Cách xây dựng bảng giá đất của TP.HCM hiện nay chưa hợp lý

Mỗi lần điều chỉnh tăng giảm từ 0,2 - 3 lần

Theo Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM (Viện IEEr), để ổn định kinh tế vĩ mô, góp phần lan tỏa định hướng mới trong tư duy khoa học về quản lý đất đai và an sinh xã hội cho người dân trong dài hạn thì việc xây dựng bảng giá đất có tính khoa học là điều kiện tiên quyết để thành phố phát triển nói riêng và đất nước nước chung.

Việc xây dựng bảng giá đất đã được Bộ Chính trị định hướng xây dựng bảng giá cơ sở nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K ) áp dụng kể từ ngày 1.1.2026 nhằm ổn định giá bất động sản và đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội cho người lao động.

Do vậy, Viện IEEr kiến nghị lãnh đạo thành phố có định hướng xây dựng bảng giá đất trên nền tảng bảng giá đất được áp dụng­­ trước khi luật đất đai 2024 có hiệu lực (bảng giá đất theo quyết định 02/2020) nhân với hệ số K để áp dụng cho bảng giá đất ở mới 2026 với biên độ điều chỉnh tăng/giảm từ 0,2 đến 3 lần cho một lần điều chỉnh hệ số K nhằm ổn định giá thị trường không tăng lạm phát.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Riêng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất phải bằng 30% giá đất ở cùng thửa đất. Hiện nay, các tỉnh như Nghệ An đang xây dựng giá đất nông nghiệp bằng 20% giá đất ở cùng thửa đất ở đã giúp người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở được đóng tiền sử dụng đất khá "nhẹ nhàng".

Trong khi đó, phương thức hệ số K chỉ cần tham vấn cơ quan tham mưu về mức độ phù hợp hệ số K áp dụng cho phù hợp với từng khu đất. Về lâu dài hệ số K điều chỉnh sẽ áp cho từng thửa đất và dự án khi làm sạch dữ liệu về đất đai trên địa bàn thành phố.

Nếu thực hiện đúng tinh thần chỉ đạo của Tổng Bí thư về việc xây dựng bảng giá đất do Bộ Tài chính đề xuất thì việc này rất nhanh và thuận tiện khi áp dụng hệ số K cho điều chỉnh bảng giá đất trong năm. Điều này có nghĩa là số lần điều chỉnh không bị khống chế trong giải quyết tiền sử dụng đất. 

Đây là điều rất thuận tiện cho nhà nước tính giá đất trên hệ số, thay vì phải mời tư vấn thẩm định giá mất hàng chục năm vẫn không xác định được. Thậm chí, nhiều trường hợp xác định không chính xác đã bị xử lý hình sự trong thời gian qua dẫn đến rất nhiều hệ lụy.

Bảng giá đất theo quyết định 79/2024 đang quá cao

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện IEEr, nhận định qua thông tin số liệu về bảng giá đất của ba khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM trước khi sáp nhập thì bảng giá đất rất ổn định. Điều này được xem là bảng giá đất cơ sở để nhân với hệ số K điều chỉnh ra bảng giá đất lần đầu áp dụng toàn TP.HCM kể từ ngày 1.1.2026 là phù hợp với thực tiễn, tạo tiền đề cho khu vực phụ cận phát triển theo. Trường hợp xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường như hiện nay tại TP.HCM, còn nhân cho hệ số K là không hợp lý về hệ số.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Trong khi đó, bảng giá đất theo quyết định 79/2024 được áp dụng từ ngày 31.10.2024 tại TP.HCM đang quá cao. Bởi khảo sát, đánh giá, thẩm định giá trong quá trình xây dựng là phi thực tế dẫn đến nhiều hệ lụy, gây khó khăn cho đại đa số người dân lao động và doanh nghiệp bất động sản. Thậm chí gây khó khăn cho quản lý nhà nước trong giải quyết thủ tục tính tiền sử dụng đất vì xa rời thực tế.

Đây là hậu quả của việc không tuân thủ nguyên tắc xây dựng bảng giá đất nhằm quản lý thủ tục về tài nguyên có trật tự, sử dụng hiệu quả về đất chứ không phải là mục tiêu "thu siêu cao thuế nặng" đối với người dân và doanh nghiệp.

Một thực tế nữa, hiện nay thu nhập bình quân quốc gia chỉ có 8,2 triệu/tháng mà giá đất cao ngất ngưởng, vượt xa mức thu nhập của người dân, làm khó khăn thêm chồng chất, thậm chí nhà ở xã hội có đã có giá 1,2 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ. Để mua được nhà, người lao động nghèo phải mất 38 năm tích luỹ. Đây là nghịch lý khi bảng giá đất theo quyết định 79/2024 quá cao, xa rời thực tế.

Do đó, xây dựng bảng giá đất mới lần này không nên làm theo cách mà quyết định 79/2024 đã làm, cần tuân thủ chỉ đạo của Bộ Chính trị và Bộ Tài chính đã hướng dẫn về áp dụng hệ số K trong xây dựng bảng giá đất .

"Viện IEEr là tổ chức khoa học về chính sách tài nguyên và môi trường, có học hàm học vị chuyên môn sâu về hệ số K , sẵn sàng hỗ trợ thành phố trong 48 tiếng bằng trí tuệ nhân tạo (AI) để hoàn thiện hệ số K cho bảng giá đất 2026 trên nguyên tắc bình ổn giá thị trường, phục vụ chính người dân mà không giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Khi bảng giá đất ổn định thì dòng tiền từ dân sẽ đổ vào tiêu dùng và mua sắm, ổn định an sinh xã hội. Dòng tiền hàng chục triệu tỉ đồng đang gửi ở ngân hàng sẽ tham gia thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng trong điều tiết của nhà nước về bảng giá đất hiện nay. Ngoài ra các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ, sản xuất sẽ đẩy mạnh đầu tư nhà máy khi chi phí về hạ tầng nằm trong khung chi phí định mức của họ", TS Phạm Viết Thuận kiến nghị.