Sửa đổi Luật Đất đai: Cần có quy định cụ thể việc định giá đất bồi thường

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi. Theo cập nhật của Bộ Tài nguyên môi trường, hiện nay, 7 bộ, ngành Trung ương và 63 tỉnh, thành phố đã ban hành kế hoạch lấy ý kiến nhân dân. Tại nhiều địa phương, người dân, các chuyên gia đã tham gia đóng góp ý kiến một cách chủ động, tích cực.

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất làm dự án là một nội dung được đông đảo người dân, tại hầu hết các địa phương quan tâm nhất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Thực tế thời gian qua cho thấy, do quy định về căn cứ xác định giá đất bồi thường tại Luật Đất đai năm 2013 được chưa thật sự rõ ràng, khiến khâu giải phóng mặt bằng tại một số dự án bị kéo dài nhiều năm.

Có không ít trường hợp thu hồi đất nông nghiệp, sau đó trao lại cho các chủ đầu tư và chuyển thành đất thương mại dịch vụ với mức chênh lệch giá là rất lớn gây ra sự không đồng thuận của người dân. Theo người dân sống tại các khu vực đang có dự án, quan trọng nhất là cần công khai rõ mục đích thu hồi của dự án. Tùy vào mục đích thu hồi, mà phương án tính giá đền bù sẽ phải khác nhau.

"Sửa luật bây giờ phải làm sao cho nó sát với cuộc sống của dân", Tổ 4, phường Trần Phú, quận Hoàng Mai, Hà Nội nói.

Bà Hoàng Thị Lợi, quận 1, TP Hồ Chí Minh cho hay: "Khi vận động bà con nói rằng đây là vì lợi ích quốc gia, vì metro thì bà con bảo nếu đúng như vậy chúng tôi khoác ba lô đi ngay nhưng nếu giải tỏa cho ai khác chúng tôi không đi. Cho nên các quy định thu hồi đất phải nói rõ như thế nào là lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng để người dân đồng thuận".

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất làm dự án là một nội dung được quan tâm nhất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh minh họa.

Tại nhiều địa phương khác, trong các buổi lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các nội dung liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng đặc biệt được quan tâm.

Từ các thực tế trên, các chuyên gia nghiên cứu luật cho rằng, trong việc thu hồi đất làm dự án, cần quy định rõ ràng: Dự án Nhà nước thu hồi đất làm các công trình công cộng, công ích sẽ đền bù như thế nào? Các dự án cho doanh nghiệp thu hồi để làm dịch vụ, thương mại, nhà ở để bán sẽ có mức đền bù ra sao. Như vậy, mới có thể hài hòa lợi ích của các bên liên quan.

TS Nguyễn Quân - Chủ tịch Hội Tự động hóa Việt Nam cho hay: "Bây giờ Nhà nước đứng ra thu hồi đất tất cả những cái dự án, sau đó lại giao lại cho doanh nghiệp để làm những công trình mang tính thương mại chắc chắn người dân còn rất nhiều bức xúc và không bao giờ chúng ta kết thúc được việc người dân khiếu nại tố cáo và đòi bồi thường".

Các chuyên gia đánh giá, trải qua 10 năm thực thi, Luật Đất đai 2013 có nhiều đóng góp cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Nhưng đến thời điểm này, nhiều quy định không còn phù hợp với thị trường, cần có sự sửa đổi sát với thị trường hơn.

Đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân bị thu hồi

Việc thu hồi đất làm dự án đi theo đó là câu chuyện sắp xếp, ổn định nơi ở mới cho người dân bị thu hồi đất. Đây là vấn đề nóng hổi đi song hành với cách tính giá đền bù khi thu hồi đất. Bày tỏ sự đồng thuận với nguyên tắc "Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ" được đề cập tại Điều 90 của Dự thảo luật, tuy nhiên một số ý kiến đề nghị cần có những quy định chi tiết hơn.

Ông Tạ Văn Hạ - Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam đề nghị: "Ta phải quy định cụ thể rõ diện tích lớn hơn diện tích cũ hay không. Hai là các cái điều kiện về cơ sở hạ tầng vật chất, các dịch vụ hệ thống dịch vụ…"

"Luật cũng phải cần cụ thể hóa tiêu chí thế nào là tốt hơn nơi ở cũ. Nhưng nếu chúng ta không thể chế hóa cái này sau này thực hiện sẽ dễ xảy ra rất nhiều tranh chấp", bà Nguyễn Bích Thủy - Chủ tịch Hội Luật gia quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh bày tỏ.

"Quá trình tôi làm trực tiếp rất nhiều dự án vừa mới nghiệm thu xong đã không thể sử dụng được. Nên chăng tôi nghĩ các nhà làm luật nên có những cái xã hội hóa đối với cộng tác đầu tư chào thầu để làm sao phát huy hết được những nguồn lực trong xã hội", ông Nguyễn An Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Nguyễn An Bình và Cộng sự nói.

Xây dựng khung giá đất sát với thị trường

Cơ sở để đưa ra giá đền bù giải phóng mặt bằng hợp lý chính là xác định giá phải phù hợp với giá thị trường. Bởi vậy, việc sửa đổi bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường cũng chính là một nội dung quan trọng được đưa ra tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, nhiều ý kiến góp ý, để đảm bảo tính khả thi, dự thảo cần có quy định cụ thể hơn về cách thức xác định giá để đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể liên quan.

Theo quy định hiện hành, khung giá đất là giá do Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Quy định này khiến cho thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.

Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định về khung giá đất sẽ được bỏ, thay thế vào đó là bảng giá đất sát với thị trường hơn.

Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất là điểm đổi mới căn bản nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý đất theo hành chính áp đặt sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường. Muốn thực hiện được điều này, cần phải có các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập.

"Ngay trong năm khi hình thành nên những tuyến đường mới và có những vị trí các khu đất, thửa đất mới nó có giá trị thay đổi rất lớn so với trước khi đầu tư đường, cũng nên có quy định giao cho UBND cấp tỉnh xem xét ban hành trong năm đối với trường hợp như vậy", ông Phạm Văn Thịnh - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị.

Ông Lê Minh Ngân - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: "Chúng tôi sẽ thiết kế trong nghị định và sau này sửa đổi Thông tư 36 là để cho việc xác định giá đất là một cách minh bạch, từ vấn đề số liệu đầu vào cho đến quá trình tính toán giá đất để đảm bảo tính đúng, tính đủ".

Thời gian qua, tại một số khu vực, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá cả của thị trường. Ảnh minh họa.

Điều 153, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra 5 nguyên tắc xác định giá đất khá ngắn gọn, trong đó có nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường". Một số ý kiến cho rằng, quy định này khá ngắn gọn và chưa đầy đủ.

"Chúng ta phải xây dựng hệ thống dữ liệu, xây dựng hệ thống công nghệ để tính toán để đưa ra chỉ số đất, giá đất theo thị trường của từng thời gian", ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói.

Trên thực tế trong thời gian qua, tại một số khu vực, giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá cả của thị trường. Do đó, nhiều ý kiến góp ý, cần quy định rõ, giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán, giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường, phù hợp với quy định về khái niệm định giá được Luật Giá hiện hành đưa ra.

Chỉ còn gần 1 tháng nữa sẽ hết thời hạn lấy ý kiến góp ý của nhân dân vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ngoài vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, rất nhiều ý kiến đã được ghi nhận xoay quanh các chủ đề khác như quy định giao đất, quy hoạch… Các ý kiến tâm huyết đang được tiếp thu và sẽ được tổng hợp để cơ quan soạn thảo, thẩm tra, chỉnh lý tốt nhất dự án Luật Đất đai (sửa đổi).