Đột phá tốc độ nhà ở cho thuê

Thần tốc khởi công các dự án trong tháng 6

Chủ trì cuộc làm việc hôm 1.6 với lãnh đạo TP.Hải Phòng và các tỉnh Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình, Hưng Yên về phát triển nhà ở cho thuê theo chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh: Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ là khu vực trọng tâm phát triển công nghiệp, hiện nay đang có tốc độ đô thị hóa và quy mô lao động tập trung rất lớn. Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên đều có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hàng đầu cả nước, hàng trăm nghìn công nhân, người lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp. Áp lực về nhà ở cho thuê cho công nhân, người lao động là rất cấp bách và việc triển khai phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực này cũng là tiền đề để thí điểm, nhân rộng cách làm cho các địa phương khác trong cả nước.

Ảnh: Đình Sơn

Trên tinh thần quyết liệt, mệnh lệnh hành động khẩn cấp, người đứng đầu Chính phủ đã đặt ra một tối hậu thư "chốt" thời gian chưa từng có: Ngay trong tháng 6, mỗi địa phương trong 4 tỉnh, thành nói trên phải phấn đấu khởi công bằng được ít nhất 1 dự án nhà ở cho thuê ; đồng thời sớm hoàn thiện thủ tục để triển khai các dự án nhà ở cho thuê có quy mô lớn trong quý 3 và quý 4 năm nay. Đặc biệt, không còn mang tính định hướng với những cụm từ "phấn đấu", "cố gắng", chỉ đạo lần này của Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh đây là yêu cầu cấp bách, không chấp nhận báo cáo trên giấy mà phải có sản phẩm cụ thể. Trường hợp địa phương gặp khó khăn, vướng mắc thì các bộ ngành T.Ư phải chủ động xắn tay vào hỗ trợ, tháo gỡ ngay lập tức.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Mệnh lệnh hành động của Thủ tướng Chính phủ chính là bước cụ thể hóa thần tốc, đưa tầm nhìn chiến lược của Đảng vào cuộc sống chỉ hơn nửa tháng khi Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đưa ra chỉ đạo mang tính bước ngoặt: Nhà ở cho thuê phải là trụ cột chiến lược. Đây là tiến độ thần tốc chưa từng có, bởi thông thường, để một dự án nhà ở xã hội đi từ khâu phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất cho đến khi được cấp phép xây dựng để khởi công phải mất trung bình từ 18 - 24 tháng.

Có hơn 40 năm nghiên cứu về phân khúc nhà ở cho thuê , ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bày tỏ vô cùng vui mừng và xúc động trước những chỉ đạo rất nhanh, quyết liệt từ Chính phủ sau cú hích thay đổi tư duy chiến lược mang tính lịch sử của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước về phân khúc nhà ở cho thuê . Ông nhấn mạnh đây không chỉ là niềm vui lớn đối với thị trường bất động sản mà còn trực tiếp tác động đến đời sống của đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị. Đồng thời, mở ra tầm nhìn chiến lược mới, hướng tới việc bảo đảm quyền của công dân theo Hiến pháp.

Hiện nay, giới trẻ, đặc biệt là thế hệ Z, đang dẫn đầu xu hướng không còn đặt nặng vấn đề phải sở hữu một ngôi nhà cố định. Với sự phát triển của cách mạng công nghiệp lần thứ tư, trí tuệ nhân tạo (AI) và kinh tế chia sẻ, họ có thể làm việc từ xa ở bất cứ đâu, từ Hà Nội, TP.HCM đến Phú Quốc hay Sa Pa. Họ thích khám phá, thích "nhảy việc" để tích lũy trải nghiệm. Với người trẻ, một chỗ ở thuê linh hoạt, phù hợp với phong cách sống và công việc là ưu tiên hàng đầu. Nhìn ra thế giới, ở các nước phát triển như Nhật Bản hay phương Tây, tỷ lệ thuê nhà tại đô thị chiếm khoảng 60%. Đặc biệt tại Singapore, con số này lên tới khoảng 80%.

