Không ngẫu nhiên các tỉnh lại “sốt đất”

Giá đất khắp nơi đồng loạt tăng

Tại tọa đàm “Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, ông Võ Hồng Thắng - Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam cho biết, trong quý I/2022, toàn thị trường phân khúc đất nền ghi nhận 11 dự án mở bán (7 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn mở bán tiếp theo). Cung cấp ra thị trường 1.832 nền, tương đương với quý IV/2021 (khoảng 1.834 nền), tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt 68%, với khoảng 1.240 nền được thị trường đón nhận, tăng nhẹ ở mức 6% so với lượng tiêu thụ của quý trước và cùng kỳ năm 2021 (khoảng 1.174 nền).

Ở phân khúc căn hộ, thống kê của DKRA Vietnam cho thấy thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý đầu năm 2022 ghi nhận 18 dự án mở bán (gồm 2 dự án mới và 16 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 3.398 căn, bằng 42% so với quý trước (8.039 căn), bằng 62% so với quý 1/2021 (5.515 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 76% nguồn cung mới (khoảng 2.596 căn), bằng 45% so với quý trước (5.767 căn) và bằng 59% so với cùng kỳ năm trước (4.416 căn).

Với nhà phố biệt thự, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận 611 căn mở bán đến từ 12 dự án (bao gồm 8 dự án mới và 4 dự án ở giai đoạn tiếp theo), bằng 17% so quý trước và bằng 31% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 71% tương đương 432 căn, bằng 18% so với quý IV/2021 và bằng 65% so với cùng kỳ năm 2021. Bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nặng nhất, đặc biệt là condotel.

Thống kê cho thấy, trường quý I/2022 đón nhận 613 căn mở bán đến từ 4 dự án, tăng 71% so với quý trước, nhưng giảm 18% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng lưu ý, tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% nguồn cung mới, tương đương 199 căn, gấp 3,3 lần so với quý IV/2021 nhưng chỉ bằng 43% so với cùng kỳ năm 2021. Biệt thự nghỉ dưỡng 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận 12 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 1.020 căn, bằng 59% so với quý trước nhưng tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 57% (khoảng 579 căn), bằng 46% so với quý 4/2021, tăng gấp 2,3 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Phân khúc nhà phố/shophouse trong khu phức hợp ghi nhận 13 dự án mở bán trong quý I/2022 (bao gồm 2 dự án mới và 11 dự án ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 2.768 căn, tăng 4% so với quý trước và gấp 12,4 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 87%, tương đương 2.408 căn, tăng 4% so với quý 4/2021 và gấp 14,6 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung giảm nhiều nhưng giá lại tăng. Giá bán thị trường sơ cấp dù nguồn cung giảm, giá bán tăng, ngược lại có lúc thời điểm "lockdown" thị trường thứ cấp lại giảm giá. Ở thị trường sơ cấp, phân khúc đất nền quý I/2022 có sự gia tăng giá bán ở một số địa phương như Long An, tăng 4-6% so với quý trước, Bình Dương tăng 3-5%... Đồng Nai có những dự án đất nền hơn 74 triệu đồng, tiệm cận một số địa phương ở TP.HCM. Phân khúc căn hộ tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương, chiếm 85% toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp TP.HCM tăng từ 3%-5%, Bình Dương tăng từ 2%-4%. Thị trường Bình Dương có những căn hộ tiệm cận 53 triệu đồng/m2.

Một phân khúc nữa là giá nhà phố biệt thự tăng 2%-3%. Thị trường Đồng Nai ghi nhận mức tăng 8%-12%. Trong thời gian dịch bệnh, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng, hỗ trợ lãi suất… các chi phí này gây áp dụng tăng giá – nhưng khách hàng vẫn được hưởng lợi từ điều này.

Đặc biệt, Đồng Nai ghi nhận dự án lên đến 2,5 triệu USD/căn. Với bất động sản nghỉ dưỡng, mặt bằng giá sơ cấp condotel ghi nhận đạt 44 – 167 triệu, toàn miền Nam là 75 triệu. Loại hình condotel ở TP.HCM cao hơn 29% so với miền Bắc. Quý vừa qua, giá sơ cấp tăng 5%-8% so với quý trước.

Phân khúc nhà phố, shophouse chịu tác động mạnh của COVID-19. Với biệt thự nghỉ dưỡng, giá dao động 15-151 tỷ, toàn miền Nam là 26,6 tỷ và cao hơn 25% so với miền Bắc và 28% với miền Trung. Nhà phố shophouse nghỉ dưỡng, giá trung bình khoảng 20 tỷ/căn, cao hơn miền bắc 18% và cao hơn 48% so với miền trung. Quý vừa qua không có sự biến động gì ở phân khúc miền nam.

Không phải tự nhiên xảy ra “sốt đất”

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, chương trình phục hồi phát triển kinh tế là cơ hội với thị trường bất động sản. Một trong các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản lớn nhất là vốn thì nay sẽ khác. Với gói hỗ trợ lãi suất 2% của các NHTM cho doanh nghiệp khi vay ngân hàng để phát triển dự án, dự kiến khoảng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ hay 15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho đối tượng thuê, mua nhà ở vay với lãi suất thấp dẫn tới lo ngại là lấy đâu ra nguồn cung để cho người dân mua nhà ở xã hội.

“Điều này có nghĩa là muốn giải ngân 15.000 tỷ thì phải có nguồn cung nhà ở xã hội cho người dân, có cung mới tiêu được cầu. Như vậy, chúng tôi lo rằng, trong 2 năm liệu có tiêu hết 15.000 tỷ, phải tính tới nguồn cung? Ngoài ra, còn gói hỗ trợ gián tiếp 114.000 tỷ qua đầu tư kết cấu hạ tầng. Đầu tư kết cấu hạ tầng tác động đầu tiên tới kinh tế, sau đó là bất động sản”, ông Khởi nói.

Theo ông Khởi, khi cơ sở hạ tầng giao thông đầy đủ bất động sản sẽ phát triển. Không ngẫu nhiên các tỉnh sốt đất, các dự án bất động sản phát triển vì được thúc đẩy hạ tầng giao thông. Và cần hiểu rằng thị trường bất động sản không chỉ là nhà ở mà còn là bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp, khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng sẽ phát triển.