Bảng giá đất: Không thể áp dụng một mức cho tất cả

Ngày 18/1/2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2024 nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18, bảo đảm phù hợp Hiến pháp và đồng bộ với hệ thống pháp luật. Sau một năm triển khai, các chính sách mới về quyền sử dụng đất, thu hồi, bồi thường, giá đất, cấp giấy chứng nhận… đã bước đầu phát huy hiệu quả, tạo đồng thuận xã hội và khai thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội.

Trên cơ sở chỉ đạo của Bộ Chính trị, Đảng ủy Chính phủ đã yêu cầu các cơ quan đánh giá kết quả 3 năm thực hiện Nghị quyết 18 và 1 năm thi hành Luật Đất đai, làm cơ sở chính trị cho việc rà soát, sửa đổi, bổ sung Luật, bảo đảm phù hợp với yêu cầu phát triển đất nước và mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Không nên áp dụng một bảng giá đất cho mọi trường hợp

Trình bày tham luận tại Hội thảo Góp ý dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, ông Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam – cho rằng dự thảo Luật sửa đổi đưa ra thay đổi quan trọng: thay vì xây dựng bảng giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường, Nhà nước sẽ trực tiếp quyết định giá đất trong bảng giá.

Ông nhận định, điều này phù hợp với quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai được Hiến pháp và Luật Đất đai 2024 quy định.

Theo Luật Giá 2023, đất đai được xếp vào nhóm "do Nhà nước định giá", không thuộc nhóm "bình ổn giá". Nghĩa là Nhà nước có quyền điều tiết thông qua chính sách kinh tế – xã hội, nhưng không thể thay thế hoàn toàn cơ chế thị trường vốn luôn biến động theo cung – cầu, hạ tầng và quy hoạch.

Bảng giá đất được cơ quan có thẩm quyền ban hành nhằm mục tiêu quản lý, điều tiết thu ngân sách và giảm thủ tục hành chính, chứ không phải để phản ánh tức thời giá trị thị trường.

Do đó, ông Cường nhận định, một bảng giá đất duy nhất cho tất cả đối tượng và mục đích sử dụng là điều bất khả thi.

Nguyên nhân là nguyên tắc thị trường khó được bảo đảm nếu áp dụng một mức giá cho mọi trường hợp; thị trường bất động sản trong nước vẫn thiếu minh bạch, phổ biến tình trạng "giao dịch hai giá"; điều kiện kinh tế - xã hội giữa các vùng miền chênh lệch lớn. Nếu bảng giá đất tăng mạnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp, cũng như tác động lớn tới ngân sách Nhà nước.

Ông cũng nhấn mạnh, bảng giá đất không thể trực tiếp bình ổn thị trường bất động sản. Sự điều tiết, nếu có, chỉ có thể thực hiện gián tiếp thông qua các công cụ như tỉ lệ phần trăm thuế, phí hay lệ phí trước bạ.

"Nếu cố gắng dùng bảng giá đất để bình ổn giá thị trường, kết quả sẽ không đạt kỳ vọng và còn gây thêm bất cập", ông Cường nói.

Về phương thức điều chỉnh, Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất có hiệu lực 5 năm và điều chỉnh hàng năm bằng hệ số.

Tuy nhiên, theo ông Cường, cách này dễ nảy sinh bất công, nhất là ở những khu vực biến động giá cục bộ. Khi áp dụng cùng một hệ số cho toàn bộ địa giới hành chính, sẽ có nơi giá đất thực tế tăng gấp đôi nhưng bảng giá điều chỉnh rất ít, hoặc ngược lại. Giải pháp hợp lý hơn, theo ông, là ban hành bảng giá đất mới hàng năm, thay vì duy trì 5 năm và điều chỉnh bằng hệ số.

Nếu bỏ giá đất cụ thể và chỉ dựa vào bảng giá đất, hàng loạt vấn đề có thể phát sinh. Các dự án cùng mục đích sử dụng nhưng khác công năng, quy mô sẽ khó áp dụng một mức giá công bằng. Một số địa phương có thể "xé rào" hạ giá thuê đất để thu hút đầu tư, tạo ra cạnh tranh không lành mạnh.

Ở những khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, chênh lệch giá đất trong bảng giá có thể rất lớn, gây méo mó thị trường. Đặc biệt, người dân dễ bị ảnh hưởng khi nghĩa vụ tài chính thay đổi đột ngột theo bảng giá mới.

Từ những phân tích này, ông Cường kiến nghị bảng giá đất chỉ nên áp dụng giới hạn, chủ yếu phục vụ quản lý thu ngân sách từ các khoản nghĩa vụ tài chính nhỏ, lặp lại hàng năm, và áp dụng cho các thửa đất chuẩn, không có yếu tố đặc biệt.

Không nên đặt mục tiêu xây dựng một bảng giá đất duy nhất áp dụng cho tất cả đối tượng, mục đích. Đồng thời, nên duy trì khung giá đất thống nhất toàn quốc để tránh tình trạng địa phương cạnh tranh bằng cách giảm giá đất cho nhà đầu tư.

Đề xuất bỏ kế hoạch sử dụng đất để giảm thủ tục

Cũng tại Hội thảo, ông Nguyễn Hữu Thập – Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Tuyên Quang cho rằng sau hơn một năm triển khai, Luật Đất đai 2024 đã ghi nhận nhiều điểm tiến bộ nhưng vẫn còn tồn tại vướng mắc, đặc biệt trong bối cảnh chính quyền địa phương chuyển sang mô hình hai cấp.

Do đó, đại diện Hiệp hội đề xuất bỏ "Kế hoạch sử dụng đất", chỉ duy trì "Quy hoạch sử dụng đất" trung hạn và dài hạn, đồng thời cập nhật nhu cầu phát sinh hàng năm thông qua cơ chế điều chỉnh linh hoạt do UBND cấp tỉnh quyết định.

Các điều khoản nhắc đến "cấp huyện" cần được sửa đổi và phân định rõ thẩm quyền giao, cho thuê, thu hồi đất giữa UBND tỉnh và xã để tránh chồng chéo.

Thủ tục đối với các dự án chiến lược nên được đơn giản hóa, miễn đấu giá hoặc đấu thầu đối với dự án ưu đãi đầu tư, dự án cấp bách, đặc thù, đồng thời bổ sung cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận trên 75% diện tích.

Về thu hồi đất và tái định cư, nên cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành tái định cư nếu người dân đồng thuận, với mức hỗ trợ và thời hạn tạm cư rõ ràng.

Bảng giá đất cần được cập nhật linh hoạt, cho phép điều chỉnh hệ số nhiều lần trong năm và thống nhất cơ chế khấu trừ chi phí hạ tầng. Hệ thống thông tin đất đai quốc gia cũng cần được hoàn thiện, kết nối dữ liệu đất đai với dân cư, đăng ký doanh nghiệp và quy hoạch xây dựng, đồng thời khuyến khích xã hội hóa để giảm gánh nặng ngân sách.

Hiệp hội kỳ vọng các đề xuất này sẽ giúp Luật Đất đai sửa đổi đi vào thực tiễn, tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp, đồng thời giảm thủ tục hành chính và tiết kiệm nguồn lực xã hội.