Thị trường vào giai đoạn sàng lọc, phân khúc bất động sản nào sẽ trở thành điểm sáng trong năm 2023?

Thị trường bất động sản đã đi ngược kỳ vọng

Đánh giá về thị trường bất động sản 2022, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI)cho biết, trái ngược với kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2022 sẽ tăng trưởng mạnh mẽ hậu Covid-19, hiện thực biến động đã làm nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay.

Cụ thể, nửa đầu năm, nền kinh tế phục hồi nhanh, tâm lý đầu tư thay đổi tích cực sau cao điểm dịch bệnh. Thời điểm này, nhà nước thực hiện gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ, thu thập ý kiến để sửa Luật. Chủ đầu tư, doanh nghiệp dịch vụ bất động sản triển khai hàng loạt kế hoạch để khôi phục hoạt động kinh doanh, phát triển sản phẩm, thị trường, thị phần sau dịch. Tính thanh khoản chung của thị trường khá tốt.

Tuy nhiên, ở nửa cuối năm, thị trường không duy trì được đà tăng trưởng kỳ vọng. Thị trường đảo chiều rất nhanh do chịu ảnh hưởng của các yếu tố khách quan (căng thẳng Nga – Ukraine; Fed, NHNN tăng lãi suất) và chủ quan (siết pháp lý, tín dụng; tăng cường thanh, kiểm tra). Nguồn cung và lượng giao dịch giảm mạnh, giá bán đi ngang hoặc giảm cục bộ tại một số khu vực. Room tín dụng cho bất động sản hạn chế khiến cả chủ đầu tư và khách hàng mua ở thực đều khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Lúc này, Nhà nước phải cân đối giữa kiềm chế lạm phát, giữ ổn định thị trường, đồng thời triển khai các giải pháp cân đối nguồn cung bất động sản. Thị trường trầm lắng, thanh khoản kém, thiếu hụt dòng tiền nghiêm trọng, hầu hết các chủ đầu tư phải tập trung tái cấu trúc, tinh giản cơ cấu tổ chức, điều chỉnh chiến lược, định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường, chuẩn bị các kịch bản ứng phó dài hạn khi thị trường rơi vào giai đoạn “ngủ đông”.

Theo ông Tiến, thị trường chuyển biến không tích cực khiến cho khách hàng mua bất động sản cũng gặp khó, không tiếp cận được vốn vay. Khách hàng đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản thì khó lại càng chồng thêm khó khi lãi suất cho vay tăng mạnh. Trong khi đó, thị trường xuất hiện tâm lý thận trọng, chờ bắt đáy.

Phân khúc bất động sản nào sẽ lên ngôi?

Dự báo về diễn biến từng phân khúc bất động sản trong năm 2023, FERI cho biết, sản phẩm ở thực tiếp tục là loại hình tiềm năng, bởi nhu cầu ở thật rất lớn, phù hợp khả năng tài chính của số đông, phù hợp với chủ trương, chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tập trung vào sản phẩm này cũng giúp chủ đầu tư giải quyết vấn đề lệch pha nguồn cung.

Về bất động sản công nghiệp – logistic cũng là một phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Bất động sản nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ "bắt đáy", hưởng lãi suất cao, trong bối cảnh thị trường đang dần được chuyên nghiệp hóa.

Bất động sản thương mại (văn phòng) cũng sở hữu điểm sáng khi nguồn cung luôn khan hiếm (Hạng A), nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Đặc biệt, sản phẩm này còn mang lại dòng thu ổn định cho Chủ đầu tư.

Đơn vị này cũng đưa ra nhận định, các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức trong năm 2023 bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng/second home,… bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu, bảo toàn tài sản, đặc biệt là tiền mặt.

Bất động sản hạng sang cũng chịu cảnh tương tự, do chịu ảnh hưởng bởi siết tín dụng và pháp lý dự án, trong khi giá bán đang quá cao so với nhu cầu đa số người dân và tính thanh khoản thấp trong hiện tại.

Đất nền nhỏ lẻ, đất nông nghiệp cũng là loại hình không tiềm năng, khi nguồn cung sản phẩm còn rất lớn, sự tăng giá đã cao hơn giá trị thực tế, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội. FERI có một số khuyến nghị cho năm 2023 để khách hàng, chủ đầu tư,…có thể tìm cơ hội trong thách thức.

Đối với khách hàng, nhà đầu tư bất động sản: các khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các bất động sản đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia trong giai đoạn này. Tuy nhiên, FERI khuyến nghị cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông. Hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Cân nhắc chọn loại hình bất động sản phù hợp nhu cầu, khả năng. Liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường.

Đối với chủ đầu tư, trải qua sàng lọc, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng là những đơn vị đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội. FERI khuyến nghị, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật trên hết. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Cùng đó, đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư.