TP.HCM: Nhà riêng cuối năm vẫn khó bán vì giá neo cao

Rao bán căn nhà trong hẻm đường Lê Đức Thọ (phường Gò Vấp) suốt hơn ba tháng nay, bà Trâm, chủ căn nhà có diện tích 3,5 x 15 m, xây một trệt ba lầu cho biết căn nhà đang được chào bán với giá 7 tỷ đồng nhưng đến nay vẫn chưa phát sinh giao dịch. "Nhà xây kiên cố, hẻm rộng tránh được cả 2 ô tô, khách đến xem cũng nhiều nhưng không thấy ai gọi lại", bà Trâm nói.

Cùng khu vực, ông Quân đang rao bán căn nhà trong hẻm, cách mặt tiền đường khoảng trăm mét, diện tích 51 m², gồm một trệt một lầu, giá 4,6 tỷ đồng. Dù ghi nhận hơn 20 lượt khách đến xem trong thời gian qua, căn nhà vẫn chưa có người chốt mua. "Nhiều khách nói thẳng hẻm nhỏ, trong khi với tầm tiền này có thể mua căn hộ chung cư mới, tiện ích đầy đủ, nên họ rất cân nhắc", ông Quân chia sẻ.

Ngay cả khu vực trung tâm cũng rơi vào tình trạng tương tự. Một môi giới tại phường Phú Nhuận cho biết, chủ nhà đang gửi bán căn nhà trong hẻm, cách mặt tiền đường Nguyễn Văn Trỗi chỉ vài chục mét, diện tích 5 x 16 m, xây một trệt bốn lầu, giá chào bán 9,8 tỷ đồng. Theo môi giới này, trong vài tháng qua có nhiều người đến xem nhà, song phần lớn là môi giới hoặc khách đi khảo sát giá, chưa phát sinh giao dịch thực sự.

Dù cuối năm thường được xem là giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản, diễn biến tại phân khúc nhà riêng vẫn khá trầm lắng, từ nhà trong hẻm nhỏ đến các vị trí gần trung tâm. Không chỉ sức mua suy giảm, khả năng khai thác kinh doanh và cho thuê của nhiều căn nhà cũng kém hấp dẫn hơn trước, khiến người mua tiếp tục thận trọng khi xuống tiền.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ giảm gần 7% so với quý II và giảm hơn 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, lượng tồn kho của phân khúc này tăng khoảng 37% so với quý trước, cho thấy áp lực dư cung vẫn hiện hữu trong bối cảnh sức mua chưa cải thiện.

Dữ liệu từ Nhà Tốt cũng phản ánh xu hướng tương tự. Nhu cầu tìm mua nhà riêng tại TP.HCM giảm 6 - 11% so với quý trước và giảm gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá bán vẫn tăng thêm khoảng 3%. Điều này cho thấy mức độ quan tâm của người mua không theo kịp đà tăng của mặt bằng giá.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường đánh giá, phần lớn nhu cầu mua nhà ở thực hiện nay tập trung ở phân khúc giá từ 3–5 tỷ đồng mỗi căn, trong khi nguồn cung trên thị trường chủ yếu nằm ở mức trên 5 tỷ đồng, đặc biệt tại khu vực nội thành. Sự chênh lệch này khiến thanh khoản khó cải thiện trong ngắn hạn.

Theo một số đơn vị môi giới tại TP.HCM, một trong những yếu tố then chốt nằm ở hiệu quả tài chính suy giảm. Giá bán leo thang trong khi dòng tiền cho thuê không tăng tương xứng, khiến nhà riêng dần mất lợi thế so với các kênh đầu tư khác, kể cả tại những khu vực từng được xem là vừa ở vừa kinh doanh.

Thực tế cho thấy, nhiều mặt bằng nhà phố tại các khu vực từng được coi là "điểm kinh doanh" hiện rơi vào tình trạng bỏ trống kéo dài. Dù giá thuê đã giảm khoảng 17–32% so với giai đoạn trước, việc tìm khách vẫn gặp nhiều khó khăn. Với mức giá mua từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng mỗi căn, lợi suất cho thuê hiện chỉ quanh mức 2–2,5% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với gửi tiết kiệm, trong khi chi phí bảo trì, thuế và rủi ro trống mặt bằng ngày càng lớn.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã tăng trở lại. Nhiều ngân hàng điều chỉnh lãi suất vay cao hơn khoảng 1-2% so với đầu năm. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất phổ biến ở mức trên 10%/năm, thậm chí cao hơn. Cùng với chính sách tín dụng được kiểm soát, khiến dòng tiền vào thị trường tiếp tục chậm lại.

Các chuyên gia cho rằng, những diễn biến trên cho thấy sự thay đổi trong cách phân bổ nguồn vốn trên thị trường bất động sản. Khi hiệu quả khai thác và khả năng xoay vòng suy yếu, dòng tiền có xu hướng ưu tiên các sản phẩm dễ tiếp cận hơn về giá, pháp lý và khả năng vận hành và có tính thanh khoản cao.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Vietnam, nhận định thị trường bất động sản đang chuyển dần sang phục vụ nhu cầu ở thực và hướng tới tính bền vững. Trong xu hướng đó, các phân khúc mang tính đầu tư thuần túy đang mất dần sức hút, trong khi những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng thực tế được quan tâm nhiều hơn, thể hiện qua mức độ quan tâm dành cho căn hộ chung cư vào dịp cuối năm tăng khoảng 3%, còn nhà ở riêng lẻ chỉ tăng 1%.

Ngoài ra, yêu cầu về chất lượng sống đang trở thành tiêu chí sàng lọc rõ rệt của người mua. Những căn nhà riêng tại các khu dân cư cũ, hạ tầng hạn chế, thiếu chỗ đỗ xe, dù có lợi thế về vị trí ngày càng khó cạnh tranh. Trong khi các khu đô thị mới ở vùng ven lại đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về không gian sống, hạ tầng và tiện ích.

Song trước thực tế thị trường, các chuyên gia cho rằng tính thanh khoản của phân khúc nhà ở riêng lẻ chỉ có thể cải thiện khi mặt bằng giá và kỳ vọng lợi nhuận được điều chỉnh tiệm cận hơn với nhu cầu và khả năng chi trả của người mua.