Hệ số K đẩy giá đất tăng như thế nào?

Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định tiền sử dụng đất , tiền thuê đất đối với các dự án dự kiến được xác định bằng công thức: Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K ).

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay có một số địa phương cho rằng tiền sử dụng đất được tính bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số K của dự án sẽ khiến số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp rất cao so với việc áp dụng phương pháp thặng dư.

HoREA đưa ra ví dụ khu đất tại đường Nguyễn Xiển, TP.Thủ Đức, TP.HCM cũ với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m², hệ số K hiện nay khoảng 1,4 lần. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư thì giá chỉ khoảng 35 triệu đồng/m², trong khi đó tính theo bảng giá đất nhân hệ K thì giá sẽ là 80 triệu đồng/m² (cao hơn 2,28 lần). Để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m².

Một khu đất khác ở đường Đặng Công Bỉnh, huyện Hóc Môn với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m², hệ số K khoảng 2 lần. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư thì khoảng 9 triệu đồng/m², trong khi đó tính theo bảng giá đất nhân hệ số K thì giá sẽ lên 37 triệu đồng/m² (cao hơn 6 lần). Để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 70 triệu đồng/m².

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Từ những phân tích nêu trên, HoREA cho rằng, việc xác định tiền sử dụng đất bằng cách lấy bảng giá đất nhân hệ số K là chưa phù hợp, cần thận trọng nghiên cứu kỹ nhằm phân tích những tác động đến mọi mặt của nền kinh tế khi áp dụng.

Việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá đất của các lô đất nhỏ hoặc nhà ở riêng lẻ. Bởi lẽ dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất với diện tích lớn, hệ số sử dụng đất cao, thậm chí có hệ số sử dụng đất rất cao đối với dự án nhà cao tầng, nhưng mật độ xây dựng lại thấp hơn nhà ở riêng lẻ. Nhất là có sự khác biệt rất lớn về suất đầu tư đối với dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hay bình dân.

Do vậy, không thể áp dụng công thức bảng giá đất nhân hệ số K , mà cần phải quy định hệ số K 3 áp dụng cho từng dự án. Trong đó cho phép UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K 3 cho từng khu vực, vị trí, dự án để áp dụng. Khi đó, các địa phương căn cứ vào tình hình thực tiễn của địa phương mình, của từng loại hình dự án đầu tư có sử dụng đất để quy định một số loại hệ số K .

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Chẳng hạn, hệ số K áp dụng từ ngày 1.1 hằng năm để điều chỉnh tất cả các mức giá đất trong bảng giá đất theo từng khu vực, vị trí theo quy định tại dự thảo Nghị quyết có thể gọi là hệ số K 1.

Hệ số K để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, có thể gọi là hệ số K 2. Trong thực tế của TP.HCM các năm trước đây thì mỗi năm UBND TP.HCM thường ban hành khoảng trên dưới 30 quyết định cá biệt về hệ số K để áp dụng cho các dự án phát triển kinh tế, xã hội mà nhà nước thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư.

Hệ số K để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất , tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị, có thể gọi là hệ số K 3. UBND các địa phương sẽ ban hành các quyết định cá biệt về hệ số K để áp dụng cho các nhóm dự án cùng loại, tại cùng khu vực hoặc áp dụng cho từng dự án lớn hoặc có tính cá biệt.