Nhà ở xã hội gỡ mãi vẫn vướng

Sớm hay muộn còn phụ thuộc vào chính quyền

Sở Xây dựng TP.HCM được yêu cầu khẩn trương bố trí chủ đầu tư cho các quỹ đất phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) chưa triển khai hoặc đã bàn giao nhưng chưa có nhà đầu tư. Khi được giao làm dự án, chủ đầu tư các dự án phải hoàn tất thủ tục và khởi công trong 12 tháng kể từ khi được giao đất. Ngoài ra, Sở Xây dựng phối hợp với các đơn vị liên quan xây dựng và hoàn thiện quy trình, thủ tục phát triển NƠXH trong tháng 8 này. Ban hành cơ chế hỗ trợ nhằm đẩy nhanh tiến độ, cũng như xác định quỹ đất dành cho lực lượng vũ trang và công nhân trước cuối năm 2025. Sở Xây dựng cũng sẽ làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đảm bảo dự án thi công đúng tiến độ, hướng tới các mục tiêu năm 2025 và 2030, tham mưu thành lập Ban chỉ đạo phát triển NƠXH trong tháng 8.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Ông Nguyễn Văn Lợi, Tổng giám đốc Công ty Thiên Phát, khẳng định việc khởi công dự án sớm hay muộn phần lớn không phụ thuộc vào doanh nghiệp (DN). Ví dụ đầu năm 2025, DN của ông được UBND tỉnh Bình Dương (cũ) trao quyết định đầu tư xây dựng gần 1.000 căn NƠXH. Dự kiến 30.4 năm nay sẽ khởi công dự án đầu tiên, nhưng đến nay dự án vẫn chưa thể triển khai do không có điện, dù đã ký hợp đồng với công ty điện lực. Khi DN của ông Lợi chất vấn thì ngành điện viện lý do mới sáp nhập nên bộ máy chưa định hình, con dấu bị thu hồi, chưa có con dấu mới nên không thể ký hồ sơ.

"Việc dự án khởi công sớm hay muộn phụ thuộc rất lớn vào thời gian giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước nhanh hay chậm. Nếu TP.HCM muốn làm tốt, cần thành lập ban chỉ đạo hoặc tổ công tác để hướng dẫn và trực tiếp hỗ trợ DN thực hiện theo Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội và Nghị định 192/2025. Nếu tổ công tác này làm việc nhanh chóng, quyết liệt, may ra dự án kịp khởi công trong 12 tháng, còn chỉ nói suông sẽ không giải quyết được vấn đề. Như dự án của chúng tôi, điện là huyết mạch của nền kinh tế, nhưng chỉ vì một ách tắc nhỏ này mà cả dự án đình đốn nhiều tháng trời", ông Nguyễn Văn Lợi nói thẳng.

Đang triển khai đồng loạt nhiều dự án NƠXH tại TP.HCM, Đồng Nai, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Tập đoàn Kim Oanh, cho hay các dự án của DN trên địa bàn tỉnh Bình Dương (cũ) từ ngày giao đất đến khi khởi công chỉ mất khoảng 6 - 7 tháng. Khi DN được giao đất, đồng nghĩa với công nhận chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư. Sau thủ tục đầu tiên của dự án, từ đây tất cả các bước phải vừa chạy vừa làm, làm song song từ thiết kế, chọn nhà thầu thi công, PCCC, đóng cọc nhồi thử tải... Bởi nếu chờ làm tuần tự từng hạng mục thì 12 tháng vẫn chưa thể khởi công được. Quan trọng nhất là chính quyền địa phương phải đồng lòng, hỗ trợ cho DN được làm các bước song song. Chỉ cần pháp lý được phê duyệt nhanh thì khâu khởi công xây dựng diễn ra nhanh chóng.

"DN nào cũng muốn khởi công dự án sớm. Bởi sớm ngày nào, giá bán sẽ tốt chừng ấy, người mua và DN sẽ có lợi chừng ấy. Nên mấu chốt là pháp lý dự án phải được hỗ trợ, rút gọn các bước và cắt giảm những thủ tục không cần thiết", bà Đặng Thị Kim Oanh cho biết.

