Thủ phủ phân lô, bán nền “nóng” trở lại

Giá đất Hòa Lạc nóng trở lại

Trong khi thị trường bất động sản được nhận định đang hạ nhiệt do tác động của nhiều chính sách hạn chế tách thửa, phân lô, kiểm soát tín dụng,... thì đất ven trụ sở mới của Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hoà Lạc (Thạch Thất) lại "nổi sóng" sau khi đơn vị này chính thức có thông báo chuyển trụ sở từ Hà Nội về đây.

Theo khảo sát, giá đất các xã xung quanh như Hoà Thạch, Tiến Xuân, Bình Yên chỉ loanh quanh khoảng trên dưới 15 triệu đồng/m2 và đang có xu hướng giảm do vắng khách. Thì những lô đất quanh Đại học Quốc gia Hà Nội lại "nóng". 

Đơn cử, lô đất tái định cư Đại học Quốc Gia, diện tích 100m2, thổ cư 100%, lòng đường 8m, vỉa hè 4m, cách quốc lộ 21 và chợ Hòa Lạc 300m chào bán 35 triệu đồng/m2.

Một lô đất khác có diện tích 100m2, nằm ở vị trí xấu hơn, có mặt tiền 5m, đấu lưng đường đôi khu tái định cư Đại học Quốc gia Hà Nội chào bán 31,5 triệu đồng/m2.

Người bán chào mời kèm mục đích sử dụng đất, gắn với các dịch vụ phục vụ, thương mại gắn với sinh viên như: Làm phòng trọ, chung cư mini, cafe, karaoke, nhà hàng,...

Anh Tuấn Hà, môi giới tại khu vực này cho biết, hiện nay giá đất xung quanh Đại học Quốc gia Hà Nội trụ sở Hòa Lạc giá bán khá cao. Năm 2021, giá bán chỉ loanh quanh khoảng hơn 20 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 30 - 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những lô đất đã chạm 40 triệu đồng/m2.

"Nếu như lô 100m2 khoảng 3,5 - 3,7 tỷ đồng thì những lô nhỏ 70m2 chỉ khoảng 2,8 tỷ đồng. Những lô nhỏ có mức giá cao hơn bởi tính thanh khoản khá tốt. Tới đây, khi sinh viên về đây học tập, giá đất có thể tăng thêm nữa, do vậy, cơ hội đầu tư vẫn còn nhiều", người môi giới nhận định.

Theo anh Nguyễn Hiếu, môi giới tại Thạch Thất, hiện nay tại khu vực đa phần là thanh khoản khó, chỉ những mảnh đất quanh Đại học Quốc Gia được các nhà đầu tư quan tâm.

“Sau khi có thông tin đưa vào hoạt động, giá đất xung quanh khu vực này đã tăng 5 - 10 giá. Nhiều nhà đầu tư xuống tiền với kỳ vọng lướt sóng trong một vài tháng tới. Một số ít thì có xu hướng để lâu dài. Kể cả trong trường hợp thị trường hạ nhiệt thì khu vực này vẫn có thể thu lợi từ việc cho thuê, kinh doanh”, anh Hiếu nói. 

Cơ hội tiếp tục tăng giá thấp

Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, việc giá đất tăng quanh khu vực này là điều bình thường và không có gì khó hiểu. Bởi khi trường đại học được hoạt động sẽ kéo theo một lượng người khá đông trở về đây làm việc và học tập… 

Ông Hiển cho rằng, mặc dù quy hoạch trường Đại học Quốc Gia Hà Nội cũng là quy hoạch nhà Nước nhưng so với quy hoạch về hệ thống phục vụ chung như Cảng, Giao thông trọng điểm thì quy hoạch này có độ rung sai cũng như độ thực thi yếu hơn, chính vì vậy nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng trước khi quyết định đầu tư.

"Mức giá hiện tại có thể có tính thanh khoản tốt, có người sẽ chấp nhận mua nhưng cơ hội giá tiếp tục tăng nữa là thấp", ông Hiển nhận định.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, khi có lượng người khá đông trở về đây làm việc và học tập, phát triển các hoạt động dịch vụ như ăn uống, nhà trọ... là một điều tất yếu, phù hợp quy luật. Do đó, khu vực này vẫn thu hút sự quan tâm.

Tuy nhiên, đây cũng là khu vực có nhiều quy hoạch phức tạp. So với mặt bằng chung, giá đất khá cao so với những địa phương xung quanh. Do đó, bài toán đặt ra hiện nay không phải là đầu tư lướt sóng mà là đầu tư giá trị dài hạn. Theo ông Điệp, lượng sinh viên về đây khá đông nhưng ngược lại, để "kích hoạt" được các dịch vụ cũng phải từ 5-10 năm, không thể trong ngày một, ngày hai.

“Chưa nói đến, chính bản thân các trường cũng đã có những quy hoạch mang tính tổ hợp, khép kín, đầy đủ ký túc xá, nhà ăn. Và nguồn đất trống còn nhiều, chắc chắn khi dịch vụ phát triển sẽ có sự cạnh tranh giữa những nhà làm dịch vụ, sinh viên hạn chế nên doanh thu không thể như những khu vực nội thành mà nhiều người mường tượng. Các nhà đầu tư nên xác định rõ định hướng đầu tư và kế hoạch sử dụng đất để tránh những rủi ro”, ông Điệp khuyên.

Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông, xã hội sẽ đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, tuy nhiên hoạt động đầu tư này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi và đầu tư dài hạn.

Thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh “tiền mất tật mang”.