Chung cư hết thời hạn, quyền lợi người dân ra sao?

Thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình

Thủ tướng Lê Minh Hưng vừa thay mặt Chính phủ ký ban hành Nghị quyết 278 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9.2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới. Điểm đáng chú ý trong nghị quyết lần này là Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án luật Nhà ở (sửa đổi), tập trung làm rõ nhiều quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư . 

Trong đó, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư như: quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư , quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn. Trong phiên họp xây dựng pháp luật về các nội dung trên vào ngày 16.9, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã yêu cầu rà soát quy định, cầu thị lắng nghe ý kiến người dân, doanh nghiệp, nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế về thời hạn sử dụng nhà chung cư ; các loại hình nhà ở cho thuê, cơ chế tài chính đi kèm.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Tại dự thảo mới, Bộ Xây dựng đề xuất xác định thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế công trình thay vì phương án kết hợp giữa hồ sơ thiết kế và kiểm định thực tế như bản thảo hồi tháng 8. Dự thảo luật cho phép chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự xây dựng lại tòa nhà, nhưng việc cải tạo phải được triển khai theo dự án. Doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây lại nhà chung cư có thể được hưởng thêm ưu đãi, như miễn thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Trước đó, trong dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) được Bộ Tư pháp công bố thẩm định đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" và quy định rõ các vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư . Nhiều đại biểu Quốc hội cũng cho rằng việc đưa khái niệm trên vào dự luật nhưng thiếu giải thích rõ ràng sẽ khiến người dân lo ngại quyền sở hữu căn hộ bị chấm dứt theo niên hạn công trình.

Những thông tin nói trên đang thu hút sự quan tâm của rất nhiều người dân, nhất là những người đang sở hữu căn hộ hoặc có kế hoạch mua nhà. Một trong những câu hỏi được đặt ra là nếu căn hộ được xác định gắn với niên hạn công trình thì giá trị tài sản có bị ảnh hưởng và chung cư có trở thành một dạng "tiêu sản"?

Bảo đảm quyền tài sản của người dân

Bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Học viện Công nghệ tài chính bất động sản Propiin, cho hay từ 10 năm trước bà có dịp tham gia nhiều đề án cải tạo chung cư cũ và nằm trong nhóm nghiên cứu, đề xuất giải pháp để doanh nghiệp làm việc với chính quyền. Bà còn nhớ rất rõ thực trạng khi đó nhiều chung cư xuống cấp, ọp ẹp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, nhưng việc phá dỡ để xây mới gặp vô vàn rào cản, trước hết là từ chính các chủ căn hộ . Bởi không ít người vẫn cho rằng "nhà tôi là sở hữu vĩnh viễn, nên khi xây lại phải được bồi thường theo hệ số 1,2, 1,5 hoặc cao hơn". Chỉ cần một số hộ không đồng thuận, cả dự án có thể đình trệ nhiều năm. Vì vậy, cải tạo chung cư cũ suốt thời gian qua vẫn là bài toán nan giải trên cả nước. Nay thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo niên hạn công trình thì nút thắt quan trọng đã được tháo gỡ. Đây cũng là cơ hội để thay thế hàng loạt công trình xuống cấp bằng những tòa nhà mới, an toàn và hiện đại hơn.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN, cũng đồng tình việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình là cần thiết nhằm bảo đảm an toàn cho người dân. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn, vấn đề quan trọng không chỉ là quy định công trình được sử dụng bao nhiêu năm, mà sau khi hết niên hạn, quyền tài sản của chủ sở hữu được bảo đảm và xử lý như thế nào. Quan điểm của người đứng đầu Chính phủ đã rõ: người dân có quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư . 

Tuy nhiên, để người dân yên tâm khi sở hữu căn hộ chung cư , ông Dũng cho rằng trong luật cần khẳng định rõ hết thời hạn sử dụng của công trình không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp quyền sử dụng đất được xác lập ổn định lâu dài, quyền này không thể tự động chấm dứt chỉ vì công trình trên đất hết niên hạn. Từ đó, cần thiết lập cơ chế xử lý thống nhất, hết niên hạn không mặc nhiên phải phá dỡ. Công trình phải được kiểm định độc lập. Nếu vẫn bảo đảm an toàn và phù hợp quy hoạch có thể tiếp tục sử dụng. Chỉ trường hợp không bảo đảm an toàn hoặc phải thực hiện theo quy hoạch mới đặt vấn đề phá dỡ, xây dựng lại. Khi chung cư bị phá dỡ, phần đất của dự án được chia đều cho người dân dựa trên tỷ lệ diện tích căn hộ họ sử dụng.

Luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng luật phải xác định rõ quyền sử dụng đất chung của từng chủ sở hữu sau khi phá dỡ. Có cơ chế ghi nhận, xác định tỷ lệ quyền và bảo đảm quyền này được giải quyết khi xây dựng lại hoặc bồi thường bằng tiền, không để người dân rơi vào tình trạng mất căn hộ mà quyền đối với đất chưa được xác định. Quy định minh bạch các phương án dành cho người dân, bao gồm tiếp tục tham gia xây dựng lại, nhận nhà tái định cư hoặc nhận tiền. Mỗi phương án phải có nguyên tắc xác định giá trị và nghĩa vụ tương ứng, phân biệt rõ chung cư cũ thuộc diện chính sách đặc thù với những chung cư khác. Điều 70 luật Nhà ở 2023 đã có những cơ chế này nhưng cần được rà soát khi xây dựng quy định mới.

Ngoài ra phải công khai toàn bộ phương án tài chính. Người dân phải biết chi phí xây dựng mới, phần giá trị quyền sử dụng đất, khoản mình phải đóng góp và lợi ích nhà đầu tư được hưởng. Nên bổ sung cơ chế thẩm định độc lập, công khai phương pháp tính toán và bảo đảm người dân được kiểm tra, khiếu nại trước khi phương án được thực hiện. Song song đó là thiết lập cơ chế bảo vệ người không đủ khả năng đóng góp xây mới lại chung cư như cho phép trả chậm, tiếp cận tín dụng phù hợp hoặc hỗ trợ có điều kiện. Không nên mặc nhiên buộc mọi chủ sở hữu phải lựa chọn cùng một phương án tài chính đồng thời bảo đảm chỗ ở trong thời gian xây dựng lại. Phương án phải xác định thời hạn bàn giao, trách nhiệm thanh toán chi phí tạm cư khi chậm tiến độ và biện pháp bảo đảm thực hiện của chủ đầu tư.

Người dân có quyền tham gia xây dựng lại chung cư

Một vấn đề được quan tâm hơn cả là khi chung cư "đập đi xây lại" thì cơ chế đóng tiền để xây lại ra sao. Theo ông Trần Quốc Dũng, luật cần quy định rõ Ban quản trị hoặc tổ chức đại diện được pháp luật công nhận cần có đủ tư cách và thẩm quyền để lựa chọn phương án, đàm phán với nhà đầu tư, ký kết các thỏa thuận và tổ chức xây dựng lại. Khi đó, không nên quy định điều kiện đồng thuận tuyệt đối 100% mới được xây lại mà cần có tỷ lệ biểu quyết phù hợp để quyết định phương án xây dựng lại và cơ chế xử lý trường hợp không đồng thuận, nhưng phải bảo đảm đầy đủ quyền lợi của các chủ sở hữu. Đồng thời phải có nguyên tắc phân chia giá trị khi xây dựng lại. Nguyên tắc này cũng dựa trên diện tích căn hộ mà người dân sở hữu.

Nếu quy hoạch mới cho phép tăng tầng, tăng diện tích hoặc phát triển thêm phần thương mại thì phần giá trị tăng thêm cần được xác định minh bạch và phân chia hợp lý giữa chủ sở hữu và nhà đầu tư. Đây chính là nguồn lực để thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng lại chung cư . Tuy nhiên, phải xác định rõ quyền lợi của từng chủ sở hữu. Không thể chia đều chi phí và giá trị vì mỗi căn hộ có diện tích, vị trí và giá trị khác nhau. Cần có phương pháp quy đổi dựa trên diện tích, vị trí, hệ số giá trị và phần quyền sử dụng đất để xác định căn hộ mới hoặc giá trị được nhận. Nhà càng to, đóng tiền càng nhiều nhưng người dân có quyền được lựa chọn nhận tái định cư tại chỗ hoặc nhận tiền theo phương án được phê duyệt. Giá trị phải được xác định trên cơ sở thẩm định giá độc lập, minh bạch.

