Bất động sản tiếp tục là kênh tích lũy tiền dài hạn

Theo VARS, tăng trưởng GDP được kỳ vọng tiếp tục tăng mạnh trong quý IV/2026, hướng tới mức trên 9,75%, tạo nền tảng thuận lợi cho đầu tư, sản xuất, kinh doanh và thị trường bất động sản . Đà tăng trưởng kinh tế tích cực giúp nâng cao thu nhập, củng cố năng lực tài chính, khả năng tích lũy của người dân, qua đó hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực, củng cố niềm tin và cải thiện khả năng hấp thụ của thị trường.

Bên cạnh đó, dòng vốn FDI thực hiện dự kiến tăng tốc giải ngân trong quý IV/2026, thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp, logistics, nhà ở cho chuyên gia và người lao động. Dòng vốn đầu tư thực chất giúp tạo việc làm, củng cố sức cầu và hỗ trợ nền tảng phục hồi bền vững.

Dòng kiều hối cuối năm 2026 và đầu năm 2027 cũng được kỳ vọng bổ sung thanh khoản cho thị trường khi bất động sản tiếp tục là kênh tích lũy tài sản, bảo toàn giá trị và sinh lời trung, dài hạn trước bối cảnh lợi suất thực của tiền gửi tiết kiệm chịu ảnh hưởng bởi lạm phát.

Dự báo về nguồn cung các phân khúc trong quý IV/2026 của VARS chỉ ra, nhà ở thương mại còn hạn chế ra hàng do vốn khó, lãi suất còn cao và tâm lý chờ đợi của người mua. Dự báo nguồn cung mới tương đương quý III. Vùng ven Hà Nội và TP.HCM tập trung nguồn cung tại các đại đô thị quy mô lớn có hạ tầng đồng bộ (chủ yếu là chung cư và nhà liền kề). Các địa phương như Đà Nẵng, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng tiếp tục bổ sung nguồn cung chất lượng.

Về nhà ở xã hội, sẽ có hàng trăm dự án khởi động, tăng mạnh hàng vạn nguồn cung, giải quyết nhu cầu cho hàng vạn gia đình thu nhập thấp, qua đó tăng tổng cung và chất lượng cung của thị trường quý IV và cả năm 2026. Thị trường thứ cấp sẽ sôi động do nhu cầu ở thực rất cao và hoạt động dịch chuyển nơi ở tại các đô thị lớn diễn ra mạnh.

Bất động sản du lịch, nguồn cung mới chưa thể tăng mạnh, chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai tại Quảng Ninh, Thanh Hóa, Cát Bà, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc với sự tham gia nổi bật của các chủ đầu tư lớn, đặc biệt là Sun Group.

Về lực cầu, VARS dự báo rất mạnh mẽ, tập trung vào các dự án hoàn chỉnh pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và tiện ích. Theo tính mùa vụ, cầu nhà ở quý cuối năm sẽ mạnh hơn các quý trước, dự báo lượng giao dịch tăng mạnh, có thể gấp đôi quý trước. Trong đó, giao dịch nhà ở xã hội có thể đạt kỷ lục từ trước tới giờ.

Thay đổi tư duy quản lý tín dụng bất động sản

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

VARS IRE lý giải, việc kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản - vốn đang trong giai đoạn phân hóa ngày càng cao giữa dự án đáp ứng nhu cầu thực và các dự án treo để huy động vốn của người mua.

Do đó, tín dụng bất động sản cần tập trung tái cấp vốn cho các dự án có đủ điều kiện, an toàn về pháp lý để thúc đẩy thị trường hồi phục, tránh gây ra các hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu cũng như tăng trưởng kinh tế.

Trong số các phương thức đề xuất, VARS IRE đề nghị phân loại dự án để định hướng dòng vốn. Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi.

VARS IRE đề xuất có thể nghiên cứu ba nhóm. Nhóm A là dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai. Nhóm B là dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, như bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ. Nhóm C là dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.