Đề xuất cơ chế quan trọng gỡ vướng cho hàng trăm dự án BT

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế tháo gỡ, xử lý vướng mắc đối với dự án BT chuyển tiếp .

Theo dự thảo, dự án BT có hợp đồng ký kết theo đúng quy định xử lý theo hướng tiếp tục thực hiện, thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng đã ký kết.

Với hợp đồng BT có thiếu sót trong quá trình chuẩn bị đầu tư: rà soát, xử lý vi phạm hành chính của các bên liên quan (nếu có) theo quy định pháp luật trước khi tiếp tục thực hiện, thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng đã ký kết.

Hợp đồng BT có nội dung chưa phù hợp nhưng có thể sửa đổi, bổ sung, có thể sửa đổi, bổ sung ký kết phụ lục hợp đồng mà không làm thay đổi quyền, nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng đã ký kết; đồng thời đưa ra các phương án xử lý đối với việc thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất trong trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn/nhỏ hơn giá trị công trình BT.

Với hợp đồng BT có nội dung chưa phù hợp nhưng không thể sửa đổi, bổ sung, thì chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và thanh toán các chi phí hợp lý cho nhà đầu tư trong trường hợp lỗi do cơ quan nhà nước.

Trường hợp dự án đã ký kết hợp đồng BT nhưng chưa triển khai đầu tư xây dựng công trình BT, tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước và nhà đầu tư.

Với dự án BT có phát sinh tăng tổng mức đầu tư, cho phép điều chỉnh báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án mà không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Trường hợp nhà đầu tư ứng chi phí để giải phóng mặt bằng quỹ đất đối ứng xử lý theo hướng Nhà nước bố trí ngân sách để thanh toán. Để xử lý vướng mắc cho dự án BT chuyển tiếp, dự thảo cho phép áp dụng quy định mới về loại hợp đồng BT tại luật PPP (luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư)

Đáng chú ý, Bộ Tài chính đề xuất, thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp hợp đồng BT có quy định về giá trị quỹ đất thanh toán hoặc thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán thì thực hiện theo quy định tại hợp đồng BT.

Liên quan đến giá đất thanh toán, dự thảo nghị quyết quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Trường hợp hợp đồng BT đã có quy định cụ thể về giá trị quỹ đất hoặc thời điểm xác định giá đất, thì thực hiện theo hợp đồng đã ký.

Số liệu tổng hợp từ báo cáo tình hình thực hiện các dự án PPP của địa phương cho thấy, hiện có khoảng 160 dự án BT chuyển tiếp đang tiếp tục triển khai. Một số địa phương có số lượng dự án lớn như Bắc Ninh (41 dự án ), Hà Nội (17 dự án ), Khánh Hòa (15 dự án ), Hà Nam (12 dự án ), Thái Nguyên (10 dự án ), Đà Nẵng (6 dự án ), Bắc Giang (6 dự án ), Ninh Thuận (5 dự án ), Thái Bình (5 dự án ), Lạng Sơn và Thanh Hóa (mỗi địa phương 4 dự án ).

Các dự án BT chuyển tiếp hiện đối mặt với nhiều vướng mắc lớn, trong đó nổi bật là tình trạng giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán vượt quá giá trị công trình BT; hợp đồng BT đã ký nhưng chưa phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm ký kết.

Ngoài ra, hai nhóm vướng mắc khác gồm việc bố trí ngân sách nhà nước để thanh toán hoặc bồi thường cho nhà đầu tư trong trường hợp Nhà nước chấm dứt hợp đồng trước thời hạn; và việc thanh toán, quyết toán phần lãi vay sau giai đoạn xây dựng đối với các dự án BT thanh toán bằng tiền.

Dự thảo nghị quyết dự kiến được trình Chính phủ xem xét, thông qua trong quý I/2026 và có hiệu lực từ ngày ban hành đến hết ngày 28/2/2027.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) , cả nước có 162 dự án BT đang bị ách tắc vì chưa được xác định giá đất thanh toán, dù công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước. Nguyên nhân chính là do pháp luật chưa thống nhất về thời điểm tính giá đất, trong khi cơ quan nhà nước lại chậm ban hành quyết định giao đất khiến doanh nghiệp gánh chịu rủi ro và thiệt hại do biến động giá.

HoREA cũng kiến nghị bổ sung quy định về thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT.