Hà Nội tìm lời giải từ căn hộ vi phạm đến nhà ở phố cổ

Gỡ vướng nhà ở, bảo vệ người mua

Người mua nhà hợp pháp, không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải gánh chi phí khắc phục hậu quả do chủ đầu tư gây ra. Đây là nguyên tắc đáng chú ý trong nghị quyết về cơ chế đặc thù xử lý tồn tại đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh , được HĐND thành phố thông qua tại kỳ họp thứ bảy ngày 28/10.

Quy mô của vấn đề được thể hiện qua số căn hộ tại các dự án. Theo số liệu thành phố rà soát, 12 dự án được phê duyệt ban đầu 6.759 căn hộ nhưng thực tế xây dựng 24.943 căn, chênh lệch 18.184 căn.

Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố Dương Đức Tuấn cho biết, vi phạm tại các dự án có quy mô lớn, kéo dài nhiều năm. Nếu chỉ áp dụng khung pháp luật thông thường sẽ khó giải quyết triệt để, có thể ảnh hưởng đến an ninh, trật tự và quyền lợi cư dân.

Theo ông Tuấn, thành phố sẽ xây dựng phương án khắc phục riêng cho từng dự án, đồng thời hướng dẫn chính quyền cấp xã thực hiện nhiệm vụ theo phân cấp.

Theo nghị quyết được HĐND TP. Hà Nội thông qua, người mua, nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải chịu chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả của chủ đầu tư. Nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ người phải di dời còn được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư.

Với trường hợp phải di dời, người mua nhà được nhận bồi thường và ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện. Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được ưu tiên mua, thuê mua không qua bốc thăm tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện.

Đối với căn hộ không phải di dời, người mua tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Nghị quyết nêu trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ chế đặc thù không đồng nghĩa mọi hạng mục vi phạm đều được giữ lại. Từng công trình phải được đánh giá về quy hoạch, an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy và hạ tầng thiết yếu. Phần đáp ứng tiêu chí có thể tồn tại có điều kiện; phần không đạt phải xử lý, kể cả phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu chi phí khắc phục; ngân sách không chi trả khoản thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.

Từ câu chuyện bảo vệ người mua nhà tại các công trình đã hình thành, Hà Nội cũng mở hướng giải quyết nhu cầu an cư của những gia đình sống chật chội trong khu phố cổ . HĐND thành phố thông qua chủ trương cho nhóm khó khăn đủ điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm, trước mắt áp dụng tại phường Hoàn Kiếm.

“Tại khu vực phố cổ thuộc phường Hoàn Kiếm có 902 hộ với 3.621 nhân khẩu sống trong các nhà đông hộ, diện tích bình quân dưới 5m² sàn/người. Đây là nhóm có điều kiện sống không bảo đảm mức tối thiểu, thường xuyên đối mặt nguy cơ mất an toàn, cháy nổ và không có khả năng tự cải thiện chỗ ở. Nếu tiếp tục bốc thăm như những đối tượng khác, người dân chưa biết khi nào được chuyển đến nơi ở mới.” - Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố Dương Đức Tuấn thông tin.

Chính sách áp dụng cho người đăng ký thường trú và thực tế sinh sống trước ngày nghị quyết được thông qua, đáp ứng tiêu chí diện tích, có nhu cầu, tự nguyện đăng ký và được UBND phường phê duyệt. Mỗi hộ được mua hoặc thuê mua một căn hộ và chỉ giải quyết một lần. Giá bán, giá thuê mua, thủ tục và vay vốn ưu đãi thực hiện theo quy định về nhà ở xã hội ; không phát sinh chi ngân sách trực tiếp cho việc mua, thuê mua nhà của người dân.

Thành phố dự kiến dành không quá 20% số căn mở bán ở mỗi dự án trong năm 2026, có thể bố trí 552 căn tại 9 dự án và tiếp tục bổ sung trong năm 2027.

“Làm rõ căn cứ xác định ngưỡng dưới 5m² sàn/người, rà soát cả các hộ có diện tích nhỉnh hơn để tránh bỏ sót trường hợp thực sự khó khăn. Ban cũng đề nghị có phương án quản lý diện tích nhà ở cũ sau khi cư dân chuyển đi và tính toán nguồn nhà tại nơi đến.”- Trưởng Ban Đô thị HĐND thành phố Trần Hợp Dũng đề xuất.

Trưởng Ban Đô thị HĐND thành phố Trần Hợp Dũng cho biết, Ban thống nhất với sự cần thiết ban hành nghị quyết và việc ưu tiên giải quyết trước cho nhóm khó khăn nhất. Tuy nhiên, Ban đề nghị làm rõ cơ sở xác định tiêu chí diện tích nhà ở bình quân dưới 5m² sàn/người, cung cấp số liệu về những hộ có diện tích nhỉnh hơn để đánh giá tác động, tránh bỏ sót trường hợp thực sự khó khăn. Đồng thời, cần có phương án bảo đảm nguồn cung nhà ở trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc chủ đầu tư không thỏa thuận được với người dân.

Chuẩn bị nguồn lực đất đai

HĐND thành phố thông qua bổ sung 580 dự án với tổng diện tích 10.659,89ha để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời điều chỉnh bảy dự án đã được thông qua trước đó, giảm khoảng 307,5ha diện tích thu hồi.

Với dự án sử dụng ngân sách thành phố đã có trong kế hoạch đầu tư công, kinh phí giải phóng mặt bằng được cân đối trong nghị quyết phân bổ dự toán ngân sách. Dự án thuộc ngân sách cấp xã do phường, xã bố trí kinh phí. Còn với dự án ngoài ngân sách, chủ đầu tư phải bố trí đủ kinh phí theo tiến độ đầu tư, bảo đảm phục vụ công tác giải phóng mặt bằng.

Sau khi nghị quyết được thông qua, thành phố tiếp tục rà soát để xác định phần công trình tại 12 dự án được tồn tại có điều kiện, phải phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng. Với người dân phố cổ , UBND thành phố sẽ cụ thể hóa đối tượng, thứ tự ưu tiên, thủ tục bố trí nhà và phương án quản lý nhà ở cũ. Còn đối với danh mục thu hồi đất, trách nhiệm chuẩn bị kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đã được phân định theo nguồn vốn và từng chủ thể thực hiện.