"Đại hội XIV của Đảng đã xác định mục tiêu TP.HCM cũng như cả nước đến năm 2045 trở thành nước công nghiệp phát triển với sự chuyển đổi lớn về cơ cấu kinh tế và cơ cấu xã hội. Do đó, nhu cầu nhà cho thuê sẽ ngày càng tăng và là xu thế tất yếu" , ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Cú hích cho thị trường bất động sản

Chỉ đạo tới các địa phương, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng lưu ý phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý là vấn đề cấp bách cần xử lý, Nhà nước phải làm trước và coi nguồn lực nhà nước là đòn bẩy để hỗ trợ, kêu gọi nguồn lực tư nhân; sử dụng hiệu quả nhất Quỹ nhà ở quốc gia và Quỹ nhà ở địa phương để dẫn dắt, tạo lực đẩy cho thị trường; phải huy động đa dạng nguồn lực, không chỉ trông chờ vào ngân sách, phải tập trung khơi thông dòng vốn tư nhân, vốn dài hạn.

Ảnh: Đình Sơn

Đáp ứng lời hiệu triệu từ Đảng và Chính phủ, nhiều doanh nghiệp (DN) cũng công bố sẵn sàng vào cuộc. Cuối tuần qua, lãnh đạo Công ty Địa ốc Hoàng Quân chia sẻ tại dự án nhà ở xã hội Golden City (Tây Ninh), công ty chia một nửa ra cho thuê và sẽ áp dụng tỷ lệ này cho tất cả dự án sắp tới. Cụ thể, ở giai đoạn đầu của dự án Golden City, Hoàng Quân đã triển khai 4 tòa chung cư với khoảng 1.000 căn hộ. DN đã chia ra 2 tòa để bán và 2 tòa để cho thuê. Sắp tới đây, trong tất cả dự án, Hoàng Quân sẽ dành tối thiểu 50% để cho thuê. Công ty này cũng đã nhận được lời đề nghị từ 2 ngân hàng muốn hợp tác để làm nhà cho thuê theo lời hiệu triệu của Chính phủ…

Ông Lê Hoàng Châu nhận xét đây là hướng phát triển hợp tình, hợp lý, bởi trong định hướng phát triển, đầu tư công không thể đảm nhận toàn bộ mà chỉ mang tính đòn bẩy. Song, nếu chỉ dựa vào khối tư nhân làm lực lượng chính thì chặng đường phía trước vẫn còn bị bủa vây bởi vô số rào cản từ cơ chế cho đến thực tế vận hành.

Cụ thể, rào cản lớn nhất đối với các DN khi đầu tư phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê là bài toán tạo lập quỹ đất và gánh nặng chi phí giải phóng mặt bằng. Bài học từ các nước cho thấy Nhà nước cần phát huy vai trò chủ đạo bằng cách mạnh dạn sử dụng các khu đất công được quy hoạch làm nhà ở hoặc đất thương mại dịch vụ trong khu công nghiệp để tổ chức đấu thầu công khai, lựa chọn nhà đầu tư uy tín xây dựng nhà cho thuê phục vụ công nhân và người nhập cư. Khi đó, DN sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Đối với trường hợp DN tự thỏa thuận mua lại quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân để làm dự án, cần thay đổi cơ chế khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo hướng sát với giá trị thực tế DN đã chi trả, thay vì áp theo bảng giá đất nông nghiệp vốn quá thấp như hiện nay khiến chủ đầu tư rơi vào cảnh "lỗ chồng lỗ".

Bên cạnh câu chuyện quỹ đất, khơi thông dòng vốn tín dụng dài hạn chính là nút thắt tiếp theo cần sự can thiệp của nhà nước. Với đặc thù thời gian thu hồi vốn kéo dài tới vài chục năm, nếu không có chính sách tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn vay tương đương, DN tư nhân sẽ không thể gánh nổi áp lực nợ nần, buộc phải đẩy giá thuê lên cao, vô tình làm mất đi tính nhân văn của loại hình nhà ở này.

"Sự dắt dẫn của Nhà nước lúc này cần được cụ thể hóa bằng việc tháo gỡ ngay những mâu thuẫn pháp lý đang tồn tại. Điển hình như việc luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê được vay tín dụng ưu đãi, nhưng Nghị định 100 của Chính phủ lại quy định không cho phép Ngân hàng Chính sách xã hội cho đối tượng này vay. Sự bất cập "văn bản tuýt còi luật" này cần phải được sửa đổi khẩn cấp để đồng bộ hóa hệ thống pháp luật", ông Châu dẫn chứng.

Song song, để tạo động lực thực sự cho khối tư nhân nhập cuộc, theo ông Lê Hoàng Châu, nhà nước cần đồng bộ các chính sách về thuế và hạ tầng đô thị. Dù luật Nhà ở năm 2014 đã định hướng mức thuế dành cho dự án nhà ở xã hội để cho thuê phải thấp hơn loại hình để bán, nhưng thực tế quy định này vẫn nằm trên giấy suốt nhiều năm qua do luật Thuế chưa cho phép sửa đổi tương ứng. Ngoài ra, nhà nước còn phải đóng vai trò là người mở đường khi chủ động đầu tư ngân sách để kết nối hạ tầng giao thông, kỹ thuật đến tận ranh giới các dự án nhà ở xã hội. Việc kết nối đồng bộ này không chỉ giúp người thu nhập thấp - đối tượng yếu thế nhất xã hội - có cơ hội tiếp cận và an cư trong các mô hình đô thị tiện ích, mà còn là đòn bẩy thực tế nhất để biến tư duy chiến lược của tầm nhìn chính sách thành những mái nhà an cư hiện hữu.

Địa phương chủ động, địa phương làm

Nhấn mạnh đây là chủ trương hoàn toàn đúng, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cũ, cho biết vấn đề này đã được đề cập trong luật Nhà ở 2005 - luật nhà ở đầu tiên của VN. Tuy nhiên, thời gian qua việc phát triển phân khúc nhà ở cho thuê vẫn chưa thành công do đầu tư vào lĩnh vực này thì vòng quay vốn kéo dài đến 40 - 50 năm. Đồng thời, tỷ suất lợi nhuận không quá cao vì giá nhà cho thuê phải thấp, phù hợp với nhiều người. Trong khi đó, nếu làm nhà ở thương mại thì chỉ sau 5 - 7 năm là chủ đầu tư thu hồi toàn bộ vốn khi bán hết dự án, cộng với lợi nhuận khá cao. Chính vì vậy, DN tư nhân không mặn mà là tất yếu. Nếu chỉ mong chờ vào ngân sách để đầu tư phân khúc này thì cũng khó bởi ngân sách có hạn, còn phải đầu tư vào các lĩnh vực thiết yếu cho kinh tế như hạ tầng cơ sở…

Từ đó, GS Đặng Hùng Võ đề xuất cần có nhiều sáng kiến để thực hiện được chủ trương này. Trước hết, các DN hay cả cơ quan quản lý nhà nước phải thay đổi công nghệ xây dựng, công nghệ vật liệu xây dựng, sử dụng triệt để không gian nhà chung cư... để giúp giảm giá xây dựng nhà ở cho thuê . Tiếp theo, nhà nước cần có chính sách, cơ chế mở đường cho dòng vốn tư nhân tham gia. Cụ thể, nên xem xét áp dụng hình thức đối tác công ty theo mô hình BOT hay PPP. Trong đó, nhà nước phụ trách phần đất đai và DN bỏ tiền xây dựng nhà ở. Trong quá trình cho thuê, DN sẽ nhận lại phần vốn đã bỏ ra xây dựng cộng thêm phần lãi như các mô hình khai thác khác. Nhà nước hỗ trợ về đất đai cũng dễ hơn, chi phí thấp hơn là để các công ty tư nhân phải tự xoay xở toàn bộ. Đây cũng được xem là đòn bẩy từ nhà nước để khuyến khích và thu hút dòng vốn tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với tốc độ nhanh nhất, đạt được mục tiêu đề ra. Từ đó các DN cũng sẽ mạnh dạn tham gia nhiều dự án hơn, tạo ra các khu nhà ở cho thuê có giá phù hợp cho đại đa số người dân.

Đặc biệt, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê nói riêng hay nhà ở nói chung cho người dân, bản thân các địa phương phải chủ động, quyết liệt, T.Ư chỉ xây dựng khung pháp lý chung. Địa phương phải chủ động đề xuất các giải pháp phù hợp với thực tiễn của mình. Trong quá trình thực hiện nếu quy định nào chưa phù hợp thì đề xuất T.Ư chỉnh sửa.

"Chủ trương phát triển nhà ở cho thuê là đúng, là hướng đi cấp bách cần đẩy nhanh thực hiện, góp phần giải bài toán an cư cho người dân. Nhưng nếu chỉ trông chờ nhà nước hỗ trợ bằng tài chính thì sẽ khó do ngân sách nhà nước không dồi dào. Chỉ có tạo ra được cơ chế động viên DN tham gia thì kết quả thực hiện mới nhanh. Điều này cũng có nghĩa tạo ra được sự đồng thuận cao trong xã hội. Việc này cũng thể hiện đúng tinh thần khi nhà nước và nhân dân cùng làm thì bất cứ chính sách nào cũng thành công", GS-TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.