"Sốt" đất có dấu hiệu "hạ nhiệt", nhà đầu tư "nằm im, thở khẽ"

Ngay những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản hứng chịu nhiều biến động từ lạm phát, căng thẳng địa chính trị đến loạt động thái siết chặt thị trường.

Đặc biệt, các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bị siết. Đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu các ngân hàng triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp... Ngay sau đó, một số ngân hàng đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực bất động sản.

Trước đó, dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng chảy vào bất động sản đã bị kiểm soát chặt trong vòng 2 - 3 năm vừa qua. Điều này thể hiện qua số liệu cho vay giảm dần. Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản từ mức 26% của năm 2018 xuống còn 12% vào cuối năm 2020 và duy trì đi ngang mức này vào cuối năm 2021.

Khi dòng vốn tín dụng ngân hàng bị siết, các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu - trở thành một kênh huy động vốn quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp cũng đang bị siết lại khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động vốn.

Dưới sự tác động của loạt động thái siết chặt, ngay lập tức thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu “hạ nhiệt”. Một phân khúc bất động sản sốt nóng, được cho là kênh đầu tư “vua” trong thời gian qua là đất nền đã không còn tăng nóng ngay trong tháng 4.

Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng trước những diễn biến của thị trường bất động sản.

Theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu, thời điểm quý 1/2022, thị trường đất nền vẫn khá sôi động với mức độ quan tâm cả nước tăng 4% so với thời kỳ trước Covid-19 (quý 1/2019). Nhiều địa phương gia tăng đáng kể cả về lượt tìm mua lẫn giá rao bán đất như Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa. Tuy nhiên, bước sang tháng 4/2022, mức độ quan tâm đến sản phẩm đất bán trên cả nước đã giảm đến 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.

Bàn về dấu hiệu hạ nhiệt này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: "Các thông tin liên quan đến việc thắt chặt tín dụng bất động sản cũng như các chính sách khác đã ảnh hưởng tới hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường. Một số loại hình được nhiều người quan tâm và rất nóng như đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung, cầu trên thị trường đã bị tác động. Hiện các nhà đầu tư, các sàn đều trong trạng thái thận trọng, chờ đợi để xem thị trường như thế nào. Đó là thực tế thị trường đang diễn ra như vậy".

Thực tế, việc siết tín dụng sẽ khiến nhóm dùng đòn bẩy tài chính khó huy động vốn, hạn chế đầu cơ, đẩy giá bất động sản tăng lên. Do đó, các biện pháp liên quan tới siết chặt tín dụng là chủ trương tốt, để thị trường bất động sản ổn định, phát triển lành mạnh. 

Tuy nhiên, điều gây lo ngại là siết quá đà, trong khi nguồn cung thị trường giảm đáng kể, giá cả tăng, vướng mắc thủ tục pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, nhiều dự án chậm triển khai. Nếu siết quá đà, các chuyên gia lo ngại xảy ra hiện tượng tăng mất cân đối cung cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không thể giảm…); ra dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế… Bên cạnh đó, doanh nghiệp, thị trường lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án.

Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng cần nhìn lại bài học siết tiền tệ, siết tín dụng năm 2008 và 2011 dẫn đến thị trường bất động sản bị "đóng băng" 2 lần trong hơn 10 năm. Do đó, cần có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đến năm 2030. 

"Chúng ta không đi từ cực đoan này đến cực đoan khác mà chúng ta cần phải có chính sách một cách tỉnh táo, để chúng ta tiếp tục cung ứng nguồn vốn tín dụng ở mức độ cần thiết cho thị trường bất động sản, cho những nhà đầu tư có năng lực", ông Châu nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng: “Nói đến nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản, chúng ta thường hay nhắc tới những từ như ‘quản lý’, ‘siết lại’, ‘điều tiết’,… Cách nói này nghe rất đáng sợ, làm cho thị trường bất động sản càng trở nên nặng nề. Chúng ta nên sử dụng cụm từ “khơi thông” dòng vốn cho thị trường bất động sản để tiếp cận một cách bao dung, công bằng với thị trường này hơn".

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì cho rằng, vấn đề không nằm ở việc siết tín dụng mà cần phân tích cả ở việc thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu. Người dân thiếu nguồn thu nên đổ xô kinh doanh bất động sản khiến cầu hàng hóa bị khan thật - ảo đan xen.

Theo ông, nếu tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản, nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng. Câu chuyện dòng vốn sẽ phức tạp hơn và phải đặt trong bối cảnh thị trường vẫn có những cơn sốt đất và nhiều dự án hình thành trong tương lai.

“Trong các nguồn vốn vào thị trường bất động sản, chúng ta có chủ trương huy động dòng tiền từ dân, đây là chủ trương tốt, nhưng quan trọng việc huy động dòng tiền như thế nào. Còn vốn tín dụng đang khuyến khích cho các nhà đầu tư vay làm hạ tầng, bây giờ mới bắt đầu mở ra thị trường chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu,… Do đó, chúng ta có thể sáng kiến ra nhiều phương thức huy động vốn, nhưng phải kiểm soát việc huy động này một cách cẩn thận”, vị này nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội chia sẻ với báo chí, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thì thị trường bất động sản cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn.