Căn hộ cho thuê 'lên ngôi' vì giá nhà tăng quá cao

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 5 năm qua, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã đạt mức tăng trưởng lần lượt là 72,4%; 49,9% và 34,3%.

Trong khi đó, thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm và ở mức rất thấp. Điều này khiến người lao động trẻ buộc phải thuê nhà do không đủ khả năng tài chính và khó có thể đáp ứng mức vay vốn dài hạn lớn như vậy.

Bỏ ra 14 triệu đồng/tháng để thuê nhà sống một mình, chị Nguyễn Quỳnh Anh (Hà Nội) cho biết, thu nhập hàng tháng của chị khoảng 35 triệu đồng, không thấp so với mặt bằng lương chung nhưng chẳng thấm là bao với mức phí sinh hoạt đắt đỏ của Hà Nội. Dù đã tiết kiệm từ khi ra trường đến nay nhưng chị Quỳnh Anh cũng chỉ tích góp được khoảng 800 triệu đồng. Số tiền này hiện tại không thể mua được 1 căn hộ ở Hà Nội , kể cả đi vay ngân hàng. Vì vậy, chị quyết định chọn ở thuê để không phải chịu áp lực về tài chính.

Cũng theo chị Quỳnh Anh, với chi phí bỏ ra để thuê nhà là 14 triệu đồng/tháng, tương đương 30 - 32% thu nhập, chị vẫn được ở trong căn hộ tiện nghi nằm ngay trung tâm Hà Nội. Trong khi đó, nếu phải mua nhà, chị phải dành đến 60% - 70% thu nhập để trả nợ mua nhà.

"Việc cắt ra 30% thu nhập cho một khoản phí vừa để ở, vừa giúp tái tạo sức lao động, cải thiện chất lượng sống lại không bị áp lực phải “thắt lưng buộc bụng” để trả nợ là chấp nhận được ở những người trẻ như tôi ", chị Quỳnh Anh chia sẻ.

Giống chị Quỳnh Anh, anh Nguyễn Tấn Đạt (phường Vĩnh Tuy, Hà Nội) cũng chia sẻ, một căn hộ bình dân ở thành phố Hà Nội hiện cũng có giá trên 3 tỷ đồng, nếu muốn mua phải vay ít nhất 2 tỷ đồng và 15-25 năm tới, mỗi tháng phải dành hơn 60% thu nhập trả nợ.

"Suốt ngày lo trả nợ thì thà ở trọ cả đời dành dụm tiền về già dưỡng lão còn hơn ", anh Đạt cho hay.

Với mức thu nhập 22 triệu đồng mỗi tháng, anh Đạt thuê căn phòng giá 5 triệu đồng (chưa tính điện, nước...), trung bình mỗi tháng anh tiêu tốn ít nhất 12 - 13 triệu đồng cho phí sinh hoạt, mua sắm và tiết kiệm nhiều nhất 7- 10 triệu đồng.

Hiện anh chỉ tiết kiệm được khoảng 500 triệu đồng, việc mua căn nhà vài tỷ đồng ở thành phố là điều quá xa vời. Do đó, anh chấp nhận thuê nhà ở trọ để bớt phải lo nghĩ, dành tiền vào việc khác.

TS. Võ Trí Thành cũng đã chỉ ra xu hướng người trẻ đi thuê nhà là rất cao, nhất là ở những đại đô thị như Hà Nội. “Thay vì mua nhà, cơ bản họ thích ở nhà thuê hơn. Chúng ta có thể thấy rất rõ thực trạng này” , ông Thành nhận định.

Ông Hoàng Liên Sơn - Tổng giám đốc Công ty đầu tư và môi giới bất động sản Alpha Real cũng cho biết: "Khi người ta thuê , chi phí khoảng 10 triệu/tháng, nhưng nếu vẫn căn hộ đó đi vay ngân hàng để thì phải trả góp hàng tháng tiền lãi khoảng 14 - 15 triệu đồng. Có nghĩa là chi phí đi thuê nhà chỉ bằng khoảng 2/3 chi phí mà người ta mua nhà và trả lãi ngân hàng ".

Đồng quan điểm, VARS cũng phân tích, với giá nhà hiện tại - chung cư 2 phòng ngủ giá dưới 3 tỷ gần như “biến mất”. Do đó, ngay cả khi có sẵn tài chính tương đương khoảng 30% giá trị căn hộ và chọn vay mua nhà phần còn lại, tương ứng với khoảng hơn 2 tỷ đồng, việc vay mua nhà đối với người trẻ vẫn gặp muôn vàn khó khăn. Lựa chọn vay mua nhà đồng nghĩa với việc phải trả nợ trong 15-25 năm, hoặc phải “bóp mồm bóp miệng” cắt giảm nhiều khoản chi tiêu khác để có thời gian trả nợ ngắn hơn. Điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng cuộc sống. Lãi suất thả nổi khó “dự báo” cũng làm nhiều người trẻ không dám vay mua nhà.

Trong khi đó, việc lựa chọn thuê nhà thay vì mua sẽ giúp người trẻ duy trì lối sống linh hoạt và giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn. Tuy nhiên, để đảm bảo chất lượng cuộc sống và hiệu quả kinh tế, người trẻ cần lưu ý cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo phù hợp tài chính và nhu cầu sống.

Theo báo cáo của PropertyGuru Việt Nam, hơn 41% người đi thuê cho biết không đủ tài chính mua, không muốn ràng buộc vì khoản vay mua nhà và giá thuê nhà giá thấp hơn trả lãi suất hàng tháng. Với mức GDP bình quân đầu người ước tính khoảng 9,5 triệu đồng mỗi tháng (2024), một người trẻ (25-40 tuổi) phải tích lũy từ 26 năm để sở hữu căn hộ diện tích 60 m2, giá khoảng 3 tỷ đồng (trong điều kiện lãi suất huy động giả định là 4,5%/năm).

Xu hướng cho thuê nhà sẽ tiếp tục "nóng"

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong dài hạn, xu hướng thuê thay vì mua nhà sẽ tiếp tục phát triển vì nhiều mô hình thuê nhà mới, đang dần phổ biến trên thế giới sẽ hiện diện tại Việt Nam nhiều hơn.

Ví như thuê dài hạn với quyền sở hữu: Người thuê trả tiền hàng tháng và sau một thời gian nhất định (5-10 năm), họ có thể mua lại căn nhà với giá cố định hoặc được khấu trừ một phần tiền thuê vào giá mua. Hay mô hình sở hữu chung: Người mua chỉ cần trả trước 30-50% giá trị căn hộ , phần còn lại tiếp tục thuê và có quyền mua thêm % sở hữu theo thời gian.

"Việc thuê nhà chỉ có thể trở thành một lựa chọn phổ biến khi thị trường cho thuê được phát triển chuyên nghiệp hơn và có sự hỗ trợ từ chính sách tài chính. Đơn cử như các doanh nghiệp bất động sản tham giá phát triển các mô hình "xây dựng để cho thuê " hay chính sách pháp luật có cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê , giới hạn mức tăng giá thuê mỗi năm và khuyến khích hợp đồng thuê dài hạn. Đồng thời, các ngân hàng có các gói tín dụng cho mô hình thuê dài hạn với quyền sở hữu, giúp người thuê có cơ hội sở hữu nhà sau một thời gian thuê ", ông Đính nhận định.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cũng cho rằng, bên cạnh vấn đề tài chính, tư duy về sở hữu nhà cũng dần thay đổi, đặc biệt là với thế hệ trẻ. Hiện có khoảng 28% ngưởi thuê nhà cho biết, chọn ở trọ vì thích sự linh hoạt từ việc thay đổi môi trường sống. Vì vậy, xu hướng gia tăng nhu cầu thuê khiến mảng cho thuê tại Việt Nam ngày càng tiềm năng.

Ông cho biết, xu hướng tìm thuê nhà gia tăng gần 22% trong năm 2024. Nhóm khách hàng trong độ tuổi 25-34 tìm thuê cao nhất (gần 62%), ngay cả nhóm thu nhập cao từ 21-40 triệu đồng mỗi tháng cũng có tỷ lệ tìm thuê nhà đến 42% trong năm qua.

Theo các chuyên gia, dù xu hướng thuê nhà sẽ phát triển trong tương lai, nhưng vẫn còn rất nhiều vấn đề cần được giải quyết khi phát triển loại hình nhà cho thuê .

TS Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định, thị trường cho thuê căn hộ hiện nay thiếu tính chuyên nghiệp và minh bạch. Giao dịch chủ yếu diễn ra giữa cá nhân với cá nhân, không thông qua đơn vị trung gian hoặc nền tảng có kiểm chứng dữ liệu. Điều này khiến thông tin trên thị trường dễ bị nhiễu loạn, nhất là khi một vài báo cáo đưa ra chỉ số trung bình toàn thị trường mà không phân tách theo khu vực, phân khúc, tuổi đời dự án hay tỷ lệ lấp đầy.

“Việc một số nơi báo giá thuê giảm không sai về mặt con số, nhưng có thể chỉ phản ánh hiện tượng cục bộ tại một vài tòa nhà cũ, vị trí xa trung tâm, ít tiện ích, hoặc bị áp lực thanh khoản. Còn thực tế tại các khu vực có nhu cầu ở thực lớn, giá thuê vẫn tăng hoặc đứng yên ”, ông Lượng phân tích.

Điều đáng nói là trong khi bên cho thuê có thể linh hoạt điều chỉnh giá theo biến động thị trường thì người thuê lại hầu như không có quyền mặc cả. Nhu cầu cao, nhất là từ nhóm người nước ngoài, chuyên gia, sinh viên và lao động nhập cư khiến những căn hộ có vị trí thuận tiện, nội thất đầy đủ luôn trong tình trạng “cháy hàng”.

Nhiều trường hợp người thuê phải trả giá mới cao hơn từ 300.000 - 1.000.000 đồng/tháng khi ký lại hợp đồng. Một số khác bị yêu cầu trả thêm phí dịch vụ hoặc cọc giữ chỗ nếu muốn giữ căn. Tình trạng này cho thấy người thuê đang ở thế yếu do thiếu lựa chọn, đồng thời phải đối mặt với áp lực tài chính ngày một tăng.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra hạn chế là phần lớn nguồn cung nhà cho thuê tại Việt Nam do cá nhân sở hữu và quản lý, chưa có sự tham gia của các chủ đầu tư chuyên nghiệp. Trong khi đó, tại các nước phát triển, mô hình xây dựng để cho thuê đã trở nên phổ biến, giúp người thuê có nhiều lựa chọn hơn với giá cả hợp lý và dịch vụ tốt hơn.

Ngoài ra, Việt Nam vẫn chưa có chính sách bảo vệ người thuê nhà. Đa số các hợp đồng thuê ở Việt Nam đều có thời hạn ngắn (6-12 tháng) và không có ràng buộc về điều kiện và mức tăng giá, khiến người thuê phải đối mặt với rủi ro về sự ổn định và quyền lợi.

Đồng thời, mặc dù số tiền phải chi trả hàng tháng thấp hơn so với việc lựa chọn vay mua nhà nhưng chi phí thuê tại TP.HCM và Hà Nội vẫn khá cao. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại trung tâm TP.HCM có giá thuê dao động từ 12-20 triệu đồng/tháng, tương đương 30-50% thu nhập của nhiều người lao động, đồng nghĩa với việc người thuê phải cắt giảm các nhu cầu khác theo nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập. Trong khi những căn hộ có giá thuê thấp hơn lại chủ yếu ở những khu vực vùng ven xa trung tâm, nơi hạ tầng giao thông công cộng chưa phát triển, khiến người thuê “e ngại”.