Phát triển nhà ở xã hội: Nhiều nút thắt cần gỡ bỏ

Phần lớn ì ạch, chậm tiến độ

Phân tích nguyên nhân khiến tiến độ triển khai các dự án NƠXH vẫn chậm, cung không đáp ứng đủ cầu, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra nhiều “nút thắt” kéo dài trong nhiều năm qua. Trước hết là vấn đề quỹ đất. Hầu hết các dự án khu đô thị hiện nay đều lựa chọn nộp tiền thay vì dành 20% quỹ đất để phát triển NƠXH. Nhiều địa phương chưa chủ động bố trí quỹ đất riêng; hoặc có bố trí thì lại nằm ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng yếu kém, thiếu tiện ích cơ bản, khiến người dân không mặn mà.

Bên cạnh đó, các thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư dự án còn phức tạp, mất nhiều thời gian, từ phê duyệt chủ trương, quy hoạch chi tiết đến giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng. Các tầng nấc thủ tục kéo dài khiến chi phí cơ hội của doanh nghiệp tăng cao, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, theo bà Miền, thời gian gần đây, một số vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ phần nào, giúp quy trình triển khai thuận lợi hơn.

Vấn đề nguồn vốn cũng là trở ngại đáng kể. Mặc dù, Chính phủ đã triển khai các gói tín dụng ưu đãi dành cho NƠXH, song việc tiếp cận nguồn vốn này vẫn gặp nhiều khó khăn do quy trình, thủ tục phức tạp. Ngoài ra, tính quyết liệt trong tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương vẫn chưa đồng đều.

“Cùng chung khung chính sách, nhưng có địa phương đã đạt, thậm chí vượt chỉ tiêu phát triển NƠXH, trong khi phần lớn các địa phương khác vẫn ì ạch, chậm tiến độ. Điều này phản ánh mức độ quyết tâm, năng lực điều hành, thực hiện chính sách của các địa phương chưa thực sự được phát huy đúng mức”, bà Miền nói.

Trước thực tế giá NƠXH liên tục tăng, thậm chí có nơi vượt ngưỡng 25 triệu đồng/m ² , bà Phạm Thị Miền cho rằng, điều này không đồng nghĩa với việc NƠXH đi ngược lại mục tiêu “giá rẻ cho người thu nhập thấp”. Theo bà, những dự án có giá cao như vậy chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, không đại diện cho toàn bộ phân khúc. Phần lớn các dự án có giá vượt ngưỡng đều nằm ở vị trí đắc địa, thuộc các địa phương có nhu cầu cao, nơi giá nhà ở thương mại cao gấp ba lần trở lên. Các dự án này được đầu tư hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chất lượng không thua kém các dự án thương mại, nên mức giá cao hơn là điều dễ hiểu.

Thiếu giải pháp căn cơ, đồng bộ

Nhìn nhận lại bức tranh phát triển NƠXH hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, dù Chính phủ đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhưng chính sách về NƠXH vẫn chưa đi vào thực chất, chủ yếu dừng lại ở tầm nghị quyết mà thiếu giải pháp căn cơ, đồng bộ. “Từ năm 2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33 để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó có nội dung về phát triển NƠXH. Nhưng đến nay, hầu hết các kiến nghị trong nghị quyết này chưa đem lại hiệu quả”, ông Võ nói.

Theo GS. Võ, giai đoạn 2013-2016 là thời kỳ thị trường NƠXH hoạt động rất hiệu quả nhờ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, lãi suất chỉ 4-5%. Gói này giúp cả người mua lẫn chủ đầu tư dự án được tiếp cận nguồn vốn dễ dàng, kích thích hàng loạt dự án nhà ở giá rẻ được triển khai. “Từ khi gói 30.000 tỷ kết thúc, chúng ta có đưa ra các gói vay ưu đãi khác, nhưng đều không hiệu quả bằng. Người dân phản ánh vay rất khó, thủ tục rườm rà”, ông Võ cho biết.

GS. Võ cho rằng, hiện giá NƠXH đã tăng gấp đôi so với 10 năm trước, trong khi cung vẫn thiếu trầm trọng. “Chúng ta đang chứng kiến nghịch lý: giá nhà tăng từng ngày, nhưng nguồn cung gần như không có. Người thực sự cần NƠXH thì không tiếp cận được, trong khi hạ tầng quản lý lại yếu kém, không biết ai có nhà, ai chưa có nhà, thu nhập của người dân ra sao”, ông Võ phân tích.

Nhắc đến hình ảnh người dân thức xuyên đêm để nộp hồ sơ mua NƠXH, hệ thống đăng ký trực tuyến tắc nghẽn, GS. Võ cho rằng đó là hệ quả của sự thiếu minh bạch trong quản lý. “Cái khó không chỉ ở nguồn cung, mà còn ở cách chúng ta xét duyệt. Cơ quan quản lý gần như chỉ trông chờ vào bản kê khai của người dân. Nhiều người chứng minh được điều kiện thu nhập thấp, nhưng nộp đơn mãi không được duyệt,” ông Võ nói.

Theo GS. Võ, nếu hệ thống dữ liệu đất đai, nhà ở và thu nhập cá nhân được chuyển đổi số hóa, liên thông, thì việc xác minh ai đủ điều kiện mua NƠXH sẽ rất rõ ràng. “Thực tế, đến nay mới chỉ có tỉnh Đồng Nai và một phần tỉnh Vĩnh Long làm được hạ tầng dữ liệu đất đai số. Còn lại, tôi phải nói thật là chẳng đâu vào đâu cả”, ông Võ cho biết.

Ông nhận định, Đề án 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 là con số rất nhỏ so với nhu cầu thực tế, và nếu không thay đổi cách tiếp cận, mục tiêu này sẽ không giúp người dân thoát khỏi cảnh “chạy đua” mệt mỏi để được mua nhà. “Đà tăng giá nhà hiện đang tiến gần đến giấc mơ của người giàu, thậm chí là của giới tỉ phú trong vài năm tới”, ông Võ cảnh báo.

“Chúng ta đang phát triển NƠXH bằng tư duy bao cấp, và tư duy này không còn phù hợp với cơ chế thị trường. Phải chuyển sang tư duy thị trường, với sự tham gia mạnh mẽ của doanh nghiệp”. GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Từ thực tiễn đó, GS. Võ nhấn mạnh: “Chúng ta đang phát triển NƠXH bằng tư duy bao cấp, và tư duy này không còn phù hợp với cơ chế thị trường. Phải chuyển sang tư duy thị trường, với sự tham gia mạnh mẽ của doanh nghiệp”.

Ông đề xuất, thay vì chỉ trông chờ vào ngân sách hay chính sách ưu đãi, Nhà nước cần buộc các chủ đầu tư dự án thương mại phát triển song song các dự án nhà ở giá phù hợp. Đồng thời, Nhà nước cần xác định giá trần cho từng loại hình dự án để tránh tình trạng doanh nghiệp “thổi giá” khi cung đang khan hiếm.