Giá nhà tăng chóng mặt, người mua phải làm gì để an cư mà không "ôm nợ"?

Giá bất động sản tại Việt Nam đã trải qua một thập kỷ tăng gần như liên tục, bất chấp những giai đoạn thị trường trầm lắng. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung cấp hiện dao động từ 50-70 triệu đồng/m2, còn phân khúc cao cấp phổ biến ở mức 100-200 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, nhiều dự án ở trung tâm đã vượt mốc 150 triệu đồng/m2, một con số cách xa mức thu nhập trung bình của người dân.

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, chỉ trong 5 năm, giá nhà ở trung bình tăng 30-50%, trong khi thu nhập của người lao động chỉ tăng 8-10%/năm.

Hệ quả là tỷ lệ "giá nhà/thu nhập " tại các thành phố lớn đã lên tới 18-20 lần, cao gấp ba, bốn lần so với mức 5-7 lần được xem là hợp lý trên thế giới. Ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được kỳ vọng là "phao cứu sinh" cho người thu nhập thấp còn nhỏ giọt.

Trong bối cảnh giá leo thang, nhiều người mua rơi vào bẫy tâm lý quen thuộc. Một bộ phận vội vàng xuống tiền vì sợ bỏ lỡ, bất chấp việc khoản vay vượt xa khả năng chi trả. Số khác lại kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, coi nhà ở như công cụ đầu tư sinh lời, mà quên rằng thị trường bất động sản có tính chu kỳ và rủi ro thanh khoản luôn rình rập.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ từng mắc kẹt trong giai đoạn 2011-2013 hay cú điều chỉnh 2022, khi giá bán đi ngang hoặc giảm nhưng lãi vay ngân hàng tăng cao, đẩy họ vào thế khó.

Để tránh rơi vào vòng xoáy này, người mua cần tiếp cận theo hướng thông minh và bền vững. Không chỉ dừng ở việc cân đối ngân sách hay chọn vị trí phù hợp, người mua nên xây dựng chiến lược mua nhà rõ ràng với những bước đi cụ thể:

Thứ nhất, xác định rõ nhu cầu cá nhân. Người mua cần phân định mục tiêu ngay từ đầu: mua để ở hay đầu tư? Ưu tiên vị trí trung tâm hay diện tích rộng rãi? Sự rõ ràng trong nhu cầu sẽ giúp tránh lãng phí và giảm thiểu rủi ro.

Thứ hai, lập kế hoạch tài chính dài hạn. Nguyên tắc chung là khoản vay không vượt quá 40% thu nhập hàng tháng, tỷ lệ trả nợ duy trì trong ngưỡng an toàn 30-35% để không rơi vào cảnh "gánh nợ" triền miên. Đồng thời, cần chuẩn bị một quỹ dự phòng để ứng phó với biến cố như thất nghiệp hay lãi suất tăng.

Thứ ba, tận dụng các chính sách vay linh hoạt. Hiện nhiều ngân hàng đưa ra sản phẩm tín dụng hấp dẫn. Chẳng hạn, các ngân hàng trong nước triển khai gói vay mua nhà lên đến 50 năm, lãi suất từ 4,5%/năm và hỗ trợ vay tới 90% giá trị tài sản. Đây là giải pháp giúp người mua giảm áp lực trả nợ ngắn hạn, phù hợp với những người trẻ mới lập nghiệp.

Các gói vay có lãi suất cố định trong 2-3 năm đầu cũng là lựa chọn an toàn, giúp giảm áp lực trước biến động lãi suất. Bên cạnh đó, thay vì chạy theo trào lưu, người mua nên tập trung vào nhu cầu ở thực, coi trọng chất lượng công trình, hạ tầng kết nối và tiện ích sống. Một căn hộ vừa túi tiền, đảm bảo môi trường sống ổn định trong dài hạn sẽ có giá trị bền vững hơn nhiều so với việc mua theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Thứ tư, kiểm tra kỹ pháp lý. Thực tế, không ít người rơi vào tình trạng "tiền mất tật mang" khi mua dự án vướng quy hoạch hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh. Vì vậy, việc thẩm định hồ sơ, giấy tờ dự án, uy tín chủ đầu tư là khâu không thể bỏ qua. Nếu cần, hãy nhờ tới sự hỗ trợ của luật sư hoặc chuyên gia.

Thứ năm, lựa chọn vị trí hợp lý. Thay vì đổ xô vào trung tâm với giá cao ngất ngưởng, nhiều gia đình trẻ đang hướng tới khu vực vệ tinh. Các địa bàn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức (Hà Nội) hay Bình Dương, Đồng Nai, Long An (TP.HCM) có giá rẻ hơn trung tâm từ 20-40% nhưng hạ tầng đang phát triển nhanh, mang lại nhiều tiềm năng.

Thứ sáu, kiên nhẫn và theo dõi thị trường. Thị trường bất động sản luôn biến động theo chu kỳ. Thay vì vội vàng mua lúc "sóng nóng", người mua nên quan sát, chờ đợi các chính sách hỗ trợ mới, hoặc thời điểm chủ đầu tư tung ưu đãi. Kiên nhẫn có thể giúp tiết kiệm hàng trăm triệu đồng.

Các chuyên gia kinh tế đều cho rằng trong thời kỳ giá tăng vọt, nguyên tắc vàng của người mua nhà là quản trị rủi ro tài chính. Không nên vay nợ quá sức, đồng thời cần ưu tiên giá trị sử dụng thực tế của căn hộ. Nhà ở trước hết phải phục vụ nhu cầu sống, sau đó mới tính đến khả năng tăng giá.

Nhìn chung, trong bối cảnh bất động sản leo thang, giấc mơ an cư không hẳn bất khả thi. Với một chiến lược thông minh xác định nhu cầu, quản lý tài chính chặt chẽ, tận dụng gói vay linh hoạt, kiểm soát pháp lý và lựa chọn vị trí hợp lý, người dân hoàn toàn có thể tiến gần hơn đến mục tiêu sở hữu nhà. Quan trọng hơn, mua nhà thông minh trong giai đoạn này không chỉ là quyết định tài chính, mà còn là cách bảo vệ sự ổn định và chất lượng sống của cả gia đình.