Cách nào kiểm soát dòng vốn đầu cơ làm 'méo mó' thị trường bất động sản?

Không "siết" tín dụng bất động sản

Ngân hàng Nhà nước vừa phát đi thông báo về định hướng điều hành tăng trưởng tín dụng năm 2026. Ngân hàng Nhà nước cho biết, sẽ tiếp tục triển khai các giải pháp điều hành tín dụng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, qua đó góp phần kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng.

Trong năm 2026, Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức khoảng 15%. Mức này có thể được điều chỉnh tăng hoặc giảm tùy theo tình hình thực tế, trên cơ sở đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và an toàn của hệ thống các tổ chức tín dụng.

Trước đó, ngày 31/12/2025, Ngân hàng Nhà nước có văn bản gửi các tổ chức tín dụng, thông báo công khai và minh bạch về nguyên tắc giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026, nhằm giúp các tổ chức tín dụng chủ động xây dựng và triển khai kế hoạch kinh doanh.

Cụ thể, mức giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của từng tổ chức tín dụng được xác định căn cứ vào kết quả chấm điểm, xếp hạng năm 2024 theo quy định tại Thông tư 52/2018/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung và nhân với hệ số áp dụng chung cho toàn hệ thống.

Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản trong năm 2026. Định hướng này nhằm dẫn dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời đảm bảo ổn định thanh khoản thị trường tiền tệ và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Như vậy, Ngân hàng Nhà nước không áp dụng biện pháp hạn chế cho vay bất động sản , mà chỉ yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực này.

Trong năm 2026, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục theo dõi sát diễn biến thực tế để điều hành tăng trưởng tín dụng chủ động và linh hoạt. Qua đó, hệ thống tổ chức tín dụng có điều kiện cung ứng vốn cho nền kinh tế, song vẫn đảm bảo an toàn hệ thống, gắn với ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát.

Trao đổi với PV Tiền Phong, lãnh đạo một ngân hàng tư nhân cho biết, sau khi Ngân hàng Nhà nước thông tin về tăng trưởng tín dụng trong năm nay, ngân hàng cũng phanh lại việc tăng trưởng tín dụng và mở rộng sang các lĩnh vực khác thay vì chỉ trông vào tín dụng để tăng lợi nhuận.

Riêng lĩnh vực bất động sản , ngân hàng hướng dòng tín dụng vào bất động sản công nghiệp và cá nhân người mua nhà ở thực với lãi suất ưu đãi.

Kiểm soát để hạn chế đầu cơ

Trao đổi với PV Tiền Phong , chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy cho biết việc điều tiết dòng vốn vào bất động sản không nên thực hiện theo cách “siết đồng loạt” như ngày xưa, mà cần được phân hóa rõ ràng theo từng phân khúc, vừa bảo đảm mục tiêu ổn định vĩ mô, vừa không làm gián đoạn đà tăng trưởng kinh tế.

Ông Huy cho rằng, lo ngại về việc thắt chặt lãi suất cho vay bất động sản hiện nay là một “nỗi lo kép”. Một mặt, nền kinh tế đang đặt mục tiêu tăng trưởng cao trong những năm tới, trong khi bất động sản là lĩnh vực đóng góp lớn vào GDP và có tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng, lao động và tiêu dùng. Nếu tín dụng bất động sản bị siết quá mạnh và mang tính hành chính, mục tiêu tăng trưởng chung sẽ gặp không ít trở ngại.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, bất động sản cũng chính là nhóm tài sản có vai trò lớn dẫn dắt mặt bằng giá của nhiều loại hàng hóa dịch vụ quan trọng trong nền kinh tế. Thực tế cho thấy, khi lạm phát gia tăng, nguyên nhân chủ yếu thường xuất phát từ việc giá bất động sản bị đẩy lên cao trong thời gian dài. Một khi thị trường đã xác lập mặt bằng giá mới, khả năng điều chỉnh giảm là rất hạn chế, thậm chí tạo ra hiệu ứng “neo giá” kéo dài. Dòng vốn đổ vào bất động sản thường bị giữ lại trong dài hạn, khả năng dịch chuyển thấp và không trực tiếp tạo ra hàng hóa hay giá trị gia tăng ngắn hạn cho nền kinh tế.

Theo ông Huy, đây chính là lý do khiến việc vận hành công cụ lãi suất cần mang tính linh hoạt và chọn lọc hơn. Thay vì áp dụng một mặt bằng lãi suất chung cho toàn bộ thị trường bất động sản , chính sách tín dụng nên được thiết kế theo hướng phân hóa rõ giữa các phân khúc. Những lĩnh vực mang tính đầu cơ cao, rủi ro lớn, sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh cần được kiểm soát chặt chẽ hơn. Ngược lại, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, hay các dự án có hiệu quả kinh tế - xã hội rõ ràng cần được tiếp cận vốn với chi phí hợp lý.

"Việc phân bổ tín dụng có chọn lọc không chỉ giúp hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng tài sản, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn trong nền kinh tế. Khi dòng tiền được định hướng đúng, bất động sản sẽ đóng vai trò là động lực hỗ trợ tăng trưởng, thay vì trở thành lực cản đối với ổn định vĩ mô", ông Huy nói.

Theo chuyên gia, trong bối cảnh dư địa chính sách tiền tệ ngày càng thu hẹp, cách tiếp cận linh hoạt, phân tầng và dựa trên rủi ro sẽ là chìa khóa để vừa kiểm soát thị trường bất động sản , vừa bảo đảm mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững trong trung và dài hạn.