sản ưu tiên đưa ra thị trường các sản phẩm ở vị trí tốt và chất lượng đảm bảo vẫn thu hút được khách hàng, phần nào góp gam màu sáng để đưa thị trường bất động sản phục hồi trở lại thời gian tới.