Rối với bảng giá đất

"Giữ 3 bảng giá đất là giải pháp đúng đắn"

Mới đây Sở NN-MT TP.HCM đề xuất 2 phương án xây dựng bảng giá đất , trong đó có phương án giữ nguyên mức giá đã ban hành tại 3 địa phương, tích hợp thành bảng giá đất áp dụng chung cho TP.HCM kể từ ngày 1.1.2026 đến khi UBND TP.HCM ban hành bảng giá đất mới thay thế. Theo lý giải của Sở, cả 3 bảng giá đất tại TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu đều vừa được điều chỉnh và ban hành chính thức theo đúng quy định, đang trong thời gian áp dụng hợp pháp đến hết năm 2025. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi chậm sau chu kỳ suy giảm kéo dài, việc giữ nguyên mức giá đất hiện hành là giải pháp ổn định cần thiết để tạo tâm lý an toàn và môi trường đầu tư hợp lý cho doanh nghiệp và người dân. 

Ngoài ra, việc tiếp tục sử dụng các mức giá đất đã được thiết kế phù hợp từng địa phương cũ và nay được phân vùng địa bàn trong bảng giá đất chung sẽ tạo điều kiện duy trì môi trường đầu tư ổn định, phản ánh đúng năng lực hấp thụ đất đai của từng khu vực. Bên cạnh đó, việc tiếp tục sử dụng các bảng giá đất đã điều chỉnh là giải pháp cần thiết để tạo quỹ thời gian đủ để chuẩn bị cho việc xây dựng bảng giá đất thống nhất trên toàn địa bàn TP.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

"Giữ nguyên mức giá trong các bảng giá đất năm 2026, được tích hợp từ 3 bảng giá đất hiện hành, là giải pháp đúng đắn, phù hợp cả pháp luật lẫn thực tế. Giữ nguyên mức giá của từng vùng theo địa bàn cũ là lựa chọn tối ưu. Việc điều chỉnh sâu hoặc xây dựng bảng giá đất mới chỉ nên thực hiện sau giai đoạn ổn định tổ chức, có đủ dữ liệu và đồng bộ trên toàn địa bàn TP", Sở NN-MT nhận định.

Không đồng ý với quan điểm này, Th.S Ngô Gia Hoàng, Trường ĐH Luật TP.HCM, phân tích mặc dù tạo sự ổn định, đơn giản để thực hiện nhưng về mặt pháp lý là chưa phù hợp với tinh thần và yêu cầu của luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024. Theo luật, từ ngày 1.1.2026 các địa phương phải xây dựng bảng giá đất mới theo các phương pháp định giá và quy trình điều tra, khảo sát, thu thập dữ liệu thị trường, thay thế bảng giá cũ. Do vậy, TP.HCM vẫn phải xây dựng bảng giá đất mới thay vì giữ nguyên bảng giá cũ vì lý do "ổn định". Giá đất mới phải bám sát giá đất thị trường của từng khu vực, nhưng đồng thời cân nhắc hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Việc định giá không nên cào bằng giữa các địa phương, mà phải phản ánh đúng mức độ phát triển kinh tế - xã hội, thu nhập và mức sống của người dân ở từng tuyến đường, khu vực. Tránh chạy theo "giá ảo" do đầu cơ. Một bảng giá đất được xây dựng khoa học, thực tiễn và công khai sẽ vừa bảo đảm tuân thủ pháp luật, vừa tạo nền tảng ổn định dài hạn cho môi trường đầu tư của TP.HCM.

Tăng giá đất nông nghiệp

Cũng cho rằng giữ lại 3 bảng giá đất là không ổn, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Savista, dẫn chứng hiện nay Chính phủ và Quốc hội cũng đang xem xét điều chỉnh một số điều của luật Đất đai trong đó có nội dung định giá đất và tiền sử dụng đất để phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở cũng như đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Trong khi đó bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM những tháng qua người dân phản ánh quá cao, có nơi như ở H.Hóc Môn (cũ) tăng đến 38 lần so với trước. Tiền sử dụng đất quá cao, nên phần lớn người dân đã xin rút hồ sơ về.

Nếu tiếp tục áp dụng bảng giá đất đã quá cao hiện hành sẽ gây khó khăn và gánh nặng cho người dân có nhu cầu chuyển đổi một phần đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở để tạo chỗ ở. Mặt khác điều này cũng góp phần tăng chi phí đầu vào cho sản xuất và dịch vụ của xã hội do chi phí đóng tiền sử dụng đất , tiền thuê đất tăng vọt. "Trong trường hợp vẫn giữ thì nên là tạm thời và đẩy nhanh việc làm bảng giá đất mới phù hợp cộng với chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất cho người dân khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp", vị này nói.

"Cần nghiên cứu giảm tỷ lệ chênh lệch phải đóng bằng việc điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp tại các khu vực liền kề với đất ở, đất đô thị hoặc tại các khu vực đất nông nghiệp nhưng đã quy hoạch lên đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh. Trường hợp người dân có đất nông nghiệp tại các khu vực đã quy hoạch đất ở thì nên thu một tỷ lệ hợp lý để giảm nhẹ gánh nặng tài chính cho nhu cầu chính đáng của bản thân và gia đình. Tránh để họ cảm giác đang phải mua lại đất của chính mình, khi tiền phải đóng cho nhà nước còn cao hơn giá bán ở bên ngoài. Đối với đất ở, do giá thị trường luôn biến động theo tình hình kinh tế nên việc định giá cũng phải cập nhật thường xuyên và sát với các giao dịch thực tế. Tránh trường hợp căn cứ vào giao dịch thời điểm nóng sốt hoặc đầu cơ rồi định giá đất quá cao, có khi còn cao hơn giá thị trường để đưa vào bảng giá đất ", ông Dũng kiến nghị.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Global Home, cho rằng TP.HCM dự kiến giữ nguyên bảng giá đất đến năm 2026, một động thái nhằm tránh tạo cú sốc tài chính cho thị trường. Nhưng quyết định này cũng kéo theo hàng loạt hệ lụy khiến người dân vùng ven, đặc biệt là nông dân đứng trước bài toán nan giải khi chuyển đổi đất. Bảng giá đất hiện nay, dù thấp hơn giá thị trường, lại khiến chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên quá đắt đỏ. Nhiều hộ dân phải bỏ ra số tiền gần bằng giá mua đất chỉ để được thay đổi mục đích sử dụng. Hiện nay Chính phủ đang sửa Nghị định 103 theo hướng giảm tiền sử dụng đất của người dân khi chuyển đổi mục đích. Theo đó dự kiến sẽ thu 30% đối với đất trong hạn mức và 50% đối với đất ngoài hạn mức.

Do vậy chính quyền TP.HCM cần phải xây dựng hệ số điều chỉnh theo vùng để phản ánh giá trị thực tế. Áp dụng chính sách miễn giảm thuế chuyển đổi với hộ dân thu nhập thấp, với các thửa đất có đất ở liền kề, các khu đất nông nghiệp được quy hoạch đất ở. Ngoài ra cần áp dụng chính sách miễn giảm thuế chuyển đổi với đất cam kết chuyển đổi lên đất ở có thời hạn dài 3 - 5 năm không sang nhượng mua bán. "Việc duy trì giá đất cố định chỉ thực sự hữu ích khi đi kèm các chính sách hỗ trợ kịp thời, linh hoạt và nhân văn. Bằng không, TP.HCM đang đối mặt với nguy cơ đẩy giấc mơ an cư của người dân vùng ven ngày càng xa vời", ông Nguyễn Duy Thành cho hay.