Nóng tín dụng bất động sản

Nếu chỉ nhìn bất động sản ở góc độ rủi ro, sẽ lỡ cơ hội

Phát biểu khai mạc hội thảo , nhà báo Lâm Hiếu Dũng, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên, đặt vấn đề việc lãi vay bất động sản (BĐS) tăng mạnh, đặc biệt là tình trạng nói không với tín dụng BĐS ở nhiều ngân hàng (NH) đang khiến thị trường đứng trước nguy cơ đóng băng. "Siết tín dụng với BĐS, một ngành kinh tế mà tự thân nó đóng góp khoảng 12% GDP của đất nước và là đầu vào - đầu ra của hơn 40 lĩnh vực khác nhau, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng của BĐS nói riêng cũng như tăng trưởng kinh tế đất nước nói chung", nhà báo Lâm Hiếu Dũng lo ngại và nhấn mạnh: lịch sử BĐS đã chứng minh, đóng băng thì dễ nhưng phá băng thì không hề đơn giản, lần nào cũng mất vài năm và tốn rất nhiều công sức, thời gian và tiền bạc.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Ở phần đầu tiên, hơn 20 doanh nghiệp (DN) tham dự hội thảo đã cho thấy một bức tranh tín dụng với BĐS thực sự đang nghẽn; thậm chí với ngay phân khúc được ưu đãi vốn, chính sách như nhà ở xã hội (NƠXH) cũng không ngoại lệ. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, DN chuyên làm NƠXH, nói thẳng NƠXH đang là đối tượng vay khó nhất trong các phân khúc BĐS, bởi gói tín dụng 145.000 tỉ đồng của Chính phủ là chương trình ưu đãi phát triển NƠXH, nhà ở công nhân được giao cho 9 NH thương mại (NHTM) triển khai. Gói này có lãi suất (LS) thấp hơn LS thị trường, không tính vào room tín dụng , áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, với thời hạn vay lên tới 20 năm, lãi vay ưu đãi 6,1%/năm.

"Nhưng khi chúng tôi gõ cửa các NH thì họ đều từ chối cho vay vì LS huy động hiện nay quá cao, nếu cho vay với mức 6,1% sẽ bị lỗ. Tuy nhiên, khi chúng tôi đề nghị được vay với LS của nhà ở thương mại thì họ cũng không đồng ý, vì sau này có thể bị truy cứu trách nhiệm khi cho vay không đúng theo đối tượng. Tình thế này khiến cho các đơn vị đầu tư NƠXH gặp khó khăn, không ai vay được vốn trong thời điểm hiện nay", ông Lê Hữu Nghĩa giải thích.

Tương tự, BĐS công nghiệp, hạ tầng để thu hút vốn đầu tư cả trong và ngoài nước, cũng không ngoại lệ, ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty SCCI, đơn vị sở hữu hơn 30 khu công nghiệp (KCN) và nhiều nhà xưởng cho thuê tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước, cho biết các NH hiện không tách riêng BĐS công nghiệp như một trường hợp riêng mà gom chung hết vào BĐS và không coi đây là một động lực phát triển kinh tế. Trong khi Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc tách BĐS công nghiệp ra thành dòng riêng, gắn với động lực sản xuất, gắn với hoạt động thương mại nên định hướng dòng vốn của NH cũng khác.

"Cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng BĐS theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên cho BĐS công nghiệp, logistics. Bên cạnh đó, thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn, phù hợp chu kỳ đầu tư. Quan trọng là kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực DN, không cào bằng. Cuối cùng là cần nhìn nhận BĐS nói chung như hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng. Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển, VN đang có cơ hội rất lớn. Nhưng cơ hội đó chỉ trở thành hiện thực khi dòng vốn đi đúng chỗ. Nếu chỉ nhìn BĐS dưới góc độ rủi ro tín dụng , chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội. Còn nhìn đúng bản chất, BĐS chính là hạ tầng của tăng trưởng", ông Trần Việt Anh nhấn mạnh.

Ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính kế toán, Công ty Novaland, cũng phản ánh LS cho vay từ đầu năm 2026 tăng bất ngờ, mức tăng từ 20 - 30%, thậm chí có lĩnh vực còn tăng cao hơn. Điều này ảnh hưởng lớn đến DN, khách hàng và thị trường BĐS. Đối với DN, khó chồng khó khi dự án chưa được cấp hạn mức, dù đã sơ bộ làm việc với các NH, được đánh giá tốt, khả thi nhưng rất khó có room cho vay trong năm nay. Thậm chí ngay cả các dự án đã được cấp room, nay vẫn chưa giải ngân được. Thế nên các dự mới rất khó triển khai. "Một số có cam kết nhưng 10 đồng chỉ giải ngân được tối đa 2 - 3 đồng thôi. Tình hình này ảnh hưởng nhiều đến các dự án đã và sắp triển khai của DN", ông Đức nói và nhấn mạnh với DN BĐS thì thị trường tài chính, room tín dụng đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Đặc biệt tại TP.HCM, việc room tín dụng bị siết bất ngờ khiến dự án nhà ở cao tầng đang đáp ứng cao nhu cầu người dân bị ảnh hưởng.

ẢNH: ĐỘC LẬP

Nhu cầu ở rất lớn

Phát biểu tại hội thảo , ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết trong 21 ngành kinh tế được phân loại ở bậc 1, là quan trọng nhất của nền kinh tế có ngành kinh doanh BĐS. Nhưng khi định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên thì không có BĐS, thậm chí ngành này luôn được xếp vào nhóm có nhiều rủi ro. "Đánh giá này là chưa thỏa đáng. Chúng ta đã có cái nhìn BĐS chưa chính xác khi chỉ nhìn nó ở thị trường nhà ở , trong khi thị trường này còn BĐS công nghiệp, BĐS du lịch, BĐS y tế, giáo dục, vui chơi giải trí... Tương tự, nhà ở cũng có rất nhiều phân khúc, từ NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ là 2 phân khúc quan trọng vẫn rất thiếu nguồn cung, cho đến BĐS cao cấp cũng không nên có định kiến vì phân khúc này cũng đáp ứng nhu cầu của người dân. Vì thế, chúng ta phải khẳng định vai trò rất quan trọng của BĐS nói chung và BĐS nhà ở nói riêng. Nhu cầu ăn, mặc cơ bản không khó khăn; nhưng nhu cầu ở là rất lớn và tiếp tục giải quyết", ông Châu nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, nói thẳng thay vì siết, nên khuyến khích cần nhiều nguồn vốn, nhất là đầu tư nước ngoài vào BĐS. Thực tế, tại Thủ Thiêm (TP.HCM) có những căn nhà giá lên tới 900 tỉ đồng và vẫn có người mua. Nguồn vốn này từ ngoài vào chứ không phải từ trong ra. "Vậy tại sao lại không khuyến khích đầu tư BĐS phân khúc bậc cao?", ông Thuận đặt vấn đề. Phân khúc thứ 2 cần đầu tư, theo ông Thuận, là NƠXH vì đây là chính sách an sinh xã hội của nhà nước với người dân. Từ góc nhìn đó, ông Thuận nhấn mạnh cần xem xét lại LS, nhất là siết về tín dụng BĐS, vì sẽ ảnh hưởng đến các ngành khác bởi BĐS liên quan đến 40 ngành nghề quan trọng trong nền kinh tế. Đặc biệt phải kéo lãi vay BĐS xuống và phải làm thật nhanh bởi "trong khi chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng lên mà LS tăng lên 15%, nếu không kịp thời điều hành thì ảnh hưởng lớn đến kinh tế", ông Thuận sốt ruột.

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa cũng bày tỏ nghịch lý khi BĐS được xem là thị trường tài sản lớn nhất thế giới, là tài sản thật nhất, nhưng nhiều người nhìn nó với cách nhìn khá tiêu cực. Theo ông Nghĩa, BĐS là lĩnh vực có giá trị gia tăng rất cao, dù vẫn có những rủi ro mang tính chu kỳ nhưng về dài hạn thì không có rủi ro gì, thậm chí rất an toàn vì nó gắn chặt với hoạt động của các NH. "Không nên đặt ra room tín dụng , nhất là room theo quý. Nên để cho các NHTM hạn mức mà không áp dụng cứng nhắc ngành hay lĩnh vực nào. Đồng thời không nên có sự phân biệt giữa các phân khúc BĐS và tiếp tục có các chính sách bơm vốn cho thị trường này hoạt động hiệu quả", ông Nghĩa khuyến nghị.

ẢNH: Đình SơN

Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết doanh thu từ BĐS của TP.HCM năm 2025 đạt khoảng 270.000 tỉ đồng; riêng quý 1/2026 đạt gần 104.000 tỉ đồng, cho thấy xu hướng tăng trưởng trở lại của thị trường. Tuy nhiên, LS tăng cao trong thời gian qua đã gây không ít khó khăn cho cả DN và người dân. Ông Nam nhấn mạnh nhu cầu phát triển và giao dịch BĐS tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung vẫn rất lớn. Lĩnh vực BĐS đóng góp khoảng 10 - 11% GDP cả nước, trong khi tại TP.HCM tỷ lệ này có thời điểm lên đến 30 - 34%, cho thấy vai trò quan trọng của thị trường này đối với nền kinh tế. Bên cạnh đó, BĐS là ngành có tính liên kết mạnh. Khi thị trường gặp khó khăn sẽ kéo theo nhiều ngành nghề khác bị ảnh hưởng, đặc biệt là xây dựng và các lĩnh vực dịch vụ liên quan. "Vì vậy, việc điều hành chính sách cần thận trọng, hài hòa giữa kiểm soát và phát triển", ông Nam nói.

Cần dòng vốn ổn định để phát triển

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Eras Land, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, thừa nhận biến động LS và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả DN lẫn người mua nhà khiến thị trường gặp nhiều khó khăn.

Mỗi loại hình BĐS, từ nhà ở , công nghiệp, thương mại đến du lịch đều đáp ứng những nhu cầu khác nhau của thị trường. Vấn đề cốt lõi là các dự án phải tạo ra giá trị thực để đáp ứng nhu cầu thật và đảm bảo dòng tiền bền vững. Bà Hương cho biết khó khăn của thị trường BĐS không chỉ tác động đến DN trong ngành mà còn lan sang nhiều lĩnh vực liên quan, đặc biệt là xây dựng. Thực tế đầu năm nay, hoạt động xây dựng đã có dấu hiệu chững lại do thiếu nguồn việc từ các dự án BĐS.

Bà Hương kỳ vọng các cơ quan quản lý sẽ sớm có những điều chỉnh phù hợp trong chính sách tín dụng nhằm vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững. "Ngay từ đầu quý 2, nếu có những điều chỉnh kịp thời, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi tốt hơn, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân", bà đề xuất.

Ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối chiến lược và đầu tư, Tập đoàn Hasco Holdings, kiến nghị các cơ quan quản lý nên xem xét để có chính sách cho DN tiếp cận lại dòng vốn tín dụng . Chẳng hạn, khi có một đơn vị khác tham gia tái cấu trúc DN này, có khách hàng đặt mua... thì tạo điều kiện để DN tiếp cận tín dụng nhanh, giải quyết bài toán vốn, thực hiện dự án. Song song, cơ quan quản lý nhà nước cũng cần thúc đẩy phát triển các thị trường vốn khác. Thị trường trái phiếu DN giai đoạn vừa qua phát triển nhưng quy mô còn nhỏ. Đây là thị trường cần thiết cho DN BĐS. Ngoài ra cần thúc đẩy phát triển các quỹ đầu tư trong lĩnh vực BĐS. Một vấn đề khác là hiện vẫn còn tồn đọng rất nhiều dự án đang gặp khó khăn, dự án trong tình trạng "chết lâm sàng", cần tái cơ cấu. Vì vậy cần có cơ chế phục hồi, trong đó có chính sách hỗ trợ để DN tiếp cận được tín dụng .

"Như bao lĩnh vực khác, cộng đồng DN BĐS có đóng góp lớn vào tăng trưởng kinh tế của cả nước. Vì vậy, nếu có cơ chế tín dụng tốt, mở thêm các kênh huy động vốn, BĐS sẽ phát triển bền vững, đóng góp nhiều hơn vào tăng trưởng cao của đất nước", ông Nguyễn Đức Thuận nói.

PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM, cho rằng áp lực hiện tại chưa quá lớn nhưng thay vì lệ thuộc vốn vay NH, các DN cần đa dạng hóa dòng vốn. Trọng tâm là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu DN, không chỉ cho BĐS mà cho toàn bộ nền kinh tế. Đây là nhu cầu cấp thiết trong thời gian tới. "Ngoài các kênh truyền thống. Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM đang được kỳ vọng trở thành một kênh dẫn vốn mới cho nền kinh tế và cộng đồng DN trong lĩnh vực BĐS. Tại đây, các mô hình huy động vốn hiện đại như token hóa tài sản BĐS hay NFT có thể được triển khai, mở ra hướng tiếp cận mới cho dòng vốn. Đáng chú ý, Trung tâm còn có lợi thế trong việc huy động nguồn vốn quốc tế, khi có thể cho giao dịch bằng USD, cũng như thu hút nguồn lực từ kiều hối. Bên cạnh đó, cơ chế cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia tối đa 30% trong một dự án đang được nghiên cứu, nhằm tạo thêm nguồn vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế, phù hợp với đặc thù của thị trường BĐS", PGS-TS Nguyễn Hữu Huân gợi mở.