Tái xuất phân lô, bán nền gây sốt ảo

Bộ Xây dựng từng cấm

Trước đây, để hạn chế tình trạng doanh nghiệp ngang nhiên rao bán dự án “ma”, Bộ Xây dựng đề xuất với Thủ tướng Chính phủ bỏ hình thức chia lô, bán nền trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị.

Bộ Xây dựng đề xuất quy định chủ đầu tư phải có trách nhiệm: Hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; Xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; Nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ quan đô thị. Lãnh đạo Bộ Xây dựng thời kỳ đó chỉ rõ:  Nếu không làm mạnh việc xóa bỏ phân lô, bán nền (gốc rễ của đầu cơ) thì rủi ro và thiệt hại sẽ luôn rơi vào người tiêu dùng. Nếu để chia lô, bán nền tiếp thì doanh nghiệp có lợi nhưng phát triển đô thị không thành…

Thế nhưng Bộ Xây dựng lại thay đổi quan điểm, cho phép phân lô, bán nền từ năm 2014. Cụ thể, tại Thông tư liên tịch số 20 được Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ ban hành hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 11 (hiệu lực từ 5/1/2014) quy định: Khu vực (đã đầu tư hạ tầng), chủ đầu tư được chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà. Đó có thể là phần đất thuộc nhiều dự án, một dự án hoặc một phần trong dự án. Như vậy có nghĩa là chủ đầu tư được phép phân lô, bán nền tại khu đô thị đã làm hạ tầng.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản cho biết, pháp luật hiện hành cho phép việc phân lô, bán nền. Cụ thể, Nghị định 11 quy định phân lô, bán nền phải có sự kiểm soát của nhà nước. Tuy nhiên, theo ông Ninh, những dự án phân lô, bán nền trái quy định vi phạm cả Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra, thanh tra những dự án và xử lý những vi phạm của chủ đầu tư.

Hệ lụy lớn tạo “sốt ảo”

Ông Lê  Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, trong những năm gần đây tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương. Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán. Thực trạng này dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn; làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương, gây trở ngại trong thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

“Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp BĐS “bất lương”. Các đầu nậu này lợi dụng sự thiếu hiểu biết, thiếu thông tin của khách hàng cấu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở (hoặc cấp cơ sở buông lỏng quản lý) để phân lô bán nền”, ông Châu nói.

Để chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái phép tràn lan, ngăn chặn các đợt sốt ảo giá đất, ông Châu nêu ra một số giải pháp.

Chủ tịch HoREA đề nghị bổ sung Luật Dân sự quy định trường hợp “đặt cọc” để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán BĐS (trong đó có đất nền) hình thành trong tương lai phải vừa tuân thủ quy định của Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh BĐS. “Việc sốt giá đất ảo và phân lô bán nền tràn lan cũng có một phần trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh BĐS.Một số ít doanh nghiệp BĐS “bất lương” và “đầu nậu” đã phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật, gây thiệt hại cho khách hàng, làm mất an ninh, trật tự xã hội”, ông Châu nói.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS Đặng Hùng Võ cho biết, Chính phủ từng có chỉ đạo cấm phân lô, bán nền vào năm 2004. Đến năm 2007, chỉ đạo này chỉ áp dụng tại các đô thị loại ba trở lên. Năm 2010, các địa phương được tự quyết định việc chia lô, bán nền. Do đó, hiện nay có nhiều doanh nghiệp, cá nhân bằng mọi cách đua nhau phân lô bán nền, nhằm thu lợi. Việc nhà đầu tư chia năm xẻ bảy lô đất rồi bán lại là ngược với nguyên tắc đầu tư chuyên nghiệp. Một nguyên tắc đầu tư BĐS trên khắp thế giới là đất không phải sản phẩm được khuyến khích đầu tư. Việc phân lô, bán nền dễ khiến thị trường trở nên nhiễu loạn.

Ông Võ nêu ý kiến: “Ở các nước, họ chỉ dùng cơ chế chia lô, bán nền để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Tức là do người dân có ít tiền quá thì nay làm cái nền, mai làm cái móng… Sau 10 năm thì hoàn thiện cái nhà. Còn ở nước ta, chia lô, bán nền tạo sản phẩm của thị trường, điều này là không đúng. Chính phủ cần có quy định cấm phân lô, bán nền như năm 2004”.

PGS. TS. KTS Nguyễn Hồng Thục, Viện Nghiên cứu định cư và năng lượng, nhấn mạnh: “Việc cho phép phân lô, bán nền chỉ nên là giải pháp tình thế cho riêng các dự án đã làm trước đây, ở một vài nơi mà chủ đầu tư đã trót sang tay mấy lượt. Nếu tiếp tục cho phân lô, bán nền, chính quyền sẽ bật đèn xanh cho doanh nghiệp kiếm lời từ việc xin cấp đất rồi chuyển nhượng ồ ạt mà không phải đầu tư gì.Khi đó, sẽ xuất hiện ngày càng nhiều khu đô thị, khu dân cư với bộ mặt xấu xí, là rào cản cho sự phát triển đô thị”.