Tăng nguồn cung, giá nhà liệu có giảm?

Tăng giá do chủ yếu là hàng cao cấp

Trước đó, UBND TP.HCM đã trình HĐND TP.HCM 74 khu đất có tổng diện tích khoảng 1.079 ha đưa vào chương trình thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội. Tuy nhiên, HĐND TP.HCM chỉ chấp thuận thông qua danh mục 54/74 khu đất. Đối với danh mục 20 khu đất còn lại do chưa đảm bảo tính pháp lý, UBND TP.HCM chỉ đạo rà soát lại, xem xét, bổ sung, hoàn chỉnh các nội dung trình đảm bảo theo quy định của pháp luật. Trường hợp đảm bảo việc bổ sung đầy đủ pháp lý theo quy định, UBND TP báo cáo cụ thể từng dự án, lập danh mục và trình lại HĐND TP chậm nhất đến hết tháng 10.2025.

Hồi tháng 6.2025, HĐND tỉnh Bình Dương cũ đã ban hành nghị quyết thông qua danh mục 201 khu đất với diện tích 983 ha, dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng , 9 tháng năm 2025, cả nước chỉ có 38 dự án đã hoàn thành mới xây dựng, tăng 8,5% so với cùng kỳ năm 2024 (năm 2024 có 35 dự án). Tổng số giao dịch bất động sản (BĐS) ước đạt khoảng 430.769 giao dịch, tăng không đáng kể, khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2024. Dù vậy, trong 9 tháng qua, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý 1/2025 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, khoảng 150 - 300 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với đầu năm, nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều địa phương khác, giá BĐS cũng tăng mạnh.

Một lãnh đạo của Bộ Xây dựng nhận định sở dĩ giá BĐS tăng bởi nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân; đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội , nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Giá giao dịch BĐS có xu hướng tăng dần theo năm và cơ bản chưa phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân. Thậm chí còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá BĐS, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp tại khu vực đô thị.

Sử dụng nhiều công cụ điều tiết

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS cho hay không chỉ 54 khu đất mà HĐND TP.HCM thông qua lần này để triển khai theo Nghị quyết 171/2024 mà trước đó TP đã nhận được đăng ký của hàng trăm doanh nghiệp với 442 dự án. Xét về dài hạn, khi hàng trăm dự án được thông qua thí điểm trong 5 năm tới, chắc chắn sẽ giúp gia tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường. Bởi khi có thêm quỹ đất sạch để làm dự án, các chủ đầu tư có điều kiện triển khai thêm nhiều sản phẩm nhà ở, từ đó giảm áp lực khan hiếm nguồn cung. Nếu các dự án này hướng vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội , tác động kìm giá sẽ rõ hơn. Bởi khi nguồn cung nhà ở tung ra thị trường nhiều, các chủ đầu tư sẽ tự cạnh tranh với nhau để kéo giá nhà đi xuống. Trên thực tế nhu cầu nhà ở luôn cao, nhất là phân khúc trung bình. Trong khi đó, nhiều năm qua nguồn cung mới khá hạn chế, khiến giá liên tục tăng. Với diện tích 655,7 ha, nếu triển khai nhanh, đây có thể là cú hích tạo thêm nguồn cung hàng chục ngàn căn hộ, góp phần làm chậm lại đà tăng giá.

Tuy nhiên, tiến độ giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và đầu tư hạ tầng sẽ quyết định khả năng đưa quỹ đất này vào khai thác thực tế nhanh hay chậm. Ngoài ra, nếu các dự án chủ yếu rơi vào phân khúc cao cấp, giá nhà vẫn khó giảm, thậm chí không kìm được. Chi phí đầu vào gồm vật liệu xây dựng , lãi vay, chi phí đất, tài chính nếu vẫn tiếp tục tăng thì giá bán cũng khó có thể thấp. "Việc có thêm 54 khu đất (655,7 ha) chắc chắn tạo thêm dư địa phát triển nhà ở, từ đó giúp hạ nhiệt phần nào áp lực tăng giá. Tuy nhiên, để thực sự "kìm chân" giá nhà, TP cần định hướng rõ ràng về cơ cấu sản phẩm (ưu tiên nhà ở xã hội , nhà ở thương mại giá phù hợp), đồng thời cải thiện tiến độ triển khai và kiểm soát chi phí đầu vào", vị này cho hay.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cho rằng giá BĐS tăng cao một phần do đại đa số người tham gia thị trường đều đặt mục tiêu lớn là đầu tư. Thậm chí ngay cả căn hộ giá rẻ, thu nhập thấp, người ta cũng xen vào đó là đầu tư kiếm lãi, lách cả luật pháp để mua đi bán lại nên đua nhau đẩy giá, thổi giá kiếm lời. Do vậy việc tăng nguồn cung của thị trường chỉ là một yếu tố để hạ giá nhà, nhưng mức giảm giá cũng không được nhiều.

Muốn kiểm soát giá bán vừa với sức mua của người dân, phải có công cụ điều tiết hai yếu tố cơ bản, đó là giá đất ở trong bảng giá và giá vật tư thị trường. Đồng thời hỗ trợ xây nhà ở xã hội nhiều hơn nữa, không chỉ dừng lại ở 1 triệu căn mà cần nhiều hơn nữa, nhất là ở các TP lớn, các khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của xã hội. Một điều nữa cần phải làm ngay là đánh thuế đối với người sở hữu nhiều BĐS, đánh thuế những dự án, BĐS bỏ hoang để điều tiết thị trường BĐS, để những người có tâm lý "đầu cơ, tích trữ" đất phải cân nhắc trước khi mua.

"Thực tế phải đến 90% người mua BĐS giá cao đều đã có nhà, họ chủ yếu đầu cơ, gom trữ chờ tăng giá hoặc xem BĐS là kênh trú ẩn an toàn nên mua để đầu cơ, tích trữ. Trong khi người chưa có nhà muốn có nhà ở xã hội để mua thì lại không đáp ứng được, nếu có cũng rất nhỏ giọt và chủ yếu rơi vào tay những người có thu nhập trung bình. Muốn giảm giá nhà một cách căn cơ, nhà nước phải có đủ và đặc biệt là sử dụng nhiều công cụ điều tiết thị trường, chứ không chỉ tăng cung là đủ", TS Phạm Viết Thuận đánh giá.