TS. Vũ Đình Ánh: Định giá đất phải theo cơ chế thị trường

Phát biểu tham luận tại một cuộc Hội thảo liên quan đến việc hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực đất đai, TS. Vũ Đình Ánh , Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua đầu năm 2024, nhưng đến nay đã phải đưa ra bàn thảo sửa đổi tiếp.

Theo ông Ánh, nguyên nhân là vì vẫn còn tồn tại những vướng mắc cơ bản, đụng chạm đến những nguyên tắc cốt lõi của quản lý đất đai, đặc biệt là vấn đề định giá và quản lý nhà nước về giá đất. Cụ thể:

Thứ nhất, về thu hồi đất. Theo TS Vũ Đình Ánh, nguyên tắc cơ bản phải được khẳng định rõ: Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thực sự cần thiết để phục vụ dự án công, phi thương mại. Còn lại, tất cả các dự án mang tính thương mại – dù là của Nhà nước hay của tư nhân thì việc tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận, đàm phán tự nguyện giữa nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất, dưới sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước.

Thứ hai, về mục đích sử dụng đất. TS. Ánh chỉ ra rằng mục đích sử dụng đất là nội dung cốt lõi trong toàn bộ quản lý đất đai, từ quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích cho đến nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, dự thảo hiện chưa hề đề cập đến vấn đề “đất đa mục đích” hay “đất hỗn hợp”. Trong khi trên thực tế, các loại đất hỗn hợp là xu thế tất yếu trong phát triển đô thị hiện đại.

“Điều này đòi hỏi một cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, nhất là khi giá trị đất tăng lên nhờ đầu tư hạ tầng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng”, ông Ánh phân tích.

Thứ ba, về giá đất và định giá đất. TS Vũ Đình Ánh cho rằng nếu vẫn giữ quan điểm “định giá đất sát với giá thị trường” thì sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Thay vào đó, cần khẳng định nguyên tắc: “Định giá đất phải theo cơ chế thị trường ”; đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

TS. Vũ Đình Ánh kiến nghị, loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thì cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.

Thứ tư, về quản lý nhà nước đối với giá đất. Hiện nay quản lý giá đất đang bị phân tán trong nhiều luật khác nhau – từ Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản… dẫn đến chồng chéo và thiếu nhất quán. Ông Ánh cho rằng, giá đất không thể chỉ hiểu đơn giản là giá trị tính theo đơn vị m2. Bởi cùng một đơn giá, nhưng mảnh đất 10 m2 không thể so sánh với mảnh đất 1.000 m2. Giá đất phải là giá trị gắn với từng thửa đất cụ thể, bao gồm các yếu tố pháp lý, kinh tế, lịch sử, văn hóa, thậm chí cả yếu tố tâm linh.

Thứ năm, về khái niệm định giá và thẩm định giá. Hai khái niệm này trong thực tế có mối quan hệ mật thiết, không thể tách rời tuyệt đối. Nếu không làm rõ, sẽ dẫn đến tình trạng lẫn lộn giữa yếu tố chủ quan và khách quan, không xác định được rõ trách nhiệm giữa bên ra quyết định và bên tư vấn thẩm định.

Từ những phân tích trên, ông cho rằng cần phải thảo luận một cách nghiêm túc và toàn diện hơn về những vấn đề nguyên tắc trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này.

"Chỉ khi bảo đảm được sự nhất quán, đồng bộ, và đặc biệt là tuân thủ triệt để nguyên tắc thị trường trong định giá đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một khuôn khổ pháp lý minh bạch, hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển”, ông Ánh nói.