Tiếp tục kiến nghị bỏ thuế bổ sung tiền sử dụng đất

Quy định phi lý khiến doanh nghiệp tốn thêm hàng trăm tỉ đồng

Khoản 2 điều 257 luật Đất đai 2024 quy định "Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất , tiền thuê đất ". Từ đó, Nghị định 103/2024 của Chính phủ quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền sử dụng đất , tiền thuê đất đối với khoảng thời gian chưa tính tiền sử dụng đất , tiền thuê đất tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất đến thời điểm có quyết định giá đất đối với các trường hợp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1.8.2024 (ngày luật Đất đai 2024 có hiệu lực) với mức thu bằng 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất , tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải nộp.

Ảnh: Độc Lập

Tại dự thảo sửa đổi luật Đất đai (ngày 28.7), cơ quan soạn thảo đã đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 257 luật Đất đai 2024 theo hướng bãi bỏ quy định bất hợp lý nêu trên. Thế nhưng đến dự thảo sửa đổi mới nhất (ngày 12.8) đã không còn đề xuất sửa đổi này. Trong văn bản góp ý dự thảo mới nhất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị Bộ NN-MT xem xét bãi bỏ quy định bất hợp lý nói trên. Bởi quy định này khiến khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung rất nặng. Ví dụ, dự án A được giao đất năm 1995, tức cách đây 30 năm, đến năm 2025 mới được thông báo tiền sử dụng đất là 100 tỉ đồng thì ngoài nghĩa vụ nộp 100 tỉ đồng tiền sử dụng đất , chủ đầu tư phải nộp bổ sung thêm số tiền 100 tỉ đồng x 5,4%/năm x 30 năm = 162 tỉ đồng (gấp 1,62 lần số tiền sử dụng đất phải nộp). 

Tương tự, dự án B được giao đất cách đây 20 năm, đến năm 2025 mới được thông báo tiền sử dụng đất là 100 tỉ đồng thì ngoài nghĩa vụ nộp 100 tỉ đồng tiền sử dụng đất , còn phải nộp bổ sung thêm số tiền 100 tỉ đồng x 5,4%/năm x 20 năm = 108 tỉ đồng (gấp 1,08 lần số tiền sử dụng đất phải nộp). Trường hợp dự án C được giao đất năm 2015 cách đây 10 năm, đến nay năm 2025 mới được thông báo tiền sử dụng đất là 100 tỉ đồng thì ngoài nghĩa vụ nộp 100 tỉ đồng tiền sử dụng đất , còn phải nộp bổ sung thêm số tiền 100 tỉ đồng x 5,4%/năm x 10 năm = 54 tỉ đồng (bằng 54% số tiền sử dụng đất phải nộp).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh việc chậm ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất , tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại , khu đô thị thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước, không phải lỗi của doanh nghiệp (DN). DN chỉ có lỗi trong trường hợp đã nhận được thông báo tiền sử dụng đất , tiền thuê đất mà chậm nộp hoặc không nộp và sẽ bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật về thuế.

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ VN, nói thẳng khoản thu bổ sung này thực chất là một khoản tiền lãi hoặc tiền phạt chậm nộp áp dụng cho khoảng thời gian mà DN chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Lý do không phải vì DN chây ỳ, mà chính là do cơ quan chức năng chưa hoàn tất công tác định giá và tính tiền sử dụng đất . Việc áp dụng khoản thu bổ sung này giống như "phạt" DN vì lỗi không phải của họ. Điều này đi ngược lại nguyên tắc công bằng và minh bạch trong quản lý. Đáng chú ý, quy định trên sẽ tạo gánh nặng kép cho DN. 

Bởi không chỉ phải chịu "khoản phạt" oan ức, DN còn phải đối mặt với thực tế không thể triển khai dự án, không thể huy động vốn, dẫn đến chi phí cơ hội bị mất đi, chi phí tài chính (lãi vay ngân hàng) tăng cao trong khi dự án giậm chân tại chỗ. Đây là gánh nặng kép, có thể đẩy DN vào bờ vực phá sản hoặc buộc phải dừng dự án. Đồng thời sẽ ảnh hưởng môi trường đầu tư vì quy định này nếu được thông qua, sẽ tạo ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư khi thực hiện các dự án cần diện tích đất lớn, thời gian tính tiền sử dụng đất kéo dài. Điều này đi ngược lại với nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh, thu hút đầu tư của Chính phủ. Do vậy, hội kiến nghị bỏ quy định này.

Xem xét bỏ hoàn toàn quy định truy thu

Ông Lê Hoàng Châu khẳng định quy định nêu trên chưa phù hợp với luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025. Cụ thể, khoản 2 điều 55 luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định văn bản quy phạm pháp luật không được quy định hiệu lực trở về trước đối với các trường hợp là quy định trách nhiệm pháp lý mới và quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn. Quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung trước đây chưa được quy định tại luật Đất đai 1993, luật Đất đai 2003 và luật Đất đai 2013 nên đây là quy định trách nhiệm pháp lý mới lẫn quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn. Do đó, HoREA kiến nghị sửa đổi luật Đất đai 2024 theo hướng bãi bỏ quy định bất hợp lý về "khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất , tiền thuê đất ".

Hoàn toàn đồng tình với quan điểm của các DN và HoREA, luật sư Bùi Quang Nghiêm, Đoàn luật sư TP.HCM, phân tích: Quy định thu bổ sung theo Nghị định số 103/2024 của Chính phủ chưa phù hợp với nguyên tắc xây dựng luật. Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật cũng đã nêu văn bản pháp luật chỉ được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Nguyên tắc về luật là không được hồi tố bất lợi cho người dân và DN. Quy định khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất nói trên gây hoang mang cho cộng đồng DN, gây bất lợi cho môi trường kinh doanh.

Luật sư Bùi Quang Nghiêm nhấn mạnh: Việc cơ quan nhà nước chậm xác định giá đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích của người sử dụng đất. Chẳng hạn, người sử dụng đất dù muốn cũng không thể nộp tiền sử dụng đất nên không được bàn giao đất, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cũng không thể đưa đất vào sử dụng, đầu tư, kinh doanh, không thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất, dẫn đến việc người sử dụng đất phải gánh chịu nhiều thiệt hại. Đó là mất cơ hội đầu tư, mất uy tín với khách hàng do chậm tiến độ thực hiện dự án và gây lãng phí về thời gian. Do đó, việc tiếp tục yêu cầu người sử dụng đất phải chịu thêm hậu quả, nộp tiền bổ sung cho thời gian chậm xác định giá đất của cơ quan nhà nước là không công bằng, làm tăng thêm chi phí cho người sử dụng đất, giảm sự cạnh tranh của sản phẩm, hàng hóa. Điều này trái với lẽ công bằng và tinh thần của Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân.