Sai luật, quá tải hạ tầng chuyên gia phản đối chuyển Condotel thành chung cư

Luật chưa cho phép chuyển Condotel thành chung cư

Trao đổi với Tiền Phong, Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, với hệ thống pháp luật hiện nay, đặc biệt là Luật Nhà ở và Luật Đất Đai, chưa xem Condotel là nhà ở. Vì vậy, không có quy định nào cho phép chuyển Condotel sang chung cư. Bởi chung cư là dung để ở, có tính ổn định lâu dài.

Theo luật sư Phát, về mặt pháp lý, thì đến nay Condotel có được cơ sở pháp lý chính danh với danh nghĩa là căn hộ du lịch. Thế nhưng việc cấp sổ cho những Condotel thì đang gặp phải một số vấn đề.

Với hệ thống pháp luật hiện nay, không có quy định nào cho phép chuyển Condotel sang chung cư.

Thứ nhất, tại thời điểm chủ đầu tư xin chủ trương xây dựng, cấp đất, thuê đất thì mục đích sử dụng đất là đất thương mại dịch vụ, nó không phải là đất ở. Và thông thường thì đất này sẽ được cấp hoặc cho thuê trong thời hạn 50 năm, được gia hạn lên đến 70 năm. Thứ hai, vì luật chưa xem Condotel là nhà ở nên việc cấp “sổ hồng” vẫn còn đang chưa rõ ràng cụ thể, vẫn chưa xác định cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án hay người sở hữu căn hộ.

“Để có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là căn hộ, chúng ta cần phải tiến hành sửa đổi hai luật quan trọng là Luật nhà ở và Luật đất đai. Đồng thời, các Bộ Tài nguyên Môi trường, Xây dựng cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể khi hai luật trên được sửa đổi hoặc để thống nhất cho vấn đề này”, Luật sư Phát phân tích.

Luật sư Phát cho biết thêm, tuyệt đối không cho phép chuyển từ Condotel sang chung cư. Bởi việc này nó sẽ tạo ra rất nhiều hệ lụy cho xã hội. Cụ thể là làm ảnh hưởng đến các kế hoạch quy hoạch của địa phương về nhà ở, các chính sách đầu tư về cơ sở hạ tầng, phức tạp trong khâu quản lý Nhà nước.

Luật sư Phát lấy ví dụ, khi quy hoạch Condotel sẽ không dự liệu việc xây dựng trường học, bệnh viện hoặc các tiêu chí quỹ đất công cộng, công viên. Bởi rõ ràng các nơi này sẽ sử dụng dịch vụ sẵn có trong các khu du lịch. 

Nhưng nếu sau này nó biến thành nhà ở thì rõ ràng không thể bỏ qua việc xây dựng cơ sở hạ tầng đi cùng như bệnh viện, trường học, công viên, hệ thống giao thông… Như vậy chỉ cần một động thái nhỏ về pháp lý là cho phép chuyển đổi, nhưng nó sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến tình hình của địa phương. Trong khi đó, nhiều địa phương cấp phép Condotel chỉ phát triển định hướng du lịch.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng cho rằng, Bộ Công an có lý do về an ninh quốc phòng, an ninh trật tự khi đề xuất không cho chuyển Condotel thành nhà ở. HoREA cũng đã nhiều lần lên tiếng phản đối việc chuyển dự án Condotel thành dự án nhà ở. Bởi đây là hai loại hình đất đai có mục đích sử dụng khác hẳn nhau.

Condotel là dự án thuộc đất dịch vụ du lịch, để phát triển cho nhu cầu du lịch của Việt Nam đang phát triển rất nhanh và rất cần hạ tầng cao cấp trong thời gian tới. Trong khi đó, nhà ở là đất dành cho dân cư ở, ngoài là chỗ ở cần thêm nhiều tiện ích công cộng phục vụ cộng đồng dân cư như trường học, bệnh viện.

Do đó việc cho chuyển đổi từ dự án Condotel sang dự án nhà ở sẽ phá vỡ quy hoạch phát triển du lịch của các địa phương, tạo ra sự thiếu đồng bộ trong hạ tầng phát triển du lịch cũng như nguồn thu lâu dài của các địa phương. HoREA tiếp tục phản đối việc chuyển từ Condotel sang nhà ở.

Không thể cấp sổ đỏ cho Condotel

Luật sư Trần Duy Sinh, Trưởng Văn phòng Luật sư Sinh và Cộng sự cho biết, hiện nay pháp luật chưa có quy định riêng về dự án cho bất động sản nghỉ dưỡng (Condotel, biệt thự biển) mà cá nhân hoặc tổ chức được sở hữu riêng từng căn hộ (Condotel) hoặc biệt thự.

Theo quy định, dự án du lịch sẽ được thuê đất và không được phân chia bán từng căn hộ (Condotel) hoặc biệt thự. Chủ đầu tư đăng ký dự án du lịch chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú. Như vậy, việc giao đất ở cho dự án du lịch là trái với quy định Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật du lịch. Bản chất hình thức đăng ký dự án là dự án du lịch (dịch vụ lưu trú) nhưng được xây trên đất ở, bán như dự án nhà ở thương mại.

Về việc nhiều dự án Condotel, biệt thự biển vẫn quảng cáo được sổ đỏ lâu dài để câu khách, bất chấp mọi cảnh báo, ông Sinh nói rằng, dù một số tỉnh mở đường cho các chủ đầu tư thông qua việc giao đất ở (hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng không thể cấp sổ cho từng khách hàng mua, do không đúng quy định pháp luật. Hay nói một cách khác, vì không đúng quy định pháp luật nên các địa phương không dám cấp sổ hoặc đã cấp sổ thì tiến hành thu hồi lại.

Một số chủ đầu tư quảng cáo, Condotel được cấp sổ có thời hạn lâu dài để câu khách là hành vi vi phạm Luật Quảng cáo, lừa dối khách hàng. Trường hợp lỡ mua bán, giao dịch mà không được cấp sổ thì khách hàng rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan, hủy giao dịch thì không được, chuyển nhượng hợp đồng cho người khác thì không được công chứng thực hiện, cấp sổ thì không được.