Đề xuất kê khai sở hữu nhà ở: Khó khả thi khi nền tảng dữ liệu chưa sẵn sàng?

Người dân sẽ kê khai từ năm 2026?

Dự thảo Nghị định quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin , cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thay thế Nghị định 94/2024 của Chính phủ, đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến. Bộ Xây dựng đề xuất, tổ chức, cá nhân Việt Nam và nước ngoài sẽ phải cung cấp trường dữ liệu gồm thông tin nhận diện (họ tên, số định danh, giấy tờ pháp lý); loại hình nhà sở hữu, địa chỉ, diện tích, số lượng; thời hạn và hình thức sở hữu; tình trạng pháp lý.

Về lộ trình, Bộ Xây dựng đề xuất triển khai theo các giai đoạn. Cụ thể, giai đoạn chuẩn bị từ quý IV năm nay, gồm triển khai thí điểm tại 5 thành phố gồm Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Đà Nẵng và Cần Thơ.

Hai quý đầu năm 2026 sẽ là giai đoạn triển khai kỹ thuật và cập nhật dữ liệu. Cơ quan quản lý sẽ tích hợp dữ liệu để đồng bộ với Hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc thu thập thông tin, cập nhật và lưu trữ dữ liệu sẽ được triển khai trong giai đoạn này, đảm bảo tính kịp thời và bảo mật.

Từ quý III/2026, hệ thống thông tin dự kiến được vận hành thử nghiệm trong phạm vi nội bộ và vận hành chính thức từ quý IV năm sau. Cơ quan quản lý sẽ đánh giá định kỳ kết quả triển khai, hoàn thiện và duy trì hệ thống từ 2027 trở đi.

Dự thảo Nghị định về xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, là cơ sở cho việc quản lý, đánh thuế, cũng như hoạch định chính sách.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, đơn vị này sẽ đầu tư, nâng cấp hoặc thuê dịch vụ hệ thống hạ tầng, kỹ thuật công nghệ để đáp ứng việc kết nối với các đơn vị và địa phương. Cơ quan này cũng chịu trách nhiệm xây dựng kế hoạch, quản lý nguồn vốn được bố trí để điều tra, xây dựng cơ sở dữ liệu.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ cùng phối hợp để kết nối, chia sẻ từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

UBND các tỉnh, thành được giao xây dựng và ban hành Quy chế phối hợp về chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu nhà ở trên địa bàn. Các tổ chức, cá nhân có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản đúng thời hạn. Khi hệ thống phần mềm dùng chung được hoàn thiện, người dân sẽ cung cấp thông tin theo hình thức trực tuyến.

Khó khả thi với cơ sở dữ liệu nhà ở nếu chưa liên thông dữ liệu đất đai

Tuy nhiên, trao đổi với P V Tiền Phong, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho biết tính khả thi của đề xuất này vẫn là một dấu hỏi lớn, bởi nền tảng dữ liệu hiện nay chưa sẵn sàng. Ông Võ cho rằng, vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ Việt Nam hiện chưa có cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh để làm nền cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở . Trong khi dữ liệu đất đai đang thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý thì Bộ Xây dựng lại là cơ quan chủ trì nghị định này.

“Muốn làm được thì Bộ Tài nguyên và Môi trường phải chia sẻ toàn bộ dữ liệu đất đai cho Bộ Xây dựng, mà điều đó hiện nay rất khó", ông Võ nói và cho biết dữ liệu đất đai hiện mới chỉ ghi nhận phần “đất”, chưa có phần “nhà”. Nhiều công trình xây dựng không phép hoặc không đăng ký khiến cơ quan quản lý không có căn cứ để tổng hợp.

Luật hiện hành quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, còn đăng ký nhà ở thì tùy người dân. Không có dữ liệu làm sao lập được cơ sở thống kê chính xác. Ông Võ cho rằng, để thực hiện được việc này, phải sửa luật, buộc người dân đăng ký nhà ở , đồng thời cần một nguồn lực rất lớn để đi khảo sát, đo đạc từng ngôi nhà trên thực tế. “Cái khó là tiền đâu, nhân lực đâu và khi làm xong vài năm nộp lên thì dữ liệu cũng đã sai lệch rồi", ông Võ phân tích.

Vị chuyên gia cho rằng, các cơ sở dữ liệu hiện có của Việt Nam như dân cư và ngân hàng là hai hệ thống hoạt động tương đối ổn định, còn lại đa phần các lĩnh vực khác đều thiếu đồng bộ, cập nhật chậm và không kết nối được với nhau.

“Muốn xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở thì phải dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai, rồi từ đó mới xác định được tình trạng nhà cửa, hợp thức hay không hợp thức. Làm ngược lại thì không thể”, ông Võ nhấn mạnh.

Theo ông, nghị định mới của Bộ Xây dựng về mặt ý tưởng là đúng hướng, thể hiện nỗ lực minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, nếu không giải quyết được vấn đề liên thông dữ liệu giữa các bộ và cơ chế phối hợp thực thi. Còn việc để tự người dân kê khai sẽ không chính xác.

Luật sư Trần Minh Đáng cũng lưu ý khi cơ quan chức năng thu thập các dữ liệu định danh như: Họ tên, số định danh, giấy tờ pháp lý… cần cơ chế bảo mật nghiêm ngặt, tránh rò rỉ hoặc sử dụng sai mục đích. Việc nhập liệu, xác thực và cập nhật thông tin sẽ là khối lượng công việc khổng lồ, đòi hỏi hạ tầng công nghệ và nhân sự chuyên môn cao.