NƠXH thủ tục phức tạp hơn nhà thương mại

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội DN TP.HCM, cũng là Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, một DN chuyên làm NƠXH tại TP.HCM, cho biết ngay khi được nhà nước giao đất, chủ đầu tư phải bắt tay vào làm các bước như lập quy hoạch chi tiết 1/500 (nếu có), xin đấu nối hạ tầng, PCCC, xin cấp phép xây dựng... Tuy nhiên có một điều oái oăm là dù NƠXH có Nghị quyết 201 với nhiều cơ chế, chính sách đặc thù phát triển, nhiều cơ chế ưu đãi nhưng đến nay thủ tục phức tạp còn hơn nhà ở thương mại. Trong đó có việc bắt buộc phải xin phép xây dựng, trong khi nhà ở thương mại theo quy định hiện hành được miễn giấy phép xây dựng, chỉ cần làm báo cáo nghiên cứu khả thi. Để xin được giấy phép xây dựng, dự án phải kèm theo một số điều kiện nhất định, khó hơn báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án nhà ở thương mại.

"Thực tế cho thấy dù NƠXH có hẳn một nghị quyết ưu đãi, tháo gỡ khó khăn nhưng đến nay lại khó hơn nhà ở thương mại không ưu đãi. Như hồ sơ chúng tôi mới đây nộp vào Sở Xây dựng xin miễn giấy phép như nhà ở thương mại nhưng không được, vì trong Nghị quyết 201 quy định: những luật và nghị quyết trái với nghị quyết này thì tất cả phải theo Nghị quyết 201. Do Nghị quyết 201 ban hành trước, các quy định về miễn giấy phép xây dựng cho các dự án trong khu có quy hoạch 1/500 nên vô tình đã khiến việc xây NƠXH trở nên khó khăn hơn. Do vậy, vấn đề là khi giao đất DN có thể khởi công được ngay, khởi công được bất cứ lúc nào nếu được cho phép. Chỉ cần nhà nước duyệt làm xong thủ tục là khởi công được ngay. Cần phải sửa quy định về xin phép xây dựng của NƠXH giống như nhà ở thương mại để đồng bộ và dễ dàng hơn cho các DN tham gia làm NƠXH", ông Lê Hữu Nghĩa nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Nghị quyết 201 đã cắt giảm rất nhiều thủ tục, đặc biệt là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhưng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện nay TP.HCM đang gặp vướng mắc. Bởi vì quy định phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, phù hợp với quy hoạch phân khu 1/2.000. Đã tắc khâu này là tắc khâu tiếp theo. Khi duyệt quy hoạch 1/500, DN lại bị tắc ở quy định phải phù hợp với quy mô dân số. Ví dụ, 1 ha nhà ở thương mại được 1.000 căn, nhà ở thương mại tối thiểu là 25 m², tối đa có thể là 200 - 300 m². Nhưng dự án NƠXH chỉ có căn 1 phòng ngủ và căn 2 phòng ngủ, tức là tối thiểu 25 m², tối đa 70 m². Như vậy, trên cùng 1 ha, nếu làm dự án nhà ở thương mại được 1.000 căn thì dự án NƠXH phải lên đến 1.500 - 1.600 căn, vượt trần dân số, mà vượt trần dân số thì không điều chỉnh được quy hoạch phân khu 1/2.000, không duyệt được quy hoạch 1/500.

"Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội có các quy định chuyển tiếp rất sát thực tế, giải đáp, tháo gỡ được nhiều vướng mắc thực tiễn mà nhiều nghị quyết, nhiều văn bản quy phạm pháp luật trước đây ít quan tâm giải quyết, xử lý chuyển tiếp nên DN rất vui. Nếu làm đúng như những cơ chế, chính sách đặc thù thì dự án có thể triển khai được rất sớm", ông Lê Hoàng Châu nói.