Theo hướng dẫn của Cục thuế, cá nhân cho thuê nhà , bất động sản sẽ thực hiện thủ tục bù trừ, hoàn trả hoặc hoàn trả kiêm bù trừ thu ngân sách theo quy định. Cơ quan thuế nêu hai ví dụ cụ thể để cá nhân thực hiện như sau.
Người cho thuê nhà sẽ được xử lý tiền thuế nộp thừa
ẢNH: ĐÀO NGỌC THẠCH
Ví dụ 1, tháng 6 năm 2025, bà B có ký hợp đồng cho thuê nhà làm mặt bằng kinh doanh với thời hạn từ tháng 8.2025 đến hết tháng 7.2026 với giá thuê 25 triệu đồng/tháng. Người thuê thanh toán hết một lần cho toàn bộ thời hạn thuê nhà. Theo đó, tháng 8.2025, bà B đã thực hiện kê khai và nộp thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản với số tiền thuế đã nộp là 30 triệu đồng. Trường hợp này, năm 2026 hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn trên 6 tháng, bà B có thể thực hiện điều chỉnh doanh thu như sau: Kê khai điều chỉnh tờ khai mẫu số 01/TTS (ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021 của Bộ Tài chính) đã nộp năm 2025. Theo đó, điều chỉnh lại kê khai đối với phần doanh thu phát sinh trong năm 2025 (5 tháng từ tháng 8.2025 đến tháng 12.2025) với doanh thu là 125 triệu đồng với số thuế tương ứng phải nộp sau điều chỉnh 12,5 triệu đồng.
Đối với doanh thu năm 2026 (7 tháng từ tháng 1.2026 đến tháng 7.2026) là 175 triệu đồng (dưới ngưỡng 1 tỉ đồng). Do đó, bà B không chịu thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng đối với phần doanh thu phát sinh năm 2026. Bà B thực hiện thông báo doanh thu thực tế phát sinh năm 2026 theo mẫu 01/BĐS (ban hành kèm theo Thông tư số 50/2026 ngày 13.5.2026 của Bộ Tài chính). Sau khi tách biệt doanh thu của cả hai năm, bà B đã nộp thừa số thuế 17,5 triệu đồng (30 triệu - 12,5 triệu). Bà B có thể lập mẫu 01/ĐNXLNT (ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021 của Bộ Tài chính) kèm theo bản sao chứng từ nộp tiền vào ngân sách nhà nước để cơ quan thuế xử lý hoàn trả tiền thuế nộp thừa theo quy định.
Một ví dụ khác, ông H ký hợp đồng cho thuê mặt bằng làm siêu thị vào tháng 5.2025 với thời hạn từ tháng 6.2025 đến hết tháng 12.2026 với giá thuê 100 triệu đồng/tháng, thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian cho thuê. Trước đó, tháng 7.2025, ông H đã kê khai và nộp thuế với số tiền 190 triệu đồng. Trường hợp này, năm 2026 hợp đồng cho thuê nhà vẫn còn thời hạn trên 6 tháng nên ông H có thể thực hiện điều chỉnh lại doanh thu như sau: Kê khai điều chỉnh tờ khai mẫu số 01/TTS (ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021 của Bộ Tài chính) đã nộp năm 2025. Theo đó, điều chỉnh lại kê khai đối với phần doanh thu phát sinh trong năm 2025 (7 tháng từ tháng 6.2025 đến tháng 12.2025) có doanh thu 700 triệu đồng với số thuế tương ứng phải nộp sau điều chỉnh là 70 triệu đồng.
Đối với doanh thu năm 2026 (12 tháng từ tháng 1.2026 đến tháng 12.2026) là 1,2 tỉ đồng (trên ngưỡng 1 tỉ đồng). Do đó, ông H phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng đối với phần doanh thu phát sinh năm 2026 là: (1,2 tỉ đồng - 1 tỉ đồng) x 5% + 1,2 tỉ x 5% = 70 triệu đồng. Ông H kê khai thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo mẫu 01/BĐS (ban hành kèm theo Thông tư số 50/2026 ngày 13.5.2026 của Bộ Tài chính). Như vậy, sau khi điều chỉnh lại doanh thu (tách doanh thu 2 năm 2025 và 2026) thì số thuế phải nộp của ông H sẽ thấp hơn số thuế đã nộp trước đó (tương ứng số thuế đã nộp thừa 190 triệu - 70 triệu - 70 triệu = 50 triệu đồng)
Theo Cục Thuế, người nộp thuế có thể chọn một trong 3 phương án xử lý số thuế nộp thừa. Thứ nhất, bù trừ số tiền thuế nộp thừa với số tiền thuế còn nợ, số tiền thuế phát sinh của kỳ tiếp theo. Thứ hai, đề nghị cơ quan thuế hoàn lại tiền thuế đã nộp. Thứ ba là đề nghị hoàn kiêm bù trừ. Cá nhân sẽ nộp hồ sơ hoàn thuế trực tuyến đến cơ quan thuế nơi nộp hồ sơ kê khai trước đó. Cơ quan thuế sẽ tiếp nhận và ra quyết định giải quyết theo đúng quy định.