TP.HCM 'thích' căn hộ, Hà Nội 'nóng' đất nền

Báo cáo thị trường bất động sản quý 2 năm 2025 của Nhà Tốt (nhatot.com) vừa công bố cho thấy bức tranh hồi phục rõ nét, nhưng phân hóa mạnh mẽ giữa hai đầu thị trường . Trong khi miền Nam chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung và giao dịch, Hà Nội lại nổi lên với tình trạng giá đất nền bị đẩy cao so với nhu cầu thực.

Miền Nam dẫn sóng nhờ hạ tầng và xu hướng giãn dân

Theo báo cáo, thị trường phía nam ghi nhận sự gia tăng đột biến nguồn cung ở hầu hết phân khúc. Ở mảng căn hộ , nguồn cung mới tăng gấp 4 lần so với quý trước, trong đó Bình Dương dẫn đầu với 5.400 căn, TP.HCM đạt 1.630 căn. Sự bùng nổ này diễn ra trong bối cảnh hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, Vành đai 3 đang được đẩy nhanh tiến độ, cùng quyết định sáp nhập tỉnh thành.

Lượng tìm kiếm căn hộ tăng 12% và giá sơ cấp tăng 22% so với quý 1, phản ánh sức hút lớn từ nhu cầu ở thực. Căn hộ 2 phòng ngủ vẫn là lựa chọn ưu tiên, đặc biệt ở phân khúc giá 1 - 2 tỉ đồng tại các tỉnh vệ tinh và 2 - 3 tỉ đồng tại TP.HCM.

Phân khúc nhà ở thấp tầng cũng chứng kiến nguồn cung mới tăng gấp 29 lần. Long An dẫn đầu với 4.360 căn, chủ yếu từ các dự án quy mô lớn như Vinhomes Green City và Eco Retreat. Dù vậy, lượng tìm kiếm chỉ tăng nhẹ 1%, cho thấy cung đang vượt cầu trong ngắn hạn.

Ở phân khúc đất nền, tình hình chênh lệch rõ rệt hơn khi tin đăng bán tăng 46% nhưng lượng tìm kiếm giảm nhẹ. Song mặt bằng giá tại Bình Dương và Long An vẫn tăng mạnh 21 - 25%, cho thấy kỳ vọng dài hạn vẫn còn.

ẢNH: TN

Điểm đáng chú ý trong quý 2 là sự trỗi dậy của thị trường cho thuê tại Long An. Lượng tin đăng cho thuê căn hộ tăng tới 208%, giá thuê bình quân tăng 25%, đạt 5 triệu đồng/tháng. Giá thuê nhà thấp tầng tại Long An cũng tăng 29%, đạt 9 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, các thị trường lớn hơn như TP.HCM và Bình Dương (cũ) lại ghi nhận giá thuê nhà thấp tầng giảm 8 - 9%.

Hà Nội 'nóng' phân khúc đất nền

Trái ngược với miền Nam, thị trường Hà Nội quý 2 tiếp tục "nóng" ở phân khúc đất nền. Giá bán trong các dự án tăng tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức trung bình 49,3 triệu đồng/m². Lượng tin đăng tăng gấp đôi, nhưng nhu cầu tìm kiếm lại giảm 23%. Điều này phản ánh rõ sự chênh lệch giữa kỳ vọng của bên bán và tâm lý thận trọng của người mua.

Trong khi đất nền biến động mạnh, các phân khúc nhà ở lại ổn định hơn. Căn hộ 2 phòng ngủ tầm giá 3 - 5 tỉ đồng là loại hình được quan tâm nhiều nhất, với lượng tin đăng bán tăng 23% và lượng tìm kiếm tăng 11%. Phân khúc nhà ở thấp tầng cho thấy xu hướng dịch chuyển: Nhu cầu với sản phẩm trong dự án giảm, nhưng sản phẩm riêng lẻ ngoài dự án lại tăng nhẹ, đặc biệt ở phân khúc diện tích 30 - 50m² giá 5 - 7 tỉ đồng.

ẢNH: NGUYỄN TRƯỜNG

Bức tranh quý 2 năm 2025 cho thấy, bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi, nhưng không đồng đều. Khu vực phía nam tận dụng lợi thế hạ tầng và xu hướng giãn dân để thúc đẩy nguồn cung, trong khi Hà Nội phải đối mặt với tình trạng "neo giá" đất nền, tạo ra khoảng cách lớn giữa bên bán và người mua.

Theo chuyên gia của đơn vị này, sự phát triển ổn định và minh bạch sẽ phụ thuộc nhiều vào việc kiểm soát kỳ vọng giá, đẩy nhanh hạ tầng, và duy trì chính sách tín dụng ưu đãi cho người mua ở thực.