Đặc biệt, ông Trần Quốc Dũng nhấn mạnh cần có "cơ chế cuối cùng" của Nhà nước khi các bên không thể tự giải quyết. Trong trường hợp đã áp dụng các cơ chế thỏa thuận, đấu thầu hoặc lựa chọn nhà đầu tư nhưng cư dân và nhà đầu tư không thể thống nhất, dự án kéo dài hoặc không có nhà đầu tư đủ năng lực, Nhà nước cần có thẩm quyền can thiệp theo một trình tự chặt chẽ. Khi đó Nhà nước có thể tổ chức xác định giá trị quyền lợi của các chủ sở hữu theo cơ chế định giá độc lập, thực hiện mua lại hoặc thu hồi theo căn cứ pháp luật và phương án được phê duyệt. Sau đó lựa chọn nhà đầu tư khác có năng lực để thực hiện dự án xây dựng lại. Cơ chế này cần bảo đảm 3 nguyên tắc, không làm mất quyền tài sản hợp pháp của người dân; giá trị được xác định công khai, minh bạch; Nhà nước chỉ can thiệp khi cơ chế thị trường và thỏa thuận không thể giải quyết. Đặc biệt, Nhà nước không nên trở thành bên gánh toàn bộ chi phí xây dựng lại. Vai trò của Nhà nước là thiết lập luật chơi, bảo vệ quyền tài sản, xử lý điểm nghẽn và lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực để khu đất tiếp tục được khai thác hiệu quả theo quy hoạch.

"Luật cũng cần cơ chế đặc thù đối với các chung cư cũ hiện nay. Phải kiểm định, phân loại và có lộ trình xử lý. Không thể áp dụng máy móc một quy định mới cho những công trình đã tồn tại hàng chục năm với tình trạng pháp lý và chất lượng rất khác nhau. Điều quan trọng nhất là bảo đảm quyền tài sản của người dân. Chỉ khi những vấn đề này được luật hóa minh bạch, người dân mới thực sự an tâm khi lựa chọn nhà chung cư ; doanh nghiệp có cơ sở tham gia cải tạo, xây dựng lại và chính sách mới có thể vận hành ổn định, tránh tạo ra "điểm nghẽn" mới trong tương lai", ông Trần Quốc Dũng kiến nghị.

Bà Võ Nhật Liễu cũng đồng tình điều quan trọng nhất là phải quy định rõ cơ chế tài chính khi chung cư hết niên hạn. Chủ căn hộ được tiếp tục sử dụng phần quyền sử dụng đất để tham gia xây dựng lại, nhưng có nghĩa vụ đóng góp chi phí xây dựng công trình mới. Nghĩa vụ này cần áp dụng thống nhất, tránh tình trạng người đóng, người không đóng nhưng đều đòi quyền lợi như nhau. Mức đóng góp có thể tính theo diện tích căn hộ , giá trị phần quyền sử dụng đất, chi phí xây dựng và hệ số điều chỉnh do Bộ Xây dựng quy định. Hệ số cụ thể của từng dự án được xác định trên cơ sở phương án đã được cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt, có sự tham gia của Ban quản trị và đại diện cơ quan quản lý nhà nước, đại diện cư dân.

"Các giải pháp nên được xây dựng trên nguyên tắc khi chung cư hết niên hạn, công trình cũ chấm dứt sử dụng nhưng quyền tài sản của chủ căn hộ không chấm dứt. Chủ sở hữu vẫn có quyền tham gia xây dựng lại trên khu đất đó, đồng thời có nghĩa vụ đóng góp tài chính để hình thành công trình mới. Nếu cơ chế này được quy định rõ ràng, minh bạch và thống nhất ngay từ đầu, quyền lợi của người dân được đảm bảo và việc cải tạo chung cư cũ sẽ không còn phụ thuộc vào những cuộc thương lượng kéo dài giữa Nhà nước, doanh nghiệp và từng hộ dân như từ trước đến nay vẫn bị vướng", bà Võ Nhật Liễu phân tích.