Sếp CBRE: “Cách lõi trung tâm Tp.HCM từ 20-30km, giá bất động sản rẻ hơn một nửa”

Phân tích từ dữ liệu, Sếp CBRE cho hay, nhu cầu của người mua với bất động sản Tp.HCM vẫn khá tốt nhưng vì số lượng dự án hạn chế cùng mặt bằng giá cao đã cản trở sức cầu chung.

Nguồn cung thấp là nguyên nhân khiến mặt bằng giá bất động sản tại Tp.HCM liên tục tăng cao trong thời gian qua. Bà Dung dẫn chứng, khoảng cách giữa giá nhà liền thổ và thu nhập người lao động tại Tp.HCM hiện lên tới 176 lần, khiến việc sở hữu gần như ngoài tầm với của nhiều người.

Trong nửa đầu năm nay, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại Tp.HCM đạt khoảng 300 triệu đồng/m2, giá thứ cấp ở mức khoảng 160 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn nhà liền thổ diện tích 100 m2 thường có giá từ 30 tỷ đồng, còn căn nhỏ 50 m2 cũng có giá thấp nhất 15 tỷ đồng.

"Trong khi thu nhập bình quân của người lao động Tp.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ chỉ vào khoảng 170 triệu đồng mỗi năm thì việc sở hữu tài sản liền thổ giá này gần như là bất khả thi", bà Dung nhấn mạnh.

Theo chuyên gia Savills, chính những rào cản trên đã thúc đẩy người mua nhà nhìn ra thị trường khu vực lân cận Tp.HCM – nơi nguồn cung nhà ở còn dồi dào và mặt bằng phù hợp với số đông. Người mua có nhiều sự lựa chọn phù hợp tài chính.

Sếp CBRE cho rằng, hiện nhà đầu tư đã nhìn ra sự bất hợp lý về giá bán bất động sản ở lõi trung tâm và có xu hướng dịch chuyển về khu lân cận. Hạ tầng phát triển và tốc độ giãn dân diễn ra mạnh mẽ thúc đẩy các chủ đầu tư về khu vệ tinh Tp.HCM phát triển các dự án bất động sản phù hợp túi tiền người mua .

Trong đó, tỉ lệ nhập cư tại Long An, Cần Thơ rất cao. Với quỹ đất đất dồi dào, chi phí đầu tư phù hợp, lại có vị trí gần Tp.HCM, hạ tầng kết nối cải thiện đã đem lại cơ hội tốt cho các khu vực này.  "Các dự án cách lõi trung tâm Tp.HCM 10km có giá bán từ 200-300 triệu đồng/m2, thậm chí 1 tỉ USD/m2; cách bán kính từ 20 -30km trở đi giá bán rẻ hơn một nửa; từ 40km giá còn khoảng ¼ so với bất động sản cùng phân khúc ở trung tâm Tp.HCM", bà Dung chia sẻ.

Theo vị này, trong 3 năm tiếp theo, bất động sản tại Long An (nay là Tây Ninh), Bình Dương (nay là Tp.HCM), Đồng Nai sẽ thay thế nguồn cung cho thị trường bất động sản Tp.HCM (cũ). Những năm gần đây, các khu vực này đang đón là sóng đầu tư từ các chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân. Đây cũng là các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các hạ tầng, tuyến vành đai đã và đang được triển khai tại thị trường phía Nam.

Ghi nhận cho thấy, các dự án khu đô thị quy mô hàng trăm đến hàng ngàn ha, từ nhà phố, biệt thự, đến căn hộ, đất nền của các doang nghiệp như Vingroup, Nam Long, T&T, Ecopark, Him Lam, Phú Mỹ Hưng,... đã thay đổi diện mạo đô thị khu vực vệ tinh. Đồng thời, nguồn cung đa dạng đã giúp người mua có nhiều sự lựa chọn phù hợp hơn so với khu vực lõi trung tâm Tp.HCM.

Điểm mặt tại thị trường Tây Ninh, loạt dự án quy mô như Vinhomes Green City (gần 200ha); Waterpoint (355ha), T&T City Millennia (hơn 260ha); Vinhomes Phước Vĩnh Tây (hơn 1.000ha)... đang "khuấy động" thị trường khu vực, ghi nhận nhu cầu tích cực ở cả người mua ở lẫn đầu tư. Trong khi tại Đồng Nai, một số dự án KĐT như Izumi City (170ha), Aqua City (1.000ha), SwanBay (200ha), The Viva City... cũng bổ sung nguồn cung nhà ở vốn thiếu hụt tại Tp.HCM suốt nhiều năm qua.

Theo bà Dương Thuỳ Dung, trước năm 2013, nguồn cung nhà ở chủ yếu tập trung tại Tp.HCM, một vài dự án nhỏ lẻ xuất hiện tại Bình Dương (cũ) và Đồng Nai. Từ 2014 đến 2025, các dự án phát triển mạnh mẽ theo tuyến vành đai (Vành đai 2,3,4 Tp.HCM). Đến nay, rất nhiều dự án bất động sản hiện diện ở các khu vực vệ tinh Tp.HCM, bám trục hạ tầng vành đai và metro. Các dự án khu đô thị ghi nhận tỉ lệ hấp thụ khá tốt, bao gồm cả nhu cầu của nhà đầu tư đến từ phía Bắc.

"Xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong thời gian tới là người mua hướng đến khu đô thị tích hợp, tất cả tiện ích tìm thấy trong dự án . Rời nội đô, họ mong muốn tìm đến khu vực có đầy đủ tiện nghi, dễ di chuyển, môi trường xanh. Đây là yêu cầu chính đáng của người mua nhà, phù hợp với xu hướng trên thế giới. Riêng đối với nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm có thương hiệu, dòng tiền bám theo dự án gần các tuyến hạ tầng tầng trọng điểm, tiềm năng tăng giá trong tương lai. Thay vì tập trung ở một khu vực, nhà đầu tư có xu hướng đa dạng hoá danh mục tài sản tại các vùng đất tiềm năng...", chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.