'Thị trường bất động sản còn méo mó, bị chi phối bởi đầu cơ'

Phát biểu tại lễ ra mắt chuyên trang Bất động sản của Báo Xây dựng và Diễn đàn phát triển thị trường bất động sản sáng 26.9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, thị trường bất động sản bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi tích cực. 

Tuy nhiên, vẫn còn không ít thách thức, đặc biệt là sự thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật, nguồn cung chưa cân đối và khó khăn trong tiếp cận vốn của doanh nghiệp.

ẢNH: TẠ HẢI

Từ góc nhìn chuyên gia, PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng cần xác định rõ cấu trúc thị trường để tháo gỡ những điểm nghẽn cốt lõi.

"Vẫn còn nhiều dự án tồn đọng vì thủ tục pháp lý ách tắc, đây là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Khi thị trường còn nhiều bất thường, xử lý dứt điểm vấn đề này sẽ tạo đột phá", ông Thiên nói và chỉ rõ cấu trúc thị trường bất động sản còn méo mó, bị chi phối bởi đầu cơ và chịu tác động của lợi ích nhóm. Trong khi đó, hàng loạt luật quan trọng phải sửa đổi, khiến thị trường khó ổn định.

Chuyên gia này cho rằng cần phân tích kỹ để đánh giá tính phù hợp của luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, luật Đất đai sau sửa đổi; cũng như cơ chế vận hành trong mô hình chính quyền 2 cấp mới còn nhiều vướng mắc về thẩm quyền giải quyết dự án.

Phát triển quỹ nhà ở cho thuê

TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho biết vốn hóa bất động sản ước đạt 1.500 tỉ USD, tức gấp 3 lần GDP Việt Nam. Đây cũng là lĩnh vực có tốc độ tăng giá nhanh nhất. Giai đoạn 2009 - 2019, giá nhà tại Hà Nội tăng bình quân 12%/năm.

Về nguồn vốn, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh chính, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống, tương đương tỷ lệ ở Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc. Trong đó, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, 60% còn lại phục vụ nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, ông Nghĩa đánh giá nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì tiềm ẩn rủi ro, khó đảm bảo tính bền vững.

ẢNH: TẠ HẢI

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản , nhiệm vụ trọng tâm hiện nay là phát triển nguồn cung đảm bảo pháp lý, gắn liền với việc hoàn thiện khung khổ pháp luật về xây dựng, đất đai, đầu tư, tài chính…

Mấu chốt trước tiên là nguồn cung phải đảm bảo tính pháp lý, gắn với hệ thống luật đất đai, đầu tư, tài chính… Bộ Xây dựng thời gian qua đã tập trung hoàn thiện thể chế, nhất là về nhà ở xã hội , qua đó tạo điều kiện cho các bộ, ngành và địa phương thực hiện tốt hơn.

Trong năm 2026, Bộ Xây dựng dự kiến trình Quốc hội dự thảo luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, tập trung vào điều kiện giao dịch, dịch vụ môi giới và cơ chế kiểm soát thị trường. Đồng thời, bộ đề xuất thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, nhằm minh bạch hóa nguồn cung và giá cả trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

"Điểm nghẽn của bất động sản chủ yếu nằm ở thể chế. Phải xác định vướng ở đâu thì tháo gỡ ở đó. Nếu được khơi thông, thị trường chắc chắn sẽ tăng trưởng tích cực", bà Hạnh nói.

Riêng về Quỹ nhà ở quốc gia , theo bà Hạnh, dự kiến sẽ chỉ có hình thức cho thuê. Lý do người trẻ luôn có nhu cầu về nhà ở xã hội . Yêu cầu đặt ra là phát triển nhà ở xã hội nhưng lại phải tiết kiệm về nguồn lực đất đai, đúng đối tượng có nhu cầu nhà ở thực sự.

"Nếu chúng ta tập trung quỹ nhà ở xã hội cho thuê thì đồng nghĩa quỹ nhà ở sẽ được sử dụng luân phiên. Sau một thời gian, họ sẽ cho thuê lại khi đã có điều kiện mua nhà ở thương mại. Điều này thúc đẩy sự phát triển bền vững an sinh xã hội", bà Hạnh nhấn mạnh.