Rầm rộ tách thửa, phân lô để bán nền kiếm lời

Tràn lan tách thửa, phân lô

Trong bối cảnh hiện nay, nguồn cung từ các dự án ở trung tâm Hà Nội ngày càng hạn chế và mức giá liên tục tăng cao. Chính vì điều này, các nhà đầu tư lại dịch chuyển về các huyện vùng ven tìm kiếm cơ hội. Do đó, đất nền tại các huyện như Thạch Thất, Ba Vì, Quốc Oai,... trở nên sôi động, đặc biệt là đất nền từ các mảnh đất lớn tách thửa.

Thời gian qua, tại huyện Thạch Thất (Hà Nội), nhiều nhà đầu tư “tay to” đã về tìm kiếm những mảnh đất có diện tích lớn từ 1.000m2 đến vài nghìn m2, sau đó ồ ạt thực hiện tách thửa thành các lô đất có diện tích nhỏ hơn bán.

Đáng chú ý, nhiều lô đất được tách thửa này được quảng cáo là những “siêu phẩm đất nền” hay tự đặt những tên dự án hấp dẫn và cũng được đặt tên các khu giống như dự án của các chủ đầu tư lớn…

Trong vai nhà đầu tư có nhu cầu mua đất, chúng tôi được môi giới dẫn tới các ô đất ở thôn Phúc Tiến, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất đang triển khai hạ tầng và thực hiện tách thửa thành từng lô vuông vắn.

Theo lời môi giới, trong ngõ này có 3 khu đất được tách thửa, tương ứng với 3 giai đoạn do một công ty làm chủ đầu tư. Các ô đất được tách thửa thành 70 – 110 m2, giá giao động từ 13 -18 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Tương tự, tại một thửa đất ở xã Tân Xã (Thạch Thất) được tách thửa thành khoảng 40 lô, diện tích từ 60 - 80 m2, giá từ 16 – 21 triệu đồng/m2, đường rộng khoảng gần 4m. Đất tại khu vực xã Tân Xã đang được lượng lớn các nhà đầu tư chú ý tới.

Một mảnh đất được tách thửa tại Thạch Thất (Hà Nội).

Chưa hết, tại Sơn Tây, nằm sâu trong ngõ 209 đường Cổ Đông 2 (xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây) là một khu đất đã được san gạt bằng phẳng, một số hạng mục hạ tầng đang trong giai đoạn hoàn thiện. Dù đang trong quá trình hoàn thiện nhưng các môi giới vẫn dẫn nhà đầu tư ra vào và liên tục đưa ra các lời giới thiệu “có cánh”.

Trong vai khách hàng, chúng tôi được các nhân viên giới thiệu là khu đất này có tổng 93 lô được chia ra làm hai giai đoạn. Giai đoạn 1 được chia ra 53 lô. Giai đoạn 2 có 40 lô và dự kiến ra Tết Nguyên đán mới tách thửa xong.

“Đến thời điểm này cơ bản đã có khách đặt cọc, chỉ còn một vài lô sâu, góc. Sau khi tách thửa xong những lô đẹp giá cao nhưng có người vào luôn rồi. Ở đây giá lô đẹp 24 triệu đồng/m2” - một cò đất tên Đ cho hay.

“Ở đây pháp lý rất đầy đủ, giá cả lên theo từng đợt. Nếu có tiền cứ đặt cọc giữ chỗ trước, nếu sau thời gian đóng cọc mà không đủ tiền vào bên em trả lại cọc bình thường. Nhiều người đến xem xong là chốt luôn, thời điểm này phải mua luôn chứ không khó có cơ hội lắm” - môi giới này nói.

Cũng ở gần đó, nằm trong ngõ Cổ Đông 1 với tên gọi “Quần thể dự án 120 lô Cổ Đông” đang được các môi giới rao bán rầm rộ.

Cò đất địa phương cho hay, 120 lô được tách từ 2 chứng nhận sử dụng đất. Diện tích các lô được tách từ 70-hơn 100m2. Cam kết 100% diện tích đất ở, được tách sổ từng lô. Do đang làm hạ tầng nên tạm nhận đặt chỗ từ 20 triệu đồng/lô. Giá được chào bán dao động từ 18 - 22 triệu đồng/m2.

Khi được đề nghị được xem mặt bằng thì nhân viên cho biết, dự án đang làm hạ tầng, đến khi mở bán mới cho khách vào xem, đó cũng là thời gian chuyển từ cọc giữ chỗ sang “cọc chết”.

Tương tự, trên địa bàn các huyện Mê Linh, Quốc Oai, Ba Vì, Sóc Sơn, hàng chục dự án tương tự hiện hữu với những cái tên mỹ miều cũng được căng biển quảng cáo, rao bán khắp nơi.

Các lô đất khu tách thửa có giá dao động từ 12 - 18 triệu đồng/m2. Những lô đất ở vị trí đẹp hơn có giá từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Các lô đất ở vị trí đường lớn có mức giá tới 30 - 45 triệu đồng/m2.

Đất ở mới tăng mạnh

Thời gian gần đây, tình trạng chuyển đổi sang đất ở ngày càng nhiều. Trao đổi với báo chí, ông Trương Quang Hồng - Chủ tịch UBND xã Bình Yên (huyện Thạch Thất) cho biết, trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở trên địa bàn tăng mạnh trong thời gian qua.

“Năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88ha; sang năm 2020 đã tăng thêm 5,9ha, nâng tổng diện tích đất ở của xã lên 251,85ha (2,4%); năm 2021 tăng thêm 6,42ha, lên 252,3ha (2,6%). Dựa trên tổng hợp hồ sơ, dự kiến năm 2022, xã này sẽ tăng thêm 10ha”, vị lãnh đạo xã nói.

Ông Hồng cho hay, việc tách thửa, phân lô bán tràn lan như hiện nay khiến chính quyền cơ sở “đau đầu” trong việc thu thuế phi nông nghiệp và quản lý dân cư.

“Không thể nào liên hệ được với các chủ đất, không biết họ là ai và ở đâu. Có những người tận Sài Gòn, Hải Phòng đến mua rồi bỏ đấy nên rất khó quản lý được dân cư và thu thuế phi nông nghiệp theo quy định”, ông Hồng than thở.

Cũng liên quan đến vấn đề này, bà Phùng Bích Phượng - cán bộ địa chính xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây) cho biết, trong năm 2021 toàn xã có hơn 120 hồ sơ xin chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, tuy nhiên chỉ được duyệt khoảng 100 hồ sơ với tổng diện tích hơn 7 ha.

Ông Nguyễn Thanh Hà - Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường thị xã Sơn Tây cho biết, nếu nói về luật, tách thửa là quyền của mỗi công dân khi đủ điều kiện. Họ muốn tách ra cho con, cho gia đình, anh em. Nếu minh bạch là như vậy.

Tuy nhiên, theo ông Hà, để tách ra bán và đầu tư thì phải có điều kiện, chẳng hạn như thế phải có đất ở, có giao thông, kết nối hạ tầng đầy đủ. Đặc biệt, nếu theo luật thì khi kinh doanh phải đăng ký bất động sản.

“Ở đây đang nhập nhèm giữa tách cho người thân và tách để bán. Tách cho người thân để dùng nhưng người thân không dùng lại bán đi, nhập nhằng như nhau”, ông Hà nói.

Cũng theo vị này, luật không cấm nhưng chưa rõ ràng. Nếu tách ra để rao bán việc nọ việc kia khi chưa đủ điều kiện, pháp lý là vi phạm pháp luật ở lĩnh vực đầu tư bất động sản. Thực ra việc tách thửa quy định mục đích cho con cháu, cho người thân nhưng phần lớn là tách ra để kinh doanh.

Ông Hà cho rằng, việc này là do hạn chế của luật, gần đây không riêng gì ngoài này mà trong Lâm Đồng cũng xảy ra.

Khi được hỏi trong năm 2021 có bao nhiêu trường hợp xin chuyển nhượng sang đất ở, ông Hà nói số liệu này phải lấy từ phía đơn vị thuế mới chính xác. Bởi lẽ, có nhiều trường hợp xin tách hàng nghìn mét vuông nhưng không có tiền để nộp. Họ phải bán xong mới có tiền nộp.