Sửa Nghị quyết 98: Kiến nghị định giá đất tại thời điểm ký hợp đồng

Tại phiên thảo luận tổ về dự thảo Nghị quyết 98 sửa đổi liên quan đến thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, các đại biểu Quốc hội, chuyên gia và doanh nghiệp đã đề xuất bổ sung cơ chế xác định thời điểm định giá đất cho các dự án BT (xây dựng – chuyển giao) chậm bàn giao đất nhiều năm, nhằm đảm bảo công bằng cho nhà đầu tư.

Kiến nghị xác định giá đất tại thời điểm ký kết hợp đồng BT hoặc tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình

Đại biểu Trần Hữu Hậu (Tây Ninh) cho rằng nhiều dự án phải 5–7 năm, thậm chí 8–10 năm sau mới được giao đất, khiến doanh nghiệp chịu “thiệt hại kép” khi chênh lệch giá đất lớn và “vốn chết trong dự án không thu hồi được”.

Ông Hậu đề xuất sửa theo hướng xác định giá đất tại thời điểm ký kết hợp đồng BT hoặc tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình, để “tạo ra sự công bằng thực sự giữa Nhà nước và doanh nghiệp”.

Đại biểu Phan Đức Hiếu (Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội) nêu rõ: nhiều doanh nghiệp đã bàn giao công trình BT và đưa vào sử dụng từ 5–9 năm, nhưng do thay đổi pháp luật và nhiều lý do khác nên đến nay mới được bắt đầu bàn giao đất để thanh toán hợp đồng. Theo Luật Đất đai, giá đất tính theo thời điểm quyết định giao đất, “nhưng quy định này không hợp lý”.

Ông Hiếu kiến nghị: “Trường hợp Nhà nước chậm bàn giao đất sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành và bàn giao công trình, giá đất thanh toán cho hợp đồng BT nên được xác định tại thời điểm bàn giao công trình để đỡ thua thiệt cho doanh nghiệp”.

Ông cũng nhấn mạnh: “Nếu ý kiến của một số đại biểu Quốc hội khi thảo luận ở hội trường chiều 1/12 không được đưa vào nghị quyết… thì TP.HCM nên có cơ chế này và bổ sung vào dự thảo nghị quyết. Việc có quy định này mới thực sự khơi thông nguồn lực cho TP.HCM và khi đó, đất mới được đưa vào sử dụng”.

Chia sẻ góc nhìn từ doanh nghiệp, đại diện Công ty MHL cho biết doanh nghiệp đã có văn bản đề xuất sửa đổi Nghị quyết 98 liên quan đến dự án BT.

Theo đó, doanh nghiệp ký hợp đồng BT vào tháng 11/2016, hoàn thành, được kiểm toán bởi Kiểm toán Nhà nước và bàn giao công trình cho Bộ Quốc phòng vào tháng 2/2018.

Trong hợp đồng BT đã quy định rõ thời điểm bàn giao đất cho Công ty MHL là trước ngày 30/11/2016. Đồng thời, căn cứ khung pháp lý thời điểm ký hợp đồng BT theo Nghị định 15/2015/NĐ-CP và Quyết định 23/2015/QĐ-TTg, nhà đầu tư được quyền nhận đất khi ký hợp đồng BT.

Tháng 10/2016, Bộ Quốc phòng đã có văn bản đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các cơ quan chức năng hướng dẫn, tạo điều kiện cho Quân chủng Phòng không – Không quân sử dụng khu đất để hoàn vốn cho nhà đầu tư theo đúng quy định pháp luật. Bộ Quốc phòng và Quân chủng Phòng không – Không quân sau đó còn có 8 văn bản đề nghị UBND TP.HCM giao đất cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, phải đến tháng 3/2025, tức sau 9 năm, doanh nghiệp mới được bàn giao đất, và hiện vẫn chưa thống nhất về giá đất.

Doanh nghiệp MHL đã kiến nghị Quốc hội sửa đổi Nghị quyết 98 và ban hành quy định chi tiết đối với các dự án BT đã hoàn thành và bàn giao công trình trước khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư có hiệu lực (1/1/2021) nhưng chưa được thanh toán.

Doanh nghiệp đề xuất: đối với các công trình BT hoàn thành trước 01/7/2025, dựa trên giá trị khối lượng nghiệm thu đã được kiểm toán, UBND TP.HCM thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để thanh toán hợp đồng; giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm ký hợp đồng BT.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho hay cần bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm ký hợp đồng BT, hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT.

Theo ông Châu, nếu áp dụng quy định thời điểm định giá đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ thiệt thòi đối với các doanh nghiệp bị chậm giao đất sau nhiều năm đã bàn giao công trình BT cho Nhà nước.