Người cho thuê nhà băn khoăn đóng thuế

Tiền cho thuê nhà thấp hơn gửi tiết kiệm

Ông Phan Lê Hòa có căn nhà cho thuê tại P.Phú Thọ Hòa (TP.HCM) nói, ông phải vay một phần để mua căn nhà này, hiện tiền lãi ngân hàng vay mỗi tháng phải trả là gần 10 triệu đồng. "Nhà mua xong đúng ngay năm dịch Covid-19, gần 2 năm không cho thuê được, trong khi lãi vay ngân hàng trả đủ. Quá khó khăn, cuối năm vừa qua, phải mất 50 triệu đồng cho môi giới để ký hợp đồng cho thuê lại 2 năm nhằm có tiền trả lãi ngân hàng hơn 110 triệu đồng/năm. Thế nhưng giữa tháng 7 vừa qua, người thuê đóng cửa ngưng kinh doanh và bỏ ngang, không tiến hành thanh lý gì cả. Từ đó đến nay tôi vẫn chưa cho thuê lại nhà được. Nếu theo hợp đồng đã ký 2 năm, tôi phải đóng đủ tiền thuế cho thuê trong khi mới cho thuê được 7 tháng trong 12 tháng?", ông Hòa băn khoăn hỏi.

Theo quy định, từ năm 2026, cá nhân có doanh thu dưới 200 triệu đồng/năm thì không đóng thuế. "Vậy liệu tôi có được khấu trừ khoản phải trả lãi ngân hàng hơn 110 đồng/năm trong kê khai để đóng thuế cuối năm không? Nhà mua hàng chục tỉ đồng, tiền cho thuê còn không bằng tiền lãi gửi ngân hàng, lại lo đóng thuế. Trong khi đây là thu nhập chính của tôi để trang trải sinh hoạt hằng tháng. Chính sách thu thuế như vậy là chưa khuyến khích cá nhân nỗ lực làm ăn kinh tế tăng thu nhập", ông Hòa nói thẳng.

ẢNH: NG.NGA

Tương tự, bà Nguyễn Thanh Thương có căn nhà nhỏ cho thuê tại P.Sài Gòn (TP.HCM), cả gia đình bà gồm 4 người thuê lại căn nhà nhỏ hơn tại P.Bình Thạnh sinh sống để dôi ra một khoản trang trải chi phí. Vừa rồi, bà nhận thông báo của phường về việc kê khai đóng thuế nhưng cũng chưa rõ thế nào. "Nhà trước đây cho thuê được 15 triệu, năm nay tăng lên 20 triệu đồng/tháng. Nhưng hơn 13 năm qua, cả nhà dắt díu về thuê phòng trong hẻm không có số nhà ở Bình Thạnh với giá 7 triệu đồng để sinh sống. Tiền thuê nhà dư 8 triệu đồng để bù vào lo cho con cái ăn học, chứ cả nhà một lương bảo vệ của chồng và tôi đi giúp việc thu nhập bấp bênh, không thể lo đủ cho 2 con ăn học. Hai vợ chồng tôi chỉ có một căn nhỏ đó và cho thuê để nuôi con. Vậy đóng thuế thì tôi có được trừ khoản đi thuê nhà 7 triệu để ở hay không?", bà Thương đặt câu hỏi.

Có một điểm chung là rất nhiều người vay thêm tiền ngân hàng mua nhà cho thuê và lấy tiền này để trả lãi ngân hàng. Thế nên họ mong muốn được trừ chi phí lãi vay đóng hằng tháng, trước khi tính thuế. Chưa kể thu nhập từ cho thuê nhà không phải lúc nào cũng ổn định.

Bà Niên An (ở TP.HCM) chia sẻ gia đình bà có căn hộ cho thuê nhưng cực kỳ bấp bênh. "Ký hợp đồng cho thuê hoành tráng từ 1 - 3 năm, nhưng ở chưa được bao lâu, bên thuê hủy ngang, chấp nhận mất tiền cọc. Nhà lại bỏ trống thời gian dài, vất vả lắm mới có người thuê mới. Ký hợp đồng mới lại mất thêm 1 tháng tiền cho thuê cho bên môi giới. Có năm, tôi mất cho môi giới cả 4 tháng tiền thuê nhà chỉ vì khách hủy ngang, phải tìm khách mới liên tục. Đó là chưa nói tiền đầu tư cho một căn hộ 5 - 7 tỉ đồng, tiền làm nội thất đẹp để cho thuê, rồi chi phí làm giấy tờ này nọ, tốn tiền môi giới cho mỗi lần ký… Có căn hộ muốn cho thuê, cả năm chỉ thấy số tiền bỏ ra rất lớn, chưa thu được bao nhiêu đã phải lo đóng thuế. Nếu doanh thu 200 triệu đồng/năm trở lên phải đóng thuế mà không được trừ chi phí thì quá thấp. Không phải cứ có nhà cho thuê là giàu có. Cũng phải cắn chỗ này, cấu chỗ kia mong có thu nhập ổn định khi về già thôi", bà Niên An nói.

