Từ 2026, hộ kinh doanh cho thuê nhà nộp thuế bao nhiêu?

Tài liệu thẩm định dự thảo Nghị định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh , cá nhân kinh doanh (sau đây gọi chung là hộ kinh doanh ) vừa được công bố.

Theo dự thảo, hộ kinh doanh cho thuê bất động sản , trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng nhân (x) với thuế suất 5%.

ẢNH: NGỌC THẮNG

Với thuế giá trị gia tăng , hộ kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế; áp dụng phương pháp tính thuế trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ phần trăm nhân (x) với doanh thu.

Doanh thu tính thuế với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Như vậy, cùng cách tính thuế trên doanh thu, song với thuế thu nhập cá nhân, doanh thu tính thuế được trừ đi ngưỡng 500 triệu đồng; còn với thuế giá trị gia tăng , doanh thu tính thuế không được trừ ngưỡng này.

Dự kiến, nghị định sẽ có hiệu lực từ ngày 1.1.2026.

Theo quy định hiện hành, tỷ lệ phần trăm tính thuế giá trị gia tăng với hoạt động cho thuê bất động sản (cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi…, không bao gồm dịch vụ lưu trú) là 5%.

Như vậy, từ năm 2026, nếu hộ kinh doanh cho thuê bất động sản có doanh thu năm trên 500 triệu đồng, mức thuế thu nhập cá nhân và giá trị gia tăng có thể tính toán như sau:

Ví dụ, hộ có doanh thu năm 600 triệu đồng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: (600 triệu đồng trừ 500 triệu đồng) nhân (x) 5% = 5 triệu đồng. Thuế giá trị gia tăng phải nộp là: 600 triệu đồng nhân (x) 5% = 30 triệu đồng. Tổng số thuế phải nộp là 35 triệu đồng.

Hộ có doanh thu năm 1 tỉ đồng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: (1 tỉ đồng trừ 500 triệu đồng) nhân (x) 5% = 25 triệu đồng. Thuế giá trị gia tăng phải nộp là: 1 tỉ đồng nhân (x) 5% = 50 triệu đồng. Tổng số thuế phải nộp là 75 triệu đồng.

Với cách tính tương tự, hộ có doanh thu năm khoảng 1,5 tỉ đồng và 2 tỉ đồng, tổng số thuế phải nộp lần lượt là 125 triệu đồng và 175 triệu đồng.

Doanh thu dưới mức chịu thuế vẫn phải kê khai thuế

Gần đây, nhiều hộ kinh doanh thắc mắc vấn đề nếu cho thuê nhà nhưng doanh thu năm dưới ngưỡng miễn thuế (hiện tại là từ 100 triệu đồng trở xuống và từ năm 2026 là từ 500 triệu đồng trở xuống) thì có phải kê khai thuế hay không.

ẢNH: NGUYÊN NGA

Thuế tỉnh Lâm Đồng vừa trả lời trường hợp hộ kinh doanh cho thuê bất động sản có doanh thu năm chỉ 54 triệu đồng. Đơn vị này nêu rõ, theo quy định hiện hành, hộ kinh doanh có doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thuộc trường hợp không nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, hộ vẫn có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn. Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Từ hướng dẫn trên có thể hiểu, từ năm 2026, hộ kinh doanh cho thuê bất động sản có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, song vẫn phải kê khai thuế đầy đủ.

Đề cập trường hợp hộ kinh doanh có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống nói chung, Phó cục trưởng Cục Thuế Đặng Ngọc Minh nhấn mạnh, dù thuộc diện miễn thuế, song các hộ này sẽ phải tự xác định doanh thu, kê khai với cơ quan thuế 1 lần/năm để xem hộ đó có còn thuộc đối tượng được miễn thuế hay không.

Cơ quan thuế có dữ liệu về các giao dịch ngân hàng qua các sàn thương mại điện tử cũng như hóa đơn điện tử, sẽ có những gợi ý gửi đến người nộp thuế. Trường hợp doanh thu của hộ kinh doanh có khả năng cao hơn 500 triệu đồng/năm thì sẽ thực hiện điều chỉnh theo định kỳ.

Liên quan tới khai, nộp thuế kể từ khi xóa thuế khoán, Cục Thuế vừa vận hành Cổng trải nghiệm dành cho hộ kinh doanh . Khi người nộp thuế cập nhật eTax Mobile lên phiên bản mới nhất, tính năng trải nghiệm sẽ xuất hiện trực tiếp trên màn hình chính.

4 bước thực hành kê khai thuế trên cổng trải nghiệm dành cho đối tượng hộ kinh doanh  cho thuê bất động sản tại Việt Nam được triển khai khá rõ ràng.

Ngành thuế khuyến cáo hộ kinh doanh nên tích cực thực hành các thao tác kê khai, nộp thuế điện tử trên dữ liệu giả định trên cổng trải nghiệm, tránh bỡ ngỡ khi áp dụng thực tế.