ĐBQH: Cấm chuyển nhượng hợp đồng trên giấy mới là bảo vệ thực chất người mua nhà

Sáng 30/10, góp ý vào dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) , đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua có tình trạng tài chính hóa hoạt động bất động sản vượt tầm kiểm soát, biến nhà ở từ một tài sản phục vụ sinh kế, an cư trở thành công cụ đầu cơ, lướt sóng.

“ Nguồn gốc của tình trạng này xuất phát từ việc pháp luật hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận ”, đại biểu nói.

Ông Hoàn phân tích bản chất kinh tế, pháp lý của giao dịch chuyển nhượng chính là vị trí trong hợp đồng chứ không phải là tài sản hữu hình. Người được chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán không phải là căn nhà vì công trình chưa tồn tại trên thực địa cũng như chưa được nghiệm thu bàn giao.

“ Đây thực chất là chuyển giao vị trí hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, tức là toàn bộ quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng ”, ông Hoàn nêu.

Theo đại biểu, việc cho phép tự do mua bán vị trí hợp đồng trên giấy đã biến hợp đồng mua nhà thành một dạng chứng khoán hóa quyền tài chính phái sinh, cho phép các bên giao dịch suất mua, lời hứa về tài sản mà không chuyển giao tài sản thực.

Ông Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh, chính sách này trong thời gian qua tạo ra cơ chế lướt sóng đòn bẩy. Người mua đợt đầu chỉ cần bỏ ra khoản tiền đặt cọc và thanh toán đợt nhỏ để giữ chỗ. Khi giá thị trường tăng, họ lập tức chuyển nhượng để thu khoản tiền chênh lệch.

“ Dù khoản tiền chênh lệch so với tổng giá trị căn nhà có thể không lớn, nhưng nếu tính trên tổng vốn ban đầu thì tỷ suất lợi nhuận có thể bị đẩy lên nhiều lần, thậm chí đạt 50% hoặc 100% giá vốn. Dòng tiền tham gia vào thị trường khi đó mang bản chất đầu cơ ngắn hạn, chạy theo chênh lệch giá kỳ vọng thay vì nhu cầu mua nhà hay sở hữu tài sản thực ”, đại biểu nêu thực tế.

Hệ quả khác được đại biểu chỉ ra là tình trạng bơm thổi giá, đẩy người có nhu cầu ở thực ra khỏi thị trường. Khi hợp đồng liên tục được chuyển qua nhiều tầng nấc trung gian, mỗi lần chuyển nhượng lại cộng thêm chi phí chênh lệch và tiền môi giới, khiến giá căn hộ khi bàn giao có thể tăng gấp 1-2 lần so với giá gốc.

“ Người dân có nhu cầu ở thực cuối cùng sẽ bị đẩy gần như vĩnh viễn ra khỏi thị trường vì không thể tiếp cận giá gốc ban đầu, buộc phải gánh chịu mức giá do giới lướt sóng gây ra ”, đại biểu nêu quan điểm.

Dẫn kinh nghiệm một số quốc gia châu Á, đại biểu cho biết Trung Quốc không cho phép người mua bán lại căn hộ trước khi bàn giao và trước khi được cấp giấy chứng nhận. Từ năm 2020, nước này triển khai cải cách theo hướng chuyển từ mô hình bán nhà trên giấy sang bán nhà đã hoàn thành. Một số đô thị như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến ưu tiên và từng bước quy định hình thức xây xong mới bán.

Tại Hàn Quốc, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bị cấm tại các đô thị lớn thuộc khu vực kiểm soát đầu cơ. Thời hạn cấm có thể kéo dài 3-10 năm kể từ ngày ký hợp đồng hoặc cho đến khi nhà ở hoàn thành, bàn giao và đăng ký quyền sở hữu.

Từ phân tích trên, đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự thảo Luật. Ngoài ra, cũng cần quy định rõ lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

“ Chấm dứt cho phép việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là thắt chặt thị trường một cách cơ học mà là biện pháp cấp thiết bóc tách yếu tố đầu cơ phái sinh ra khỏi bất động sản ”, đại biểu Hoàn nhấn mạnh.

Bảo vệ thực chất khoản tiền ứng trước

Cùng quan tâm đến việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà , đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng) cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản là khâu kết nối giữa pháp luật đất đai, nhà ở với các giao dịch trên thị trường.

Vì vậy, yêu cầu đặt ra không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn phải bảo vệ tiền của người mua, giải phóng nguồn lực đang vướng mắc tại các dự án và tạo công cụ điều tiết thị trường có căn cứ, minh bạch dữ liệu.

Về bảo vệ tiền của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu cho rằng dự thảo đã quy định giới hạn đặt cọc không quá 5% và chỉ cho phép thu khi đủ điều kiện kinh doanh; đồng thời quy định mức thu lần đầu không quá 30%, tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng.

Tuy nhiên, về bản chất, người mua vẫn đang ứng trước một khoản vốn đáng kể nhưng không có khả năng giám sát việc sử dụng số tiền này.

Đại biểu đồng tình với hướng tiếp thu của Bộ Xây dựng về việc không bắt buộc quản lý tiền đặt cọc, cho phép người mua lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời dự thảo nghiêm cấm sử dụng tiền trái quy định.

Dù vậy, ông Sơn lưu ý cần nhìn nhận sự bất cân xứng giữa người mua và chủ đầu tư. Việc từ chối bảo lãnh rất dễ trở thành một điều khoản được ấn định trong hợp đồng. Bên cạnh đó, các khoản tiền mang tên “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” có thể được thu qua trung gian trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật nguyên tắc nhận diện các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi; đồng thời xác định trách nhiệm của chủ đầu tư khi ủy quyền hoặc chấp thuận cho trung gian thu tiền.