Nhà xây xong không bán được, doanh nghiệp ổn định nhất cũng sắp vỡ nợ: Bất động sản Trung Quốc khi nào thấy đáy?

Bất động sản Trung Quốc tiếp tục phát đi những tín hiệu đáng lo ngại khi bước sang năm thứ năm của chu kỳ suy thoái, bất chấp hàng loạt nỗ lực hỗ trợ từ chính quyền trung ương. Tình trạng dư cung kéo dài đã đẩy giá nhà ngày càng trượt dốc, khiến niềm tin của người mua tiếp tục sụt giảm trong bối cảnh các doanh nghiệp địa ốc lớn lâm vào khủng hoảng thanh khoản.

Theo số liệu từ China Real Estate Information Corp, doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc trong tháng 11 đã giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái, dù có cải thiện nhẹ so với mức giảm 42% trong tháng 10. Tính chung 11 tháng đầu năm, doanh số giảm 19% so với năm 2024. Con số này cho thấy sự trì trệ kéo dài đang ăn mòn động lực hồi phục.

Không chỉ thị trường sơ cấp, thị trường nhà cũ cũng rơi vào trạng thái “đóng băng”. China Index Academy cho biết giá nhà trên thị trường thứ cấp ở 100 thành phố được khảo sát đã giảm 7,95% trong tháng 11, sâu hơn so với tháng trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ số lượng nhà niêm yết quá cao và tâm lý chờ đợi bắt đáy của người mua.

Morgan Stanley ước tính doanh số trung bình của 25 nhà phát triển lớn nhất trong tháng 11 đã giảm tới 42% so với cùng kỳ. Ngân hàng này cảnh báo đà suy yếu này có thể kéo dài ít nhất tới mùa xuân năm sau.

Một trong những tín hiệu đáng báo động nhất là việc China Vanke, từng được xem là một trong những “gã khổng lồ ổn định” của ngành địa ốc, đang tìm kiếm sự chấp thuận từ trái chủ để hoãn trả khoản trái phiếu đáo hạn vào ngày 15/12. Động thái này làm dấy lên lo ngại về khủng hoảng thanh khoản lan rộng, ngay cả ở những doanh nghiệp từng được coi là lành mạnh.

Vanke trước đó đã "an toàn" nhờ sự hỗ trợ tài chính mạnh mẽ từ cổ đông lớn là Shenzhen Metro - doanh nghiệp nhà nước giàu tiềm lực. Tuy nhiên, từ đầu tháng 11, Shenzhen Metro bất ngờ tuyên bố yêu cầu thế chấp tài sản cho khoản vay 20 tỷ nhân dân tệ trước đó, khiến thị trường chấn động. Trái phiếu của Vanke lao dốc mạnh, nhiều mã giảm trên 20%, buộc sàn Thâm Quyến phải tạm ngừng giao dịch.

Theo S&P Global, Vanke vừa bị hạ bậc tín nhiệm xuống “CCC-”, phản ánh nguy cơ tái cấu trúc nợ trong vòng 6 tháng tới. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng việc mở rộng cứu trợ cho toàn ngành là điều khó xảy ra. Thay vào đó, chính phủ có khả năng sẽ tập trung vào đảm bảo việc giao nhà cho người mua và xử lý riêng từng trường hợp.

Tính đến cuối tháng 8/2025, lượng nhà đã xây xong nhưng chưa bán được ở Trung Quốc đạt 762 triệu m2, tăng nhẹ so với cuối năm 2024. Con số khổng lồ này đang tạo áp lực lớn lên mặt bằng giá, khiến các biện pháp hỗ trợ trước đây, như gói 300 tỷ nhân dân tệ cho các doanh nghiệp nhà nước mua lại căn hộ tồn kho hồi tháng 5/2024, trở nên thiếu hiệu quả.

Các chuyên gia của Economist Intelligence Unit (EIU) dự đoán, nếu chính quyền kiểm soát được nguồn cung đất và hạn chế dự án mới, giá nhà có thể chạm đáy sớm nhất vào nửa đầu năm 2027. Tỷ lệ luân chuyển tồn kho, số tháng cần thiết để bán hết lượng hàng tồn, hiện đã giảm từ đỉnh 25,9 tháng hồi tháng 4 xuống còn khoảng 20 tháng. Nhưng để trở về mức “lành mạnh” (12-18 tháng), thị trường cần thêm ít nhất 18 tháng nữa.

Với vai trò là một trong những động lực chính của nền kinh tế Trung Quốc, sự sụt giảm kéo dài trong ngành bất động sản đang khiến giới chức Bắc Kinh đau đầu. Goldman Sachs cảnh báo rằng nếu vòng luẩn quẩn “giá giảm - doanh số sụt - nợ xấu gia tăng - ngân hàng siết tài sản - giá tiếp tục giảm” không được cắt đứt, hệ lụy sẽ rất lớn.

Một trong những phương án đang được thảo luận là trợ cấp lãi suất thế chấp, cụ thể là nhà nước hỗ trợ một phần lãi suất cho người vay mua nhà. Theo Morgan Stanley, nếu giảm lãi suất vay thêm 1 điểm phần trăm vào quý II/2026, sức mua nhà sẽ được thúc đẩy, đồng thời giúp giảm áp lực giảm phát. Dẫu vậy, các nhà hoạch định chính sách vẫn đang lưỡng lự giữa việc bơm tiền cứu thị trường và giữ ổn định tài chính vĩ mô.

Tham khảo CNBC