Đằng sau loạt dự án khủng vừa trình làng của doanh nghiệp 'siêu đại gia'

Trồng cây vài thập niên mới đến ngày hái quả

Từ năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) tăng nhiệt trở lại, các doanh nghiệp bắt đầu trở lại đường đua khi nhiều dự án lần lượt lên sóng. Trong đó, Vingroup gây chú ý khi liên tiếp ra mắt các đại dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha từ Bắc vào Nam.

Nổi bật là Vinhomes Royal Island (877 ha; Hải Phòng), Vinhomes Wonder City (133 ha; Hà Nội), Vinhomes The Gallery (7 ha; Hà Nội), Vinhomes Golden City (240 ha; Hải Phòng), Vinhomes Green Paradise (2.780 ha; TPHCM)… Song song, chủ đầu tư này cũng đang rục rịch triển khai nhiều dự án quy mô lớn tại Hà Nội, Khánh Hòa, Tây Ninh…

Vì sao Vingroup có thể liên tiếp ra mắt dự án lớn, đặc biệt trong năm 2025? Chủ đầu tư có gặp thời hay được ưu ái cấp phép gần như đồng thời loạt dự án lớn này?

Với kinh nghiệm theo dõi thị trường nhiều chục năm, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng những câu hỏi như vậy là không đúng với thực tế, bởi mỗi dự án của các nhà phát triển BĐS lớn như Vingroup đều cần một quá trình chuẩn bị dài hơi và bền bỉ, có khi lên tới hơn 20 năm.

Đơn cử, Vinhomes Giảng Võ được khởi động từ 2014, nhưng phải mất 11 năm, các thủ tục pháp lý mới hoàn tất để có thể đủ điều kiện mở bán từ giữa năm 2025. Cũng chính thức ra mắt vào năm 2025, dự án Vinhomes Đan Phượng còn có thời gian chuẩn bị lâu hơn, tới 13 năm, bắt đầu từ 2012. Trong khi đó, Vinhomes Vũ Yên manh nha từ 2015, đến 2024 mới có sản phẩm ra thị trường.

Đặc biệt, để có thể khởi công khu đô thị Vinhomes Cần Giờ vào tháng 4/2025, các công đoạn chuẩn bị đã được triển khai từ 2004, tức 21 năm trước đó, với việc thành lập Công ty CP Đô thị du lịch Cần Giờ (tháng 9/2004)…

“Các dự án đâu có từ trên trời rơi xuống, nhất là khi quan điểm tiếp cận của doanh nghiệp rất khác biệt. Đó là không chỉ xây chỗ ở mà phải kiến tạo môi trường sống chất lượng. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải có tầm nhìn, sự bền bỉ, dám đi qua những giai đoạn khó khăn nhất của thị trường, sẵn sàng theo đuổi một dự án hàng chục năm, chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, quy hoạch bài bản và đầu tư nguồn lực tài chính lớn để biến những khu vực từ những vùng đất hoang trở thành những đô thị hiện đại ngày hôm nay”, GS. Đặng Hùng Võ phân tích.

Trên thực tế, trong khoảng 20 năm qua, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều đợt khủng hoảng lớn, như giai đoạn 2008-2012, 2022-2024… Trong bối cảnh đó, không ít chủ đầu tư phải buông tay, bỏ dở dự án vì chi phí đầu tư quá lớn trong khi ngày thu hồi vốn lại mịt mù. Ngược lại, Vingroup vẫn âm thầm hoàn thiện thủ tục, duy trì quỹ đất, đầu tư hạ tầng, kiên nhẫn chờ “cơn bão” đi qua để có thể đưa sản phẩm ra thị trường.

“Để làm được như thế, doanh nghiệp không những phải có tiềm lực lớn mà nhiều khi phải chấp nhận hy sinh các lợi ích và cơ hội trước mắt vì những giá trị dài hạn. Đây là bản lĩnh và sự kiên định hiếm có”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

“Kỳ vọng thị trường ngập hàng, giá giảm là ảo tưởng

Theo các chuyên gia, việc Vingroup ra mắt hàng loạt dự án năm vừa qua, nhiều dự án của chủ đầu tư khác cũng được khai thông pháp lý sau cả chục năm ách tắc, là một tín hiệu tích cực.

Dù vậy, các chuyên gia cũng cho rằng lộ trình “hồi sức” thị trường BĐS đến nay chủ yếu mới dừng ở khâu thủ tục, như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch, hay cấp phép đầu tư. Từ bước này đến khi dự án có sản phẩm ra thị trường vẫn còn một quãng đường rất dài.

GS. Đặng Hùng Võ dẫn chứng, với đặc thù quản lý theo phương thức chia cắt hiện nay, quy trình cấp phép dự án kéo dài đến cả chục năm. Ngay cả với Vingroup, một dự án nhanh nhất cũng cần 5-7 năm. Với các dự án đại đô thị, siêu đô thị quy mô hàng trăm ha, thậm chí hàng nghìn ha, thời gian còn dài hơn.

Do đó, khó có chuyện trong những năm tới, thị trường sẽ tăng cung đột biến hay giá nhà sẽ đảo chiều. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào, giá nguyên vật liệu năm sau cao hơn năm trước khiến giá nhà buộc phải gồng gánh và không có cơ hội giảm dù muốn.

“Ai đó nói giá nhà sẽ giảm là không hiểu gì về thị trường BĐS Việt Nam. Thị trường này mới phát triển được khoảng 30 năm, nguồn cung hoàn toàn không đáng kể. Chỉ nhìn vào số lượng dự án ít ỏi khởi động thời gian qua để kỳ vọng giá nhà sẽ giảm là ảo tưởng”, ông Võ nhìn nhận.

Trên thực tế, nhu cầu nhà ở đô thị tại Việt Nam vẫn cực kỳ lớn. Riêng ở phân khúc chung cư, theo Ngân hàng Thế giới , mỗi năm các thành phố lớn cần thêm khoảng 374.000 căn hộ. Tuy nhiên, năm 2024, tổng nguồn cung chỉ đạt khoảng 24.000 căn - cao nhất trong vòng 5 năm, đáp ứng chưa tới 10%. Khoảng cách cung - cầu ngày càng giãn rộng, nhất là tại Hà Nội và TPHCM, nơi dân số tăng thêm hàng trăm nghìn người mỗi năm.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, một quy luật phổ biến trên thế giới là tốc độ tăng giá nhà bằng tốc độ tăng GDP cộng với lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Các Chính phủ có nhiều chính sách nhằm kiểm soát tốc độ tăng giá BĐS nhưng đều không thể kìm hãm xu hướng này.

“Ở Việt Nam, cầu nhà ở đã bị dồn nén suốt nhiều năm, năm sau lại cao hơn năm trước. Ngay cả khi có thêm nguồn cung thì vẫn sẽ chỉ như muối bỏ bể, hoàn toàn không đủ để tạo ‘cú sốc’ dư cung để có thể kéo giảm giá nhà. Chờ giá đi xuống đồng nghĩa với bỏ lỡ cơ hội tốt”, TS. Lê Xuân Nghĩa khuyến cáo.