Áp bảng giá đất thống nhất, tránh 'cú sốc' chuyển mục đích sử dụng 400 m2 đất hết 14 tỉ

Tại cuộc họp về sửa đổi luật Đất đai chiều qua 13.8, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, cần áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh giá theo dữ liệu thị trường trong khi hệ số giá đất không thay đổi nếu chưa có quyết định chính sách mới.

UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất 5 năm một lần

Tham dự cuộc họp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết bảng giá đất thống nhất có thể hiểu là dự thảo giữ lại cơ chế cũ là bảng giá đất ban hành trong thời hạn 5 năm.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Cụ thể, theo dự thảo sửa đổi mới nhất của Bộ Nông nghiệp - Môi trường đã sửa điều 159 của luật Đất đai 2024. Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. 

UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1.1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì UBND cấp tỉnh quyết định. Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất .

Ngoài ra, dự thảo luật cũng sửa đổi điều 160 về hệ số điều chỉnh giá đất - là tỷ lệ tăng, giảm của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất .

Theo đó, UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1.1 hằng năm, bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 5 năm áp dụng bảng giá đất . Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực để áp dụng.

Nhà nước định giá đất, không chạy theo thị trường

HoREA cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung lại quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết, bảo đảmquyền của Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp về đất đai.

"Điều này sẽ tránh được tình trạng giá đất do Nhà nước quyết định chạy theo đuôi thị trường, không có điểm dừng. Với thị trường thứ cấp mua qua, bán lại giữa chủ đầu tư và người dân sẽ do thị trường tự điều tiết. Nhà nước điều tiết qua các công cụ như về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế bất động sản...", ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Theo Chủ tịch HoREA, các quy định trong dự thảo mới sẽ tránh được các bất cập triển khai bảng giá đất hiện nay. Ví dụ, một hộ gia đình tại TP.HCM chuyển mục đích sử dụng đất 400 m² mà phải nộp tiền sử dụng đất 14 tỉ đồng là quá phi lý. Hay trường hợp tương tự tại Nghệ An phải nộp 4,5 tỉ theo ông đều "rất vô lý".

Ông Châu cho hay, việc tiền thuê đất tăng sẽ gây ra hệ quả chi phí logistics sẽ tăng, đẩy giá hàng hóa, dịch vụ lên cao và cuối cùng là làm suy giảm sức cạnh tranh của cả nền kinh tế. 

HoREA cũng kiến nghị tiền sử dụng đất của người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở cũng nên thu một tỷ lệ nhất định thay vì thu đủ 100% như hiện nay. Mức thu  đề xuất là 20% đối với đất trong hạn mức và thu 30% đối với đất ngoài hạn mức.

Theo HoREA, việc đề xuất áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại nếu được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn đối với công tác tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án đầu tư, nhà ở thương mại.

Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ pháp luật, loại trừ nạn "xin - cho" và "rủi ro vướng trách nhiệm pháp lý" đối với cán bộ, công chức, viên chức nhà nước khi thi hành công vụ. Đặc biệt, theo chuyên gia này, nhà đầu tư có thể dự đoán được chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để quyết định đầu tư.