Nhiều cảnh báo "nóng" về thị trường bất động sản

Chuyên gia cảnh báo

Tại một tọa đàm mới đây, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng giá bất động sản ngày càng tăng cao khiến người dân khó tiếp cận nhà ở.

Vị chuyên gia chỉ rõ nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao. Đó là vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm; chi phí đầu vào tăng; cung - cầu mất cân đối; tình trạng thổi giá, làm giá còn diễn ra khiến giá bất động sản tăng ảo so với giá thật; tình trạng đầu cơ vẫn phổ biến. Tỷ lệ đầu cơ cao khi có tới 80% giao dịch được "sang tay" trong vòng một năm...

Với đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba của Bộ Xây dựng, ông Lực lưu ý cần nghiên cứu kỹ hơn, có lộ trình phù hợp, tránh tạo cú phanh gấp cho thị trường. Tuy nhiên, theo ông, về lâu dài có lẽ cũng phải có những biện pháp mạnh như vậy.

Trong khi đó, TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, lưu ý thị trường bất động sản Việt Nam hiện đứng trước hai xu hướng song song phục hồi và rủi ro. Một mặt, các dự án được tháo gỡ pháp lý, quy hoạch rõ ràng và cơ chế thủ tục rút gọn đang mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Mặt khác, tăng trưởng tín dụng nóng, dư cung cục bộ và rủi ro nợ xấu là những cảnh báo không thể bỏ qua.

Ông cho rằng, nếu kiểm soát tốt, cơ hội sẽ nhiều hơn rủi ro, song cần tuyệt đối tránh “ngoại lệ” cho bất kỳ nhóm lợi ích nào.

Giải quyết chuyện giá nhà bằng cách nào?

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung. Tuy nhiên, "mất cân đối" không có nghĩa là "thừa"; cần nhìn nhận đúng bản chất rằng thị trường bất động sản được cấu thành từ bốn phân khúc chính: bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang.

Thực tế là trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Một điểm đáng chú ý là dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng hàng ra đến đâu là hấp thụ đến đó. Theo báo cáo mới nhất của OneHousing, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc này đạt gần 90%.

Theo ông Trung, sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Đến thời điểm hiện tại, giá trung bình đã là 85,6 triệu đồng/m2. Để so sánh, vào năm 2022, con số này chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là thị trường thiếu hụt các sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp, khiến cho mặt bằng giá chung bị đẩy lên.

“Nếu trong tương lai, bổ sung được nguồn cung cho hai phân khúc này, mẫu số chung sẽ lớn hơn, thì tự khắc nền giá sẽ được điều tiết lại một cách hợp lý. So với TPHCM, giá căn hộ Hà Nội đang dần tiệm cận. Trước năm 2021, giá nhà ở TPHCM luôn cao hơn Hà Nội, nhưng hiện tại sự chênh lệch này gần như không còn”, ông Trung chia sẻ.

Theo lãnh đạo OneHousing, khi mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao, nhiều ý kiến đề xuất nên “ghìm” giá ở phân khúc cao cấp để kéo giá chung giảm xuống. Song, cách tiếp cận này, theo ông, chưa thật sự phù hợp với quy luật thị trường.

Thay vào đó, chính sách phải dựa trên cơ sở dữ liệu và nghiên cứu chi tiết về từng phân khúc. Phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề: bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt.

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh, cũng cho rằng về thực chất, bất động sản cũng là một loại loại hàng hóa và có rất nhiều phân khúc, hạng sang, trung cấp và nhà ở xã hội. Mỗi loại hình đều có tệp khách hàng riêng.

Theo quan điểm của vị chuyên gia, nên làm sao cân đối tỷ lệ đầu tư và đầu cơ phù hợp, có thể là tỷ lệ nhà đầu tư nên nhiều hơn đầu cơ. Và chúng ta cũng nên tránh câu chuyện cho rằng đầu cơ là hoàn toàn xấu.

Kinh nghiệm từ nhiều nước khác cho thấy là có thể sử dụng thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản . Ví dụ như ở Nhật Bản, nếu bán nhà trước 5 năm thuế lên tới 39%, còn nếu bán nhà sau 5 năm thuế chỉ còn 19%.

“Việt Nam có thể vận dụng, ví dụ có thể nếu bán trước 3 – 5 năm thì thuế có thể lên đến 15%, nhưng sau 5 năm thì có thể khoảng độ 5% – 7% thôi. Từ đó chúng ta dần dần thay đổi hành vi nắm giữ tài sản của người tiêu dùng bất động sản ”, ông Quốc Anh nói.