TS. Đinh Thế Hiển: Ở trung tâm TP HCM, Masterise có quyền bán giá cao, còn ở Long Khánh nhà giảm 10 tỷ xuống 4 tỷ vẫn không ai mua

Các báo cáo bất động sản chỉ tính giá dự án mới ở nội đô

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (Vietnam Investment Forum 2026, phiên thảo luận 2 với chủ đề "Bất động sản trong kỷ nguyên mới - Tác động chính sách, hạ tầng và điểm nhấn đầu tư" mới đây, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đã có những chia sẻ về thị trường bất động sản hiện nay.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, các chính sách bất động sản được kỳ vọng sẽ tác động vào hai mục tiêu chính: giảm đầu cơ và hướng dòng vốn đầu tư vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, như nhà ở xã hội hay nhà ở giá trung bình.

‏ Tuy nhiên, cả hai hướng tiếp cận phổ biến hiện nay đều đang gặp giới hạn. Phương án thứ nhất, nếu có căn hộ xã hội giá 2 tỷ đồng, Nhà nước hỗ trợ người dân 1 tỷ để mua, thì ngân sách khó có thể gánh nổi.

Phương án thứ hai, nếu một căn nhà có giá 1 tỷ đồng và được bán đúng 1 tỷ, người dân vẫn không mặn mà, vì mua để ở không sinh lời. Kết quả là đa số người lao động vẫn chọn ở trọ hoặc thuê nhà.

Do đó, theo ông Hiển, dù Chính phủ có nỗ lực thúc đẩy hay cải cách hành chính, nếu không dựa vào quy luật cung – cầu và tâm lý thị trường, thị trường bất động sản sẽ khó có chuyển biến mang tính nền tảng.

‏"Trước giờ mọi người hay nói đến những thách thức thị trường như tín dụng bị siết, lãi suất cao, quy hoạch… ; hoặc bệnh lướt sóng, giá quá cao không phù hợp đầu tư bất động sản.‏ Như thị trường chứng khoán, nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng thích đầu tư kiểu "mua cao, bán cao". Với phương thức này, lúc nào đó nhà đầu tư sẽ bị "gãy". Thị trường sẽ phụ thuộc vào ba bên: thu nhập của người mua nhà, lợi nhuận khai thác nhà với số tiền bỏ ra; nếu không phải cả hai, thì vấn đề nằm ở trong giá. Mức giá khiến thị trường không thanh khoản tốt", TS Hiển phân tích.

‏Vị chuyên gia cho biết, nhiều báo cáo về bất động sản hay nói giá nhà tăng cao, thị trường không có tính thanh khoản. Tuy nhiên, báo cáo lại ghi nhận giá dự án mới nằm ở lõi đô thị TP HCM và Hà Nội.

"Với những dự án ở khu trung tâm hoặc gần trung tâm như ở Quận 2 hay Quận 9 cũ - TP HCM , những nhà đầu tư như Masterise có quyền bán với giá cao. Giá của những dự án này không thể tính là bình quân của thị trường. ‏Còn ở những thị trường vùng ven như Bình Chánh, nếu lúc đầu nhà đầu tư chịu bán thấp một chút, vẫn bán được; ví dụ, nếu nhà rao 10 tỷ, giảm xuống 7 tỷ vẫn sẽ có người mua. Còn với Long Khánh, nhà 10 tỷ, giảm xuống 4 tỷ vẫn không có người mua", TS Hiển cho biết.

‏Ông cho rằng, nếu chỉ nhìn vào bài toán "giá cao" mà chưa có chính sách đủ khả thi để tháo gỡ, thì dù ban hành thêm chính sách mới, thị trường vẫn sẽ "giậm chân tại chỗ", thiếu động lực phục hồi.

Dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát

‏‏Liên quan đến vấn đề một số công ty lớn và cả nhà đầu tư đang cho rằng siết tín dụng tác động tiêu cực đến thị trường, TS Hiển cho biết, tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13%, nhưng tăng trưởng vốn thị trường bất động sản cao hơn đáng kể, gần 20%. Tháng 8–9 tăng rất mạnh.‏‏

Giai đoạn bình thường, chỉ cần tăng trưởng vừa phải cũng đủ tạo sóng bất động sản. Nhưng hiện nay, dù tín dụng bơm mạnh nhưng thanh khoản không như mong muốn. Vốn đã được đẩy ra nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường thì vấn đề nằm ở việc lướt sóng.

‏"Nguyên tắc là ngân hàng cho vay 70%, nhà đầu tư/người mua trả tiền trước 30%. Nhưng xuất hiện việc ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước đặt cọc, cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại.‏

‏Nhà nước đang có những điều chỉnh, kiểm soát lại. Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn", TS Hiển nhận định.