ẢNH: NG.NGA

Nâng ngưỡng kẻo chính sách chưa áp dụng đã lạc hậu

Luật sư Nguyễn Văn Được, Giám đốc Công ty TNHH kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín, thông tin: Theo Thông tư 100/2021 sửa đổi bổ sung một số điều Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính, doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm (từ 1.1.2026, doanh thu dưới 200 triệu đồng/năm) thì không đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định này, doanh thu không tính theo tháng mà theo năm dương lịch. Thế nên, trong một năm 12 tháng, nếu chỉ cho thuê 1 tháng với giá 99 triệu đồng và năm đó chỉ cho thuê đúng 1 tháng thì vẫn không đóng thuế. Ngược lại, trong 12 tháng, cho thuê nhà chỉ 1 tháng với giá hơn 100 triệu đồng thì đóng thuế trên mức doanh thu này.

"Thủ tục kê khai thuế cứ làm theo tháng hoặc quý hoặc năm tùy mỗi cá nhân. Hồ sơ đơn giản, nếu tháng nào không cho thuê cứ khai báo rõ ràng trong khai thuế cá nhân. Ngoài ra, khoản tiền cho thuê nhà là doanh thu, dựa vào đó để đóng thuế, không có khấu trừ cho bất cứ khoản chi lãi vay hay đầu tư nào của cá nhân có tài sản cho thuê", luật sư Được giải thích.

Luật sư Nguyễn Quốc Toản, Giám đốc Hãng luật IAM, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết: Việc cho thuê tài sản nói chung gồm cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú thì cá nhân cho thuê phải chịu tỷ lệ thuế theo tỷ lệ % trên tổng doanh thu. Cụ thể, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng/năm (từ 1.1.2026 tăng lên 200 triệu đồng/năm) sẽ phải nộp 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân trên tổng doanh thu từ việc cho thuê nhà.

Về ngưỡng doanh thu đối với cá nhân có nhà cho thuê, theo luật sư Toản, nên nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế của cá nhân có nhà cho thuê lên 400 triệu đồng/năm. "Nếu cá nhân không đi làm, không có thu nhập nào khác ngoài cho thuê thì ngưỡng doanh thu từ 200 triệu đồng/năm chỉ đủ để trang trải chi phí sinh hoạt. Gấp đôi số đó mới có tích lũy và nâng cao chất lượng cuộc sống hơn", luật sư Toản nói.

Còn theo luật sư Nguyễn Văn Được, cần đưa quy định phù hợp với luật Thuế thu nhập cá nhân và mức chuẩn nghèo. Theo đó, nếu lấy mức 200 triệu đồng/năm để chịu thuế thì tỷ lệ giá trị gia tăng của doanh thu không chịu thuế là 20 triệu đồng. Đây vẫn là mức thấp hơn mức chuẩn nghèo ở đô thị là 24 triệu đồng (theo quy định tại Nghị định 07/2021). Cộng thêm mức giảm trừ gia cảnh cho người làm công ăn lương, không đóng thuế lên đến 186 triệu đồng/năm, thì ngưỡng doanh thu thêm chịu thuế của cá nhân cho thuê nhà 200 triệu đồng là không phù hợp. Tương tự, doanh thu miễn thuế tính trung bình của nền kinh tế được ước tính là hơn 950 triệu đồng, tính trung bình theo cơ cấu hộ kinh doanh là hơn 553 triệu đồng.

"Đây là cơ sở quan trọng để chúng tôi đưa ra kiến nghị thuế thu nhập cá nhân với cá nhân có tài sản là nhà ở, đất đai cho thuê, đạt doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở lên mới đóng thuế; hộ kinh doanh có nhà cho thuê có doanh thu từ 1 tỉ đồng/năm", luật sư Được kiến nghị.