Nghịch lý trên thị trường bất động sản: Giá cao ồ ạt mua, giá giảm ngại xuống tiền

Nghịch lý xuất hiện

Mấy năm qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá “sốc”, thậm chí, nhiều nơi chỉ trong thời gian ngắn giá đã tăng gấp 2 - 3 lần. Nhưng, khi đó, nhà đầu tư không ngần ngại chi hàng tỷ đến chục tỷ đồng để tham gia vào thị trường. Đỉnh điểm là đầu năm 2022, giá liên tục tăng mạnh nhưng lượng nhà đầu tư vào thị trường vẫn ngày một đông.

Đến hiện tại, thị trường bất động sản đang tràn lan các sản phẩm bất động sản giảm giá, cắt lỗ nhưng người bán vẫn chật vật tìm khách mua suốt một thời gian dài. Đơn cử, tại vùng ven Hà Nội, các điểm nóng thời gian qua đã chấp nhận giảm giá từ 20 - 30%, thậm chí nhiều hơn, tùy thuộc vào vị trí. Cụ thể, tại khu vực Quốc Oai, Sơn Tây, Thạch Thất, Sóc Sơn,...thời điểm đầu năm mức giá rao bán các mảnh đất phân lô dao động từ 20 - 30 triệu đồng/m2, thì nay giảm còn 14 - 22 triệu đồng/m2.

Tại điểm nóng Hòa Bình, các mảnh đất thổ cư đầu năm cũng được rao bán với mức giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, thì nay còn 10 - 16 triệu đồng/m2. Còn những mảnh đất rộng quanh khoảng 1.000m2 (trong đó chỉ có một phần nhỏ là thổ cư còn lại là các loại đất khác), thời điểm nóng giá dao động từ 1,5 - 2,5 triệu đồng/m2, thì nay đã giảm từ 30 - 50%.

Báo cáo của các đơn vị cho thấy, hiện nay, bất động sản đang có dấu hiệu đồng loạt giảm giá, song thanh khoản ngày càng đi xuống, khác so với thời điểm đầu năm. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đầu năm 2022, dòng tiền dễ đổ vào thị trường, số lượng các nhà đầu tư F0 tăng mạnh, nhu cầu, nguồn cung hiếm đẩy giá bán lên cao. Lực cầu F0 hướng tới các phân khúc cao cấp, biệt thự, villa, shophouse ở các dự án mới phát triển. Song, cuối năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế.

Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường, nếu thời điểm quý II/2022, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và 45% nói giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn thì bước sang quý III/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch) lên đến 43% và quý IV/2022 đã có 62% môi giới xác nhận sự sụt giảm mạnh giao dịch.

Tâm lý nhà đầu tư e ngại

Nhiều chuyên gia cho biết, một số khu vực thanh khoản gần như đã rơi vào “đóng băng”, nguyên nhân do từ cuối tháng 5/2022, lãi suất tăng, kinh tế bất ổn, hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại.

Theo anh Nguyễn Quang Trường, chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, sau thời gian thị trường diễn biến sôi động, đến nay đã xuất hiện những nghịch lý. Không ít chủ đất chấp nhận giảm giá rất sâu nhưng không thể bán được suốt một thời gian dài. Nguyên nhân do tâm lý rụt rè xuất hiện trên thị trường khiến thanh khoản sụt giảm mạnh.

“Khác với thời điểm từ năm 2021 đến đầu năm 2022, thị trường diễn biến nóng, khi đó, nhà đầu tư dù có tiền cũng khó mua được đất đẹp. Giá đất thời điểm đó liên tục tăng cao nhưng người mua vẫn mạnh tay xuống tiền. Còn bây giờ, hoàn cảnh đã khác, dù giá giảm mạnh, cũng không có người mua, dẫn tới việc một số khu vực tắc thanh khoản”, anh Trường nói.

Theo vị này, nguyên nhân dẫn tới sự rụt rè của các nhà đầu tư thời điểm này là lãi suất neo cao, giá bất động sản có nhiều hướng đi xuống. Những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt sợ rằng, nếu mua ngày hôm nay, ngày mai giá có thể sẽ còn giảm thêm.

“Nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt hiện nay vẫn đang đứng ngoài thị trường nghe ngóng, chờ giá bất động sản giảm thêm. Tuy nhiên, với những động thái quyết liệt tháo gỡ của Chính phủ, cộng thêm room tín dụng mới sắp mở, tôi cho rằng, thị trường sẽ sớm có giao dịch trở lại, giá sẽ không tụt dốc như hiện nay”, anh Trường nói.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, những động thái quyết liệt của Chính phủ sẽ giúp thị trường sớm lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và người mua. Đồng thời, thị trường sẽ có nhiều tín hiệu tích cực để hồi phục trong năm 2023.

TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng FERI cho rằng, năm 2023 sẽ là năm bản lề để thị trường bất động sản dần phục hồi, có thể là giữa năm hoặc cuối năm. Và điều kiện cần cho sự phục hồi này là tình hình tài chính sẽ phải thay đổi, room tín dụng và lãi suất cũng sẽ phải điều chỉnh. Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư cũng cần được khôi phục. Bởi hiện tại, niềm tin của nhiều nhà đầu tư đang bị lung lay, ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền.

Do vậy, theo ông Khôi, điều này đã dẫn đến một hiện tượng lạ đó là có những thời điểm chủ đầu tư công bố tăng giá bán sản phẩm 10 - 20% thì các nhà đầu tư lại rất hào hứng mua. Nhưng đến lúc doanh nghiệp chiết khấu lên đến 40 - 50% thì các nhà đầu tư lại sợ hãi, không dám mua. Đây là một nghịch lý khi mà giảm giá sản phẩm còn khó bán hơn là tăng giá.

Do đó, ông Khôi cho rằng, có thể vào quý II hoặc quý III năm sau, khi các chủ đầu tư ngừng chiết khấu và thậm chí tăng giá bán trở lại thì các nhà đầu tư lại tham gia vào khiến thị trường bùng nổ.