TS. Lê Xuân Nghĩa: Nhiều “đại gia” bất động sản gom đất rồi để đó, riêng 1 tỷ phú làm rất nhanh

Tại Hội thảo chuyên đề “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” do Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, đã chia sẻ thẳng thắn về những vấn đề lớn đang tồn tại trên thị trường bất động sản hiện nay.

Ông cho biết ở nhiều quốc gia, Chính phủ có những chính sách thuế hoặc tín dụng để điều tiết thị trường. Singapore là nước duy nhất áp dụng biện pháp tín dụng: “Ông vay khoản vay lần thứ nhất để mua nhà thì được vay 77%, khoản vay thứ hai thì chỉ được 50%. Nhưng Singapore chỉ bằng bốn quận của Hà Nội, người nhập cư rất nhiều, nên mình khó mà áp dụng chính sách như vậy.”

Theo ông, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các biện pháp hạn chế kiểu đó đều không hiệu quả. Đồng thời, vấn đề nhà ở là vấn đề chênh lệch giàu nghèo, một vấn đề xã hội rất lớn mà chỉ có Chính phủ mới giải quyết được trên thị trường.

“Chính phủ phải bỏ ra rất nhiều tiền để hỗ trợ địa phương, hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập trung bình, chứ không thể trông chờ vào chính sách thuế để giải quyết vấn đề giá bất động sản ”, ông Nghĩa nói.

TS. Nghĩa cũng dẫn lại nghiên cứu của một chuyên gia Trung Quốc, người đã thống kê tốc độ tăng giá bất động sản trong 10 năm qua ở nhiều nước. Theo đó, tốc độ tăng giá bất động sản bằng tốc độ tăng thu nhập, mà tốc độ tăng thu nhập lại bằng tốc độ tăng GDP danh nghĩa cộng với lạm phát. 

“Nếu Việt Nam lạm phát 3%, tăng trưởng GDP 8%, tốc độ đô thị hóa 1% thì giá nhà tăng bình quân khoảng 12% là quy luật tự nhiên. Thống kê cho thấy trong 10 năm vừa qua, Ấn Độ tăng giá nhà cao nhất 14,5%, Trung Quốc 13,5%, Việt Nam 12%, Đức 12%, Mỹ 7%. Đấy là quy luật, nên điều quan trọng nhất là phải kiểm soát những cú tăng đột biến”, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia thông tin.

Theo ông, tình trạng giá tăng mạnh còn do tắc nghẽn trong phê duyệt và cấp phép dự án. "Trước đây chúng ta cấp 40 dự án bất động sản cho Hà Nội, bây giờ thì không có cách nào. Năm ngoái, năm kia còn 4-5 cái, năm nay từ đầu năm tới giờ chưa được cái nào," ông nói.

TS Nghĩa cũng chỉ ra tình trạng một số “đại gia” bất động sản gom đất rồi để đó, không triển khai: “Đây là những đại gia rất lớn của Hà Nội, có những người chưa bao giờ bán ra bất cứ dự án nào, nhưng mua vào rất nhiều. Cứ chỗ nào có cổ phần hóa mà có đất là họ nhảy vào. Trong khi đó, ông Phạm Nhật Vượng hoàn thành thủ tục rất nhanh, xây rất nhanh, bán rất nhanh, thông rất nhanh, thế là thị trường vận hành.”

Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cũng nhấn mạnh, cần phải nhìn thẳng vào vấn đề cung cầu và động cơ đất đai, thay vì loanh quanh tìm cách hạn chế giao dịch. Ông khẳng định, thị trường bất động sản là thị trường lớn nhất toàn cầu, không có thị trường nào lớn bằng. Đồng thời, nhiều người đang hiểu sai bản chất của bất động sản khi cho rằng đây không phải là nền kinh tế thực. 

“Bất động sản là tài sản thực. Nó là tài sản thật khi người ta ở trong đó, làm việc trong đó. Không thể nói thị trường này không thực được. Trên thế giới, không có ai cấm người khác mua tài sản để dành cả. Một thị trường lành mạnh luôn có ba đối tượng: người mua để ở, người mua để dành và người đầu tư”, ông nói.

TS. Nghĩa cũng cho rằng đầu cơ không hẳn là điều xấu, bởi nếu không có người đầu tư thì không có nguồn cung nhà cho thuê. Ông nêu ví dụ, ở Hàn Quốc, 56% dân số thuê nhà ở; ở Mỹ là 62%. Ai cũng có tiền để mua nhà thì lấy đâu ra nhà cho thuê. Nhà đầu tư chính là người đáp ứng phần đó.

Mặt khác, ông Lê Xuân Nghĩa khẳng định: “Giá bất động sản tăng bằng tốc độ tăng GDP danh nghĩa cộng với lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Việt Nam lạm phát 3-4%, đô thị hóa 1%, thì giá bất động sản tăng 7–8% là bình thường. Muốn giá nhà tăng 10% thì GDP và thu nhập phải tăng tương ứng. Giá cao cấp bao giờ cũng tăng nhanh hơn vì thu nhập người giàu tăng nhanh hơn người nghèo. Người nghèo chỉ tăng 4–5%, người giàu tăng 11–12%. Bởi họ có vốn để đầu tư vào chứng khoán, bất động sản , còn người nghèo thì không. Thế nên khoảng cách giàu nghèo ngày càng xa”.