Chuyên gia chỉ thẳng lý do khiến giá nhà tăng và cao mãi

Giá nhà được dự báo tiếp tục tăng 10-15%

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng đầu năm, giá nhà tại Hà Nội và TP HCM lập đỉnh một thập kỷ. Tại Hà Nội, mỗi m2 căn hộ đạt trung bình 80 triệu đồng, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái, còn nhà liền thổ ở mức 100-200 triệu đồng. Ở TP HCM, giá chung cư tăng 36% lên 89 triệu đồng mỗi m2, nhà thấp tầng dao động 230-300 triệu.

Tương tự, nghiên cứu của các hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, Savills và CBRE cho thấy quý II, giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM dao động 80-120 triệu đồng, Hà Nội 75-85 triệu mỗi m2, tăng 10-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau sáp nhập (1/7) đến nay, TP HCM tiếp tục ghi nhận giá nhà trung bình tăng 8-18%.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới. Theo các đơn vị nghiên cứu, mức tăng này hoàn toàn có cơ sở bởi chi phí đất đai chiếm rất lớn trong cơ cấu giá bất động sản.

Trước thực trạng giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu phải có câu trả lời vì sao "giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi" tại phiên họp thứ nhất Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chiều 22/9.

Gánh nặng chi phí đất, GPMB "đè nặng" giá nhà

Lý giải về giá nhà tăng, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing - cho biết,vì tất cả yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

Theo ông Trung, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy sẽ khó có thể có giá rẻ.

Hay việc áp lực từ nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào gia tăng đã khiến các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển các dự án cao cấp và hạng sang, đồng thời kéo theo sự dịch chuyển phân khúc căn hộ tại Hà Nội.

Còn theo TS Cấn Văn Lực đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra, đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Ngoài ra, bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất cũng được nhiều ý kiến cho là nguyên nhân trực tiếp. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Gánh nặng này đẩy giá thành lên cao, bởi chi phí tài chính bổ sung cuối cùng vẫn được chuyển sang giá bán.

TS Cấn Văn Lực cho rằng nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục. Ông cho rằng nhiều dự án ách tắc không phải vì thiếu vốn mà do phê duyệt kéo dài, khiến nguồn cung bị co hẹp và giá bị đẩy lên cao. Nếu khâu này được cải cách, hàng nghìn dự án có thể sớm ra thị trường, góp phần làm tăng cung và kéo giá xuống.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nói muốn giảm giá nhà cần hạ tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng. Hiện khoản này chiếm khoảng 10% tổng vốn đầu tư dự án chung cư cao tầng, 30% với nhà liền kề, nhà phố và hơn 50% biệt thự. "Chính phủ cần áp dụng nhiều công cụ như điều chỉnh chính sách tiền sử dụng đất, thuê đất theo hướng linh hoạt - cho phép nộp một lần hoặc trả hàng năm", ông nói. 

Nguồn cung vừa mở lại có nguy cơ bị tắc

Chỉ mới vài tháng sau khi thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận dấu hiệu phục hồi với hàng loạt dự án được cấp phép mới, nguồn cung lại đối mặt với nguy cơ tắc nghẽn nghiêm trọng, bắt nguồn từ việc tính tiền đất bổ sung.

Mới đây nhất, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, thành viên Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc), thông báo chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City. Dự án có quy mô 11 tòa tháp cao 50 tầng trên diện tích hơn 7,4 ha, từng được xem là điểm nhấn quan trọng tại trung tâm Thủ Thiêm. Sau gần 8 năm kể từ khi ký hợp đồng đầu tư và 3 năm từ lễ động thổ, dự án tỷ USD này vẫn chưa thể triển khai do gặp vướng mắc về nghĩa vụ tài chính và thủ tục pháp lý. 

Được biết, hồi tháng 6 mới đây, dự án vừa được phê duyệt định giá đất hơn 16.190 tỷ đồng.Lotte cho biết, do quá trình thẩm định đất kéo dài cùng những thay đổi chính sách pháp luật khiến chi phí đầu tư gia tăng, điều kiện dự án thay đổi, việc tiếp tục triển khai không còn khả thi nên quyết định chấm dứt hợp đồng.

Ngay sau khi Tập đoàn Lotte có văn bản xin chấm dứt đầu tư dự án khu phức hợp thông minh Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm, thì chủ đầu tư Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm cũng có văn bản gửi lãnh đạo UBND TP.HCM phản đối việc doanh nghiệp này phải nộp khoản tiền sử dụng đất bổ sung lên đến hơn 8.800 tỉ đồng.

Tình trạng dự án bất động sản mất nhiều năm chưa thể ra hàng không phải hiếm gặp. Tại TP.HCM và Hà Nội, hàng trăm dự án tồn kho từ giai đoạn 2018-2020 vẫn chưa thể hoàn tất pháp lý, khiến nguồn cung nhà ở xã hội và bình dân bị thiếu hụt trầm trọng, dù nhu cầu đô thị hóa tăng cao với hơn 374.000 căn hộ cần thêm mỗi năm theo ước tính của Ngân hàng Thế giới. 

Ngay cả những "ông lớn" như Vinhomes – đơn vị dẫn đầu thị phần bất động sản Việt Nam – cũng không tránh khỏi vòng xoáy chậm trễ, minh chứng rõ nét cho nghịch lý nguồn cung bị kìm hãm bởi pháp lý và quy hoạch. Dự án Vinhomes Cần Giờ, siêu đô thị lấn biển quy mô 2.870 ha tại TP.HCM, đã mất tới 21 năm chuẩn bị từ ý tưởng ban đầu đến khi chính thức khởi công vào ngày 19/4/2025. Tương tự, Vinhomes Giảng Võ tại Hà Nội khởi động từ năm 2014 nhưng phải chờ 11 năm để hoàn tất thủ tục. 

Những ví dụ này không chỉ phản ánh sự phức tạp của hệ thống quản lý dự án lớn mà còn nhấn mạnh nhu cầu cấp thiết cải cách, như tinh gọn thủ tục và hỗ trợ tài chính, để các doanh nghiệp có thể đẩy nhanh nguồn cung, góp phần cân bằng thị trường và giảm áp lực giá nhà trong bối cảnh kinh tế 2025 đang phục hồi.

Chuyên gia nhận định, nếu không "khoanh vùng" và tháo gỡ nhanh chóng các dự án nguồn cung sẽ tiếp tục tắc nghẽn, đẩy giá nhà leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thu nhập trung bình.