Sau cơn sốt đất nền, bất động sản nào sẽ đem tiền về cho nhà đầu tư trong năm 2022?

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/5, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 12 tỷ USD, giảm 16,3% so với cùng kỳ năm 2021.

Kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 5 tháng đầu năm với gần 3 tỷ USD, chiếm gần 26% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đáng chú ý, con số này tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (1,05 tỷ USD). Nhìn lại 4 tháng đầu năm, vốn FDI vào bất động sản cũng đạt hơn 2,8 tỷ USD trong khi cùng kỳ chỉ đạt 778 triệu USD.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, mặc dù nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19 nhưng chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc của Việt Nam theo hướng giảm số lượng, tăng về chất lượng, loại bỏ dự án quy mô nhỏ, ít giá trị gia tăng bắt đầu phát huy tác dụng. 

Thời gian qua, sự tăng trưởng liên tiếp của dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam đã tạo ra cửa sáng cho bất động sản công nghiệp. Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2022, trong 5 năm gần nhất, dòng vốn FDI vào thị trường Việt Nam đặc biệt chảy vào lĩnh vực sản xuất chế tạo và bất động sản. Do dịch bệnh Covid - 19 nên 2 năm gần đây, dòng vốn này có giảm, nhưng nếu  nhìn vào các dự án FDI vào bất động sản và phát triển bất động sản trong quý I/2022 rất tích cực. Vốn đăng ký đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường Việt Nam 3,2 tỷ USD, giải ngân lên đến 4,42 tỷ USD, tăng cao nhất trong nửa thập kỷ, lĩnh vực hút vốn lớn nhất là công nghiệp chế biến chế tạo và bất động sản.

“Nếu như giai đoạn 2017 - 2018, dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam tập trung chủ yếu phân khúc nhà ở, thì nay chuyển dịch về phát triển bất động sản khác, như bất động sản khu công nghiệp có xu hướng rất rõ”, bà Trang nói.

Theo bà Trang, trong quý I/2022, có giao dịch lớn, giá trị 600 triệu USD trong phân khúc bất động sản văn phòng tại Hà Nội làm cho tỷ lệ phân khúc này tăng cao, nhưng tổng giá trị giao dịch của bất động sản khu công nghiệp cũng chiếm đến 28%.

“Khi trao đổi cùng các nhà đầu tư nước ngoài, nhận thấy rõ sự quan tâm tới phát triển bất động sản nhà ở tỉnh thành trung tâm như TP. HCM, Hà Nội, nhưng 5 năm qua thì con số cho thấy có xu hướng đang nổi lên là bất động sản khu công nghiệp, dẫn đầu là các tỉnh thành có giao dịch lớn về đầu tư  bất động sản công nghiệp và trung tâm logistic như Bắc Ninh, Bình Dương, Bà Rịa, Long An…”, lãnh đạo Cushman & Wakefield Việt Nam nói.

Trong đó, tên tuổi lớn như Samsung đã công bố vốn đầu tư lũy kế đạt hơn 18 tỷ USD vào Việt Nam, tính đến hết năm 2021. Gói đầu tư này đã góp phần tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng của thị trường Việt Nam trong mắt nhà đầu tư trên khắp thế giới.

Theo bà Trang Bùi, các nhà phát triển bất động sản tên tuổi lớn cũng tham gia để hỗ trợ cho các doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư, mở rộng nhà xưởng sản xuất ở Việt Nam. Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp tăng mạnh trong thời gian qua, đặc biệt các nhà phát triển ở Việt Nam có thể cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực.

Ước tính có 2 tỷ USD dòng vốn đổ vào xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, logistic, kho bãi vào Việt Nam, với nhiều tên tuổi lớn tham dự, nhiều nhà đầu tư ngắm nghía và quan tâm mở rộng đầu tư ở Việt Nam. Một số nhà đầu tư đã rót vốn vào Việt Nam tiếp tục có kế hoạch rót vốn, chẳng hạn có quỹ đầu tư đã đầu tư vào phân khúc bất động sản nhà ở, khu công nghiệp, đang tiếp tục mở thêm quỹ thứ 2 để tăng đầu tư.

“Đa phần, các nhà đầu đều thích mở rộng và có thị phần cao hơn ở thị trường Việt Nam. Các nhà đầu tư mới cũng vậy, muốn triển khai nhanh, mở rộng thị trường, mở rộng danh mục trong giai đoạn này”, bà Trang Bùi nói.

Bà Trang Bùi cho biết, một trong những yếu tố được các nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường Việt Nam đó là trong bối cảnh chung của Đông Nam Á và đồng VNĐ ổn định so với các đồng ngoại tệ khác như của Thái Lan, Indonesia…Đây là yếu tố hấp dẫn và trước tiên khi các nhà đầu tư đưa ra cam kết đầu tư vào một thị trường nào đó.

Việc tham gia nhiều hiệp định thương mại (FTA), đẩy mạnh xuất khẩu giúp tăng cường vị thế cho Việt Nam như điểm đến hấp dẫn cho các nhà sản xuất – là một phần trong chuỗi cung ứng, từ đó nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp sẽ gia tăng.

Bên cạnh đó, có thể kể đến vị trí chiến lược, nằm giữa Trung Quốc và Singapore. Hiện Trung Quốc dần chuyển từ nền công nghiệp cơ bản thâm dụng lao động sang một nấc thang mới trong chuỗi giá trị đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi nước này đến các quốc gia Đông Nam Á – mang lại lợi ích cho cả khu vực, trong đó có Việt Nam. Các nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm các tài sản công nghiệp và hậu cần thông qua liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp địa phương hoặc mua lại quỹ đất và các bất động sản hoạt động.

Bà Trang Bùi cho rằng, Việt Nam đang chuyển đổi nhanh về phát triển tài sản cả logistic và bất động sản công nghiệp, hiện 60% là kho truyền thống, và xu hướng là chuyển sang bất động sản hạng A và kho bãi B. Ngoài ra còn có bất động sản tích hợp và quan tâm tới phát triển bền vững. Hiện đã bắt đầu xây dựng các thành phố Logistic ở phía Bắc, quy mô khoảng 200ha – là tin tích cực, bà Trang Bùi nhận định.

Một xu hướng tích cực khác là bên thuê trước đây cam kết 2-3 năm, nay hợp đồng thuê dài hạn hơn. Dự báo của Cushman & Wakefield, trong 5 năm tới, có khoảng 40.000ha đất khu công nghiệp cung cấp cho thị trường; các kho bãi cũng đang được quan tâm đầu tư mới và nhanh, dự đến 2025 sẽ tăng trưởng 22%, sẽ có kho bãi chuẩn A và B – là tin tốt cho ngành bất động sản nói chung. Trong đó, Bà Rịa đang tiếp tục đóng góp nguồn cung lớn trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ trong vài năm tới, đặc biệt khi các nhà đầu tư quốc tế hiện đang tích cực tìm kiếm mặt bằng để phục vụ cho việc xây dựng và phát triển các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam.

Ông Võ Văn Mười, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Kim Thịnh Phát cho rằng, bất động sản công nghiệp là một loại hình tiềm năng và là một xu thế trong thời gian tới.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, trong thời gian vừa qua, các loại hình bất động sản như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà liền kề hay đất nền phân lô đã phát triển rất mạnh và giá trị của nó đã tăng đâu đó 3 – 5 lần, thậm chí có những khu vực tăng tới hàng chục lần. Tuy nhiên, quá trình phát triển của các loại hình này đang có xu hướng chậm lại, đặc biệt là khi dịch bệnh bùng phát.

Trong khi đó, một loại hình đầu tư khác đang được quan tâm, có thể đem lại dòng tiền và có tính bền vững hơn là bất động sản ven các khu công nghiệp. Trong thời gian vừa qua, có rất nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn nhờ rót tiền vào bất động sản ven khu công nghiệp.

"Bất động sản công nghiệp thường là cuộc chơi của các ông lớn, những nhà đầu tư nhỏ lẻ có rất ít cơ hội để tham gia. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cá nhân nếu đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp thì cơ hội sinh lời rất lớn.

Tuy nhiên cũng không thể tránh được những rủi ro. Do đó, các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này phải lưu ý đến vấn đề pháp lý và quy hoạch. Hoàn toàn có thể xem được vị trí một khu đất đang nằm trong, nằm ngoài hay nằm giáp ranh khu công nghiệp,...", vị lãnh đạo doanh nghiệp nói.

Ông Mười cho biết, có ba giai đoạn để đầu tư đất nền liền kề khu công nghiệp. Đầu tiên là giai đoạn khi mới chỉ có thông tin ban đầu về dự án, tuy nhiều rủi ro nhưng lợi nhuận cao. Khi mới có thông tin dự án, giá đất thường rất rẻ, khoảng 1 - 3 triệu đồng/m2. Đây cũng là giai đoạn rất dễ xảy ra sốt đất.

Giai đoạn thứ hai là giai đoạn triển khai, lúc này thông tin pháp lý đã hoàn chỉnh, các khu công nghiệp đã được định hình thì nhà đầu tư họ bắt đầu triển khai hạ tầng, thi công nhà xưởng, nhà máy,... Đây là giai đoạn tăng giá tốt nhất và tính thanh khoản cao, rất dễ mua bán.

Giai đoạn thứ ba là khi mọi thứ đã rõ ràng, đây không phải là thời điểm đầu tư lãi vốn mà là đầu tư của dòng tiền. Nhà đầu tư có thể chọn mặt bằng ở những vị trí đắc địa để kinh doanh nhà trọ cho công nhân, hay nhà cho chuyên gia cao cấp,...

Do đó, theo ông Mười, các nhà đầu tư phải cân nhắc xem nên xuống tiền ở thời điểm nào và rút ra ở thời điểm nào.