Quy định 20% quỹ đất làm khó phát triển nhà ở xã hội

Nhiều bất cập làm tắc nhà ở xã hội

Hiện nay, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP siết chặt hơn với các dự án phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể, các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III, thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Phó giám đốc Khối Điều hành dự án TPHCM, Tập đoàn Novaland cho rằng, việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án sẽ khiến kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ, tiện ích...

Việc bắt buộc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại một dự án sẽ giảm hiệu quả đầu tư và khó khăn trong việc cung cấp các dịch vụ.

Khi đầu tư dự án, doanh nghiệp thường chủ động tự đi mua đất và lẽ ra được quyền tự do kinh doanh phù hợp theo quy định, không làm những điều pháp luật cấm, nên việc buộc doanh nghiệp phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội là có phần khiên cưỡng.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, cách điều tiết nhà ở xã hội như hiện nay đang có những bất cập, gây nên rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là đối với các dự án trung cấp và cao cấp tại khu vực trung tâm. Ông Dũng lấy ví dụ như một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP.Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá nhà nước, chênh lệch rất lớn doanh nghiệp sẽ phải gánh. Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao.

Từ đó, ông Dũng kiến nghị, đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển nhà ở xã hội hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội

Trao đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, quy định như hiện nay là thiếu khả thi. Theo ông Châu, từ lúc việc điều tiết quỹ đất làm nhà ở xã hội được quy định tại Nghị định 100/2015, Nghị định 49/2021 đến nay, tất cả dự án tại khu vực trung tâm đều không ai thực hiện quy định này.

Ông Châu dẫn chứng đơn cử một dự án tại Thủ Thiêm, sau khi trừ các chi phí và ưu đãi, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng thì bình quân mỗi m2 nhà ở xã hội phải ở tầm 30-40 triệu đồng.

“Như thế thì người thu nhập thấp nào có thể mua nổi? Trong khi đó, đối tượng mua nhà ở những khu vực đắt đỏ này sẽ phải chi trả các dịch vụ, tiện ích cao cấp đi kèm. Người thu nhập thấp làm sao kham nổi?”, ông Châu nói.

Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM đề xuất, với một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận, huyện thì cho phép được hoán đổi diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội tập trung vào một dự án.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thay vì áp đặt, nên điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp với phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động.

Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường.

“Nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, chứ không nên hòa chung vào vốn ngân sách như hiện nay”, ông Đính nói.

Báo cáo của Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM về việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp cũng đưa ra nhận định, sự tồn tại 2 loại hình là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trong cùng một dự án nhà ở đang gây khó khăn cho chủ đầu tư trong công tác kinh doanh, vận hành và khai thác.

Ngoài ra, việc phục vụ 2 đối tượng có trình độ văn hóa, thu nhập kinh tế, sinh hoạt, nhu cầu, tiện ích... khác nhau dẫn tới những mâu thuẫn trong việc phục vụ, sinh hoạt… Do đó, Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM đề xuất, với một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận, huyện thì cho phép được hoán đổi diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội tập trung vào một dự án nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành thuận